先从西城开始，从数据可以看出，2021年西城房价普涨，涨幅大约在13~23%，22年形势分化、德胜学区房大跌、广外的上车神盘荣丰2008房价几乎没动、平原里微涨2%。
——这三年间，其实西城一直在涨，22年才横盘，只有德胜房价大跌。原因也很简单，如果买了一个学区的房子，连续两年多校、转学的去向都是新街口或什刹海，那么它的房价就应该向新街口或什刹海看齐，所以德胜房价现在跌回三年前是理所应当。
但最近两个月德胜学区房成交量又上去了，因为新街口前俩月大涨，很多26年以后上学的家庭回过味儿了，26年以后单校几率高，德胜跌这么多、新街口涨那么高，那为什么不冲一把德胜？
说完西城再讲海淀，海淀我选的这三个小区很有代表性，蜂鸟是超级牛小、小户型、次新房、被限价的小区代表，上地是海淀公认派位最强学区，小南庄海淀历史成交量前三。
从数据可以看出，21年海淀房价大涨，尤其是上地学区房；22年房价普跌，但跌幅很小。蜂鸟小户型被限价在17万，成交数据被“删除”了很多，懂的都懂，它的数据已经严重失真，平台数据已经不能分析它的实际情况，限价只是限制中介挂牌成交，“个人”交易过户不在限制内。
最后再看东城，相比西海，东城二手房整体成交量要低一些，涨跌幅和西城差不多，因为东西城都在核心城区、学区均衡、老房占多。
东城也是21年大涨，22年微跌，冠城名敦道A区是个例外，因为这个小区没有燃气、小户型和办公居多、类公寓形式，这种房子虽然可以划片入学，但存在天然缺陷、房价“基数”远不如周边的正规住宅。
看完数据，可能外省市的朋友不太相信，但北京购房者肯定知道这三年北京房价一直在涨、跌幅很小。因为北京主城区供需严重失衡，二手房去化速度很快，市场上的库存、最多半年、最快三四个月就能去化完，所以北京虽然有全国最严厉的限购限贷政策、最高的房贷利率、房价却依然压不下去。
当然，这几年是入学高峰期，学区房也是助推北京主城房价上涨的一大因素。不过也要提醒大家，不要过度追捧热门学区房，21年的德胜就是前车之鉴，但也不要因此高价“接盘”热门学区的相邻房产，比如新街口。最重要的是，密切关注北京楼市调控，比如21年9月底海淀29个热点小区被限价、信贷变动（JYD）、刚刚出台的换房退税政策等。
毕竟，北京购房需求旺盛，但供给量又太小，市场对政策调控非常敏感，房东一个个都是人精，有风吹草动就敢上调房价......
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