▲荣丰2008
提到学区神盘，北京最符合这个称谓的，就是西城荣丰和海淀蜂鸟了，这两个楼盘共同特点是——有很多套价极低的小户型房源在售，堪称西海学区上车盘首选。但”套价低“也是相对的，荣丰2008现在一室开间最低套价大约22平380万左右，这种房子只有卧室和卫生间，开门见窗，真就只能勉强住人。
其实荣丰2008的对口学区在西城并不算好，甚至可以说倒数，——北京小学天宁寺分校，小升初广外学区派位。社区品质也一般，紧邻北京西站、区位条件也说不上多好，能被称为神盘，根源就是小区规模大、出房量高、房龄算不上老、只要西城学籍可以用完立刻甩出去，所以荣丰二手房成交量极高、甚至可以说北京主城最高。
▲丰融园
那除了荣丰，西城还有其他学区极好的神盘吗？有，但比较勉强，为什么呢，因为这种小区房价太高、出房少、成交少。最有名的，当属金融街学区宏庙小学的划片社区，比如丰汇、宏汇、丰侨、丰融园等，单价轻松超20W，原因就在于宏庙小学是北京独一号，可以双选直升牛中的优质小学（80%比例）。
▲北京尊府
同时，宏庙所在的金融街学区，因为区位配套极好和小升初派位初中质量很高的原因，只要是次新房，房价都非常感人，比如中海凯旋、尊府、西城晶华等。这些社区一定程度上可以说是豪宅，严格来说“硬件水平”是比较落后的，什么大师级园林设计、公建化外立面、奢豪室内外配套什么的都没有或者说已经“过气”了，整体设计风格很明显落后一个时代，户型尤其差。中央音乐学院也在金融街，那儿的鲍家街和奋斗小学也有故事可以挖，篇幅所限，我们下次开新坑的时候再讲。
除宏庙学区房以外，西城还有两个很出名的“双选”学区盘。一个是德胜学区的阳光丽景，对应两所优质小学（育翔和西师附小），德胜唯一的双选小区，而且还是带电梯的次新房，品质就不提了、按现在的标准、豪宅算不上、中端也够呛、别的没啥就是贵，车位两百万，一室千万起步。
▲阳光丽景
另一个有名的双选社区，是陶白学区的中信城，划片小学八中附小和育才学校（二选一），这俩小学不错，都可以直升。陶白学区在西城11个学区里是倒数的，中信城那一带很早以前似乎是传说中的菜市口，风水也咳咳，但现在迎来一波规划利好，加上中信城后期地块品质在西城算是最高的一档，所以现在房价也涨到了17万+。
说到双选社区，就不得不提海淀中三的次新房。中关村第三小学，简称中三，是北京传统牛小的代表之一，最好的硬件、最好的师资、最好的社团、最得天独厚的资源倾斜，校庆或其他大型校园活动=名人堂大赏≈名利场。
提醒大家，海淀和西城学区相差很大，最大的差别是，海淀最好的初中几乎不进学区派位，也就是说——买房也进不了海淀最好的中学，西城是买房选学区一定程度上会增加进入牛中的几率，海淀是买啥都没用。（六小强只在一派阶段，给17个学区一点点名额去摇号）
那为什么中三的划片房产还那么贵，而且现在北京幼升小不是多校划片了吗？还死盯牛小学区房干嘛呢？——因为中三是海淀最好的“鸡血校”，进中三就别想什么学区派位了，拼的是小孩将来成绩优异可以点招上岸。至于多校，西城海淀的多校程序，实际是“先单后多”，一志愿默认房产划片小学，除非学位爆满，否则依然有一定几率单校划片，东城多校我们等下再说。
所以说，中三是海淀学区万柳那一带房价上天的根源。而且那一带的小区以次新房为主，居住舒适度比老小区强多了，大户型自住，小户型上车占坑，紧邻北大清华颐和园圆明园，区位配套很好，成交量最高的蜂鸟家园就这么起飞了。
在中三划片社区中，万柳书院是北京天花板级别的代表性豪宅，具体资料我懒得查，一平二三十万没什么好说的，豪宅该有的应该都有（我觉得似乎有点老气）。其次是五个双选小区，万泉新新家园、光大花园、小南庄怡秀园、阳春光华家园、怡秀园小区，——幼升小可以在万泉小学和中三之间二选一。
▲左侧华清嘉园
中三所在的海淀学区隔壁，就是中关村学区，也有两所传统牛小，中关村一小和中关村二小，简称中一中二。这一带最有名的学区神盘就是华清嘉园，这个小区牛就牛在它的位置，宇宙中心五道口，清华北大林大地大北航等几乎把它围起来了，这些大学的天之骄子很多都有在华清嘉园租住消费的经历，以它为主角的文章也很多，堪称神人聚集地、互联网革命老区、千亿上市梦开始的地方......华清嘉园划片中二，与中三有一定差距，虽然在周边是整体品质最好的，但房龄还是有点高了，所以房价也就14万左右......
▲远大园
除了中关村一带，海淀比较有名的学区房还有八里庄学区人大附小划片的远大园，以及万寿路学区育英学校划片的紫金长安，以及上地学区房产。虽然海淀知名学区房价格很高，也顶不住北京有钱人太多，学位还是不够用，不能保证百分百单校划片，这些小学这两年一直有被多校调剂的家庭，——西海牛校固然多，奈何买房上不了，那北京现在还有买房稳上的学区神盘吗？
朝阳真的有，上一篇文章里我已经写了朝阳学区房的基本逻辑，现在就不赘述了。总之，太阳公元、红玺台、丰和园、火星园可以单校划片人朝实验和人朝，而人朝初中部是朝阳最好的初中之一，再加上太阳宫区位条件、周边配套、居住品质也不错，所以广受朝阳家长追捧，被称为“太阳宫四大神盘”。其次，人朝单校划片的社区中，芍药居热度也很高。
▲红玺台
朝阳虽然老是坚持单校划片不动摇，但学校就那么大，买房的家庭辣么多，学校容不下怎么办？朝阳玩起了骚操作，把周边的渣校纳入名校集团，挂上分校的牌子，再让业主去上......官方划片系统里还是显示单校，实际上的是......所以我一直觉得，朝阳17万+的学区神盘，看似可以单校划片上名校，实际上的是挂羊头卖狗肉的分校，性价比感人。
说完了西海朝阳，最后聊一下夹在其中的东城。
从高考表现来看，东城的学区上限，远不如西海，但它又比朝丰石景山略强，加上底蕴深厚，名校很多，所以学区热度也不低。不过东城最恶心家长的地方在于，幼升小多校无规律可言，买房最怕的就是将来指不定被调剂到那儿，东城偏偏就这么搞。万幸，东城现在教师轮换比例极高，是北京学区学校实力最均衡的城区，多校调剂下限可以接受。
▲豆瓣胡同
东城称得上神盘的小区，个人感觉几乎没有，最好的小学——史家胡同小学本部，它最有名划片小区是豆瓣胡同，也有很多故事值得侃，但史家学位爆满，比西城还挤，这几年买房99%上不了史家本部。所以豆瓣胡同也没必要讲了，其他成交量比较高的次新社区，比如冠城名敦道、新景家园、都市馨园等，没啥特色、划片学校一般，对东城学区房感兴趣的可以翻阅我写的东城万字调研文。
北京主城这些学区神盘，看起来都有些鸡肋，品质也不如新房楼盘，但是吧，不买肯定上不了牛小，买了只是有几率上牛小，虽然如此，实际需求依然旺盛。这些神盘除了荣丰蜂鸟外，大部分在售房源仅有个位数，——供需失衡，房价坚挺也就属于情理之中了。
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