前段时间北京看房比较难，关于学区的咨询却不断，倒不是彰显找我咨询的人多，而是感慨：天大的事也不能阻挡家长们为孩子操碎的心。
关于东城、西城、海淀的学区，我已经写的很透彻了，今天我们聊一个冷门话题——学区平房。
哪些人适合平房？
很多家长关注学区平房，是因为预算不足，且不考虑自住，买一套平房虽然有风险，但这笔钱就当是孩子的学费了，买一个名额，损失不大。
其实不管是普通楼房、老破小、地下室、法拍房还是平房，都要根据资金的实力量力而行。
平房的优势是便宜，劣势就是基本无法居住、不能贷款、折算成单价比较高、租金便宜，流通性差。因此大部分选择平房的家长，都是为了学位占坑。另一部分，是为了保值增值。
我接过卖平房的老头的咨询，老头为了躲儿子要钱，偷偷把房子买了，跑到山东的县里买了套房住，远离是非。也接过想买平房的客户咨询，一家人收入没那么高，经不起折腾换房，把手头仅有的几百万作为孩子的教育基金，咬牙买了平房，为孩子占个坑。
所以说平房，看的是适合，你觉得适合你，就可以了解、咨询。
平房分哪几种？
东西城的平房，分为公房和私房，公房类似于国家产权，普通人是有使用权，没有所有权，所以这类房产是无法交易的，也不能用来占坑。大家可以查一查北京市政策，那些重点腾退的房子，都是公房。
公房限购：
其实在2017年之前，东西城的平房甚至是不限购的，因为平房属于“非成套住宅”，所以在之前的限购中一直处于“非限购状态”，因此当时在市场上非常受欢迎，一度成为炒房客热衷的房产类型，价格也一度上涨。
2017年4月3日，北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，首次将平房私房纳入了“限购范围”。
文件中规定，购买北京住宅平房必须符合以下条件之一：
1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。
2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。
3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。
2017年6月12日，北京住建委再次发布《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》，这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。
通知中提到，直管公房变更承租人必须同时满足以下三个条件：
第一，原承租人迁出本市或死亡。
第二，与原承租人同一户籍+共同居住两年以上+无其他住房+直系家庭成员。
第三，符合承租条件的其他家庭成员无异议的。
同时规定：严禁办理直管公房分户手续，严禁新的承租人为两人（含两人）以上共同承租，严禁办理直管公房使用权交易。
2018年5月14日，北京住建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》，再次申明“严禁公房交易和转租”：
第一，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，严禁直管公房违规转租转借，严禁直管公房使用权交易。
第二，综合房屋维护管理成本等因素，对直管公房租金标准实行动态调整。
第三，决定有序推进平房直管公房申请式退租。
后续的一系列政策，都严格限制了公房的交易、出租，这就导致一大批公房无法交易。
私房：
私房是居民个人的产业，可以过户、买卖，但过户的程序复杂，比楼房麻烦的多。
目前，北京公开挂牌的平房私房房均价基本在15万/平米左右。不同片区的挂牌价差距很大：最低的平房挂牌价仅有10.5万/平米，而最高的则达到了18万/平米，最低和最高的挂牌价差距达到了8万/平米。
按套算，价格基本在200万-400万/套之间，户型不大，总价也便宜。最大的问题就是建筑年限长，贷款难度大。所以一般是全款支付。
哪些片区有学区房？
首先明确一点，西城最热门学区，德胜、月坛和广外是没有平房的。西城其他区都有平房，但陶白和展览路的平房房源比较少。
其余的片区，都有平房，且都有对口小学。
这些平房的优势是除了便宜之外，是房龄老，可以对口学校。具体对口内容可以找我私聊。
平房如何交易？
私宅平房有新房本和老房本两种，新房本能上市交易，如果只有老房本，需要区换成新房本。
此外，能交易的平房必须满足实际居住条件，过道房、过小面积的房子都不能落户。而这个居住条件的把握尺度，其实在派出所政策和片警手里，这就需要具体的关系了。
总体来说，能交易的房子，至少要10平米以上，是最保险的。交易时片警会上门确认，所以房子要是正常生活的房子。
平房交易，其实有一个很大问题是自建房问题，这是历史遗留下来的问题。很多原业主没接受允许就私自搭建，这在后续交易环节会把自建的部分拆除，所以交易钱要了解清楚房屋的实际测量范围。
最后，买平房，是为了投资、占学位，不要指望平房有多么好的居住条件。
平房交易流程
2017年的政策调控，让平房占坑遭受灭顶之灾，成交量断崖式下降，市面上最大的两个中介甚至看不上这个业务。但随着社会的逐步前进，市场上适应且流通了新政策，平房市场相比于前几年，是正在回暖的。
在交易流程上。大概如下：老房本--申请权属测量确认--测绘--测绘所出具权属报告--根据测绘面积缴纳土地出让金--领取新房本。房管所有专门的窗口和步骤指引。
私宅平房必须出示土地证和新房本，上市交易时，不再需要第二次缴纳土地出让金，但是必须再次进行测绘，测绘中需要拆除自建。
钱款方面，除了房款外，土地出让金是仅次于房款的大头，一平米1-2万，10平米的面积大概15万上下；由于平房的网签价很低，因此税费也很低，一般也就爱1-2万，另外还有测绘费，大概5000左右。
中介的挑选上，目前市场上主要以小中介为主。小中介不好的地方在于，如果这个团队不合规不靠谱。容易出现资金交易不安全的问题，所以关于中介的资质、过往业务都要了解清楚。
中介收费方面，一般也有三种方式：
- 房屋净得价，就是房屋的净价，不含其他任何费用；
- 房屋净得价含土地出让金；
- 全包价，就是所有费用包括中介费全包。
中介中的房源也分两种形式：有的房主办到确认权属或者缴纳土地出让金前停止，然后等待有买家后，让买家掏钱办理后面的步骤（确认过权属的房屋基本后续流程就容易办理了）；另一种是直接交完土地出让金领到新房本的所谓双证齐全的房主；前一种交易周期相对长些，3-6个月，后一种基本1个多月就能过户。
微信扫码（备注来意，不然不通过）
