西城学区房还能买吗？
最近收到知乎读者的提问，开始陆续解答，这是第一篇：
“老师好，孩子2024年上学 预算1500左右，海淀不考虑了，朝阳、西城、东城 ，想买一套学区均衡、环境也能住的次新房，不追求顶级学校，请问买哪更合适？”
这个问题非常典型，也是这段时间以来，大部分家长最关心的问题。西城最顶级的学区是德胜和月坛。
“东富西贵”，北京西贵的宇宙中心
北京的学区还是分等级的，海淀是鸡娃重度内卷地，这里的孩子，这家高校多、教师多，学生也多。海淀六小强的很多孩子，父母都是博士学位，天赋高、学习能力强。所以很多手里有点钱的佛系家长，不希望孩子拼常青藤，能考上985、211就知足了，这批家长，很大一部分选择了西城。
我们常常说，学区即圈层。
西城学区对于家长们的意义，不是拼命鸡娃，而是希望孩子能从小解除优质的北京文化、北京的教育理念，在北京优质的教学氛围下长大。
北京不缺有钱人，在能力范围内给孩子买个前途，对于中产家长来说是可以接受的，也因为这个原因，西城德胜的价格一度水涨船高。731政策出台后，规定自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
这意味着在2021年，购买西城最顶级的学区——德胜的学区房，到头来很有可能一场空。当时西城德胜片区有房源紧急降价，有业主报价从1000万元降至920万元，该房源总面积59.8平方米，建于1980年，单价每平方米15万元左右。
但顶级学区的形成，是靠历史文化的积淀和雄厚的师资力量，具体西城各个学区的对口学校，可以到我主页里找，这里我只能说，顶级学区，不是一道文件就能否决的。
今年4月，北京市政府发文：“学校划片招生、生源就近入学”将是以后招生入学的主要方向。“教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片，并将热点学校分散划入相应片区，推进片区间优质教育资源大体均衡”。
东城、西城是公证的教育资源相对均衡的地方，之前一直是单校划片，是最晚实行多校划片的区域。西城发布多校划片文件最晚，执行也最晚，以至于去年出现了跨学区调剂的学生。
北京属于学龄人口变化较大的城市，现在每年20万左右学生入学，四年后，2026年，入学人数就会暴跌，接近腰斩。
这就意味着：现在学龄人口多，学位不够用，所以实行了多校划片，等到人口形势反转，就会执行单校划片。
那么在2024年以前，1500万左右，西城买哪更合适？
陶白——兼顾自住和学区的改善学区
2020年下半年，杨女士和家人商量后，决定为年满四周岁的孩子买学区房。找到三人行时，最初的要求是：房子新、南北通透、明厨明卫、不要顶楼和底层，总价600万左右。但看了好几轮，德胜太贵了，其它几个片区一直没看上合适的。
一个周四，我们终于为杨女士找到了一套陶白学区的老破小，55平方米，靠近地铁，5层，报价600万元。就在杨女士想签约时，房主回来了，当场提价60万，经过数个小时的谈判，最终以650万元成交。
杨女士非常果断，她表示：买了学位，心也就放下了，终于不用在奔波看房了。
事实证明，杨女士的房价没有买在高点，兜兜转转，陶白片区的房价基本与去年持平，重拳的打击并没有影响学区房的价格。
陶白学区全称是陶然亭、白纸坊学区，这是一个由2个街道组成的学区。常住人口数大概在14w+。陶然亭地区是老宣武会馆文化的发源地，大名鼎鼎的湖广会馆就在这里；白纸坊地区是京城造纸印刷文化的发源地，从元代开始，这里就有造纸的作坊。
陶白片区是直升校最多的片区，片区内一共6所小学，1所牛小，4所直升，1所普小，学区内划片初中是四中，八中，一六一中，师大附中，十四中，十五中，育才初中部，六十六中。其中两所直升十五中，和普通校区别不大，毕竟十五中本身就是陶白初中的招生主力。九年一贯制的育才也会在陶白招生。
最近几年随着直升校的发展，陶白学区小学格局形势变化，成为了比较热门的片区，陶然亭小学直升师大附中、八中附小直升八中、十五中附小和白纸坊直升十五中，就剩下牛小宣师一附和西城实验。
这六所小学里面，以前真正称得上好小学的也就是宣师一附，宣师一附是老宣武四大重点小学之一，曾被作为教育集团领军校独自扛起振兴宣武教育的大旗。
至于西城实验小学，因为薄弱，由西城教委主任丁大伟担任“第一校长”并且因此改了名号，作为一所小而弱的学校，其教改潜力巨大，很可能摇身变凤凰。
陶白学区共有7所小学，直升小学比例较高，基本上是西城直升最多的区域之一。
比如，八中附小直升八中，陶然亭小学直升北师大附中，白纸坊小学、十五中附小直升十五中……直升比例一般在80%。
从分布来看，陶白学区其中4所小学属于白纸坊板块；而第八中学附属小学、陶然亭小学、北京育才学校则位于陶然亭。
第八中学附属小学：
80%直升八中，剩下20%陶白学区派位。2020年由于学校教室不够，新借用了教室，从19年3个班变为收6个班，划片很大，虽然小学扩招，但是一旦直升改定额成真，那么直升比例就会降低。
陶然亭小学：
80%直升北师大附中,剩下20%陶白学区派位。扩招如果直升改定额影响较大，不收非京籍。
北京育才学校：
9年一贯学校，小学很好，中学中等偏下，一顺位稳，不收非京籍，收京籍调剂，同大椿天育才。
除了小学以外，四中、八中、161中学和北师大附中这4个传统西城名校不必说了，整体初中实力有目共睹。
选教育实力均衡的片区，上学相对有保障，房价也是。
片区内有哪些优质小区？
房价方面，陶白片区的房价均价12.2万，这个贵和蜂鸟家园的不同，陶白片区内，还是有很多次新改善房的。
万博苑、清芷园、华龙美钰、紫金印象、远雄大观、半步桥、里仁街、白纸坊西街、信建里、新安中里（南里）等等，都属于宣一附小划片区。
这里说两个代表小区：
1、华龙美钰
其中，华龙美钰是西城右安门内次新二手房，半步桥街60号院，西城区宣师一附小的学区房，11年的次新小区，商品房，共2栋楼，小区不大，有个花园，在1号楼和2号楼之间，有滑梯、秋千、健身器材等基本配套设施，楼新，外观还不错，户型不少，满足刚需到改善需求。
总高21层/23层，两梯六户，此外，1号楼有总高11层和6/7层的板楼，1号楼主推200平的大户型，一梯两户。
户型朝向面积：
有63平米的东南一居室（可改两居），78平东向一居室（可改两居），89平的西南两居室，90平的南向两居室（双阳台），142和147平米的三居室，202平的南北四居室等等。
但距离地铁4号线陶然亭站不近，走路大概需要20分钟左右。
东侧就是陶然亭公园，北边有万寿公园，西边有北京大观园，南边有南护城河步道，都是休闲遛弯的好去处。
旁边还有王府井购物中心(右安门店)，购物餐饮娱乐消费。
- 清芷园
清芷园在，2003年开盘，2004年毛坯交房，是很优质的次新改善盘。70年产权商品房，独梯独户，私家电梯刷卡入户。
划片学校：【小学】北京市宣武师范学校附属第一小学（二流一类）【中学】四中、八中、14中、15中、66中（派位的）
开发商：北京金马四方房地产开发有限公司
物业公司：北京清芷园三原物业有限公司
小区绿化率高达49%，一共2535户，容积率1.85。物业费3.11元每平方米每月。
小区内部有一个6000平米的康体俱乐部，包括温水音乐泳池及嬉水池以及10个标准网球场，另外小区有24小时热水供养家居服，社区内更高效便捷生活无忧。
其实长期以来，陶白学区一直都很有竞争力，主要原因有两点：
- 有学区
- 有次新，且不贵。
能在西城花一千多万买套次新改善盘，同时兼顾学区，何乐而不为呢？
说在最后
北京学区非常复杂，很多家长自己研究很久，也很难买到合适的学区房，因此需要专业团队的支持。如果有这方面的需求，可以联系我。
目前，我们的业务类型分为五个板块
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3：投资、理财咨询，资产配置
4：房产交易
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