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北京东西城学区平房到底能不能买?

   2022-12-17 北京东西城学区平房到底能不能买北京东西城学区平房到底能不能买1320
核心提示:北京东西城学区平房到底能不能买,前段时间北京看房比较难,关于学区的咨询却不断,倒不是彰显找我咨询的人多,而是感慨:天大的事也不能阻挡家长们为孩子操碎的心。关于东城、西城、海淀的学区,我已经写的很透彻了,今天我们聊一个冷门话题——学区平房。
北京东西城学区平房,到底能不能买? 

前段时间北京看房比较难,关于学区的咨询却不断,倒不是彰显找我咨询的人多,而是感慨:天大的事也不能阻挡家长们为孩子操碎的心。

关于东城、西城、海淀的学区,我已经写的很透彻了,今天我们聊一个冷门话题——学区平房。

哪些人适合平房?

很多家长关注学区平房,是因为预算不足,且不考虑自住,买一套平房虽然有风险,但这笔钱就当是孩子的学费了,买一个名额,损失不大。

其实不管是普通楼房、老破小、地下室、法拍房还是平房,都要根据资金的实力量力而行。

平房的优势是便宜,劣势就是基本无法居住、不能贷款、折算成单价比较高、租金便宜,流通性差。因此大部分选择平房的家长,都是为了学位占坑。另一部分,是为了保值增值。

我接过卖平房的老头的咨询,老头为了躲儿子要钱,偷偷把房子买了,跑到山东的县里买了套房住,远离是非。也接过想买平房的客户咨询,一家人收入没那么高,经不起折腾换房,把手头仅有的几百万作为孩子的教育基金,咬牙买了平房,为孩子占个坑。

所以说平房,看的是适合,你觉得适合你,就可以了解、咨询。

平房分哪几种?

东西城的平房,分为公房和私房,公房类似于国家产权,普通人是有使用权,没有所有权,所以这类房产是无法交易的,也不能用来占坑。大家可以查一查北京市政策,那些重点腾退的房子,都是公房。

公房限购:

其实在2017年之前,东西城的平房甚至是不限购的,因为平房属于“非成套住宅”,所以在之前的限购中一直处于“非限购状态”,因此当时在市场上非常受欢迎,一度成为炒房客热衷的房产类型,价格也一度上涨。

2017年4月3日,北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》,首次将平房私房纳入了“限购范围”。

文件中规定,购买北京住宅平房必须符合以下条件之一:

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

2017年6月12日,北京住建委再次发布《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》,这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。

通知中提到,直管公房变更承租人必须同时满足以下三个条件:

第一,原承租人迁出本市或死亡。

第二,与原承租人同一户籍+共同居住两年以上+无其他住房+直系家庭成员。

第三,符合承租条件的其他家庭成员无异议的。

同时规定:严禁办理直管公房分户手续,严禁新的承租人为两人(含两人)以上共同承租,严禁办理直管公房使用权交易。

2018年5月14日,北京住建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》,再次申明“严禁公房交易和转租”:

第一,承租人应按租金标准及时足额缴纳租金,严禁直管公房违规转租转借,严禁直管公房使用权交易。

第二,综合房屋维护管理成本等因素,对直管公房租金标准实行动态调整。

第三,决定有序推进平房直管公房申请式退租。

后续的一系列政策,都严格限制了公房的交易、出租,这就导致一大批公房无法交易。

私房:

私房是居民个人的产业,可以过户、买卖,但过户的程序复杂,比楼房麻烦的多。

目前,北京公开挂牌的平房私房房均价基本在15万/平米左右。不同片区的挂牌价差距很大:最低的平房挂牌价仅有10.5万/平米,而最高的则达到了18万/平米,最低和最高的挂牌价差距达到了8万/平米。

按套算,价格基本在200万-400万/套之间,户型不大,总价也便宜。最大的问题就是建筑年限长,贷款难度大。所以一般是全款支付。

哪些片区有学区房?

首先明确一点,西城最热门学区,德胜、月坛和广外是没有平房的。西城其他区都有平房,但陶白和展览路的平房房源比较少。

其余的片区,都有平房,且都有对口小学。

这些平房的优势是除了便宜之外,是房龄老,可以对口学校。具体对口内容可以找我私聊。

平房如何交易?

私宅平房有新房本和老房本两种,新房本能上市交易,如果只有老房本,需要区换成新房本。

此外,能交易的平房必须满足实际居住条件,过道房、过小面积的房子都不能落户。而这个居住条件的把握尺度,其实在派出所政策和片警手里,这就需要具体的关系了。

总体来说,能交易的房子,至少要10平米以上,是最保险的。交易时片警会上门确认,所以房子要是正常生活的房子。

平房交易,其实有一个很大问题是自建房问题,这是历史遗留下来的问题。很多原业主没接受允许就私自搭建,这在后续交易环节会把自建的部分拆除,所以交易钱要了解清楚房屋的实际测量范围。

最后,买平房,是为了投资、占学位,不要指望平房有多么好的居住条件。

平房交易流程

2017年的政策调控,让平房占坑遭受灭顶之灾,成交量断崖式下降,市面上最大的两个中介甚至看不上这个业务。但随着社会的逐步前进,市场上适应且流通了新政策,平房市场相比于前几年,是正在回暖的。

在交易流程上。大概如下:老房本--申请权属测量确认--测绘--测绘所出具权属报告--根据测绘面积缴纳土地出让金--领取新房本。房管所有专门的窗口和步骤指引。

私宅平房必须出示土地证和新房本,上市交易时,不再需要第二次缴纳土地出让金,但是必须再次进行测绘,测绘中需要拆除自建。

钱款方面,除了房款外,土地出让金是仅次于房款的大头,一平米1-2万,10平米的面积大概15万上下;由于平房的网签价很低,因此税费也很低,一般也就爱1-2万,另外还有测绘费,大概5000左右。

中介的挑选上,目前市场上主要以小中介为主。小中介不好的地方在于,如果这个团队不合规不靠谱。容易出现资金交易不安全的问题,所以关于中介的资质、过往业务都要了解清楚。

中介收费方面,一般也有三种方式:

  1. 房屋净得价,就是房屋的净价,不含其他任何费用;
  2. 房屋净得价含土地出让金;
  3. 全包价,就是所有费用包括中介费全包。

中介中的房源也分两种形式:有的房主办到确认权属或者缴纳土地出让金前停止,然后等待有买家后,让买家掏钱办理后面的步骤(确认过权属的房屋基本后续流程就容易办理了);另一种是直接交完土地出让金领到新房本的所谓双证齐全的房主;前一种交易周期相对长些,3-6个月,后一种基本1个多月就能过户。


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海淀最全学区介绍

 

 
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