从上半年的折现走势可以看出，就算没有疫情，相比2021年，22年成交量也是明显下滑的。21年北京东西海学区房暴涨，我观察到的最高涨幅是上地东里，——该小区房价相比2020年同期上涨了48%。随后的2022年，市场行情分化，一部分小区微涨，一部分小区微跌、比如上地东里跌幅5%。
这体现出了北京楼市这几年的一个明显特征：成交量与房价呈现出明显正相关联系，量涨价涨，量跌价稳或微跌。
这已经是北京“努力克制”的结果了，——全国最高门槛的落户和限购，实际首付成数也很高，首套首付35%而且判定十分严苛，房贷利率也一直维持在全国最高水平。
这几年全国各地都在给楼市松绑，只有北京一点不松，虽然北京房产也不是一直在涨，但跌幅远不如涨幅，这体现出北京楼市的另一个特征：房产价值得到广泛肯定，需求旺盛，去化周期太短。
2023年1月，正值春节，东西海三区的二手房网签量是1996套，现在贝壳东西海在售二手房套数是16795套。如果就这样简单估算，东西海二手房市场的去化周期大约8.4个月，实际肯定会更短，因为春节月一般是全年成交量最低的月份，所以北京主城二手房市场去化周期一般只有几个月、但凡政策松一口、行情就会起飞。
主城二手房供给少，新房更少，需求又这么旺盛，加上前几年是新生儿高峰，学区房热度极高，东西海站在北京学区的顶点，所以近两年东西海的房价一直在山顶“狂飙”，但以后就不好说了。
以后新生儿数量大概率越来越少，北京房产最重要的学区价值也会随之降低，尤其是东西海的老房子。
综上，我个人对2023年北京楼市的看法是：如果不出调控或落户利好，正常来说今年还会微涨，因为疫情影响没了、成交量会高一些，同时东西海的老破小大概率见顶。
但如果你碰到很合适自身需求的老房子，依然建议入手，因为现在供需关系还没发生改变，东西海的好房子太少了，错过不一定能再等到。
