▲保利花园：石家庄二手房成交量最高的小区
数据表现：次新房最多的城区
一、市场现状：量价齐跌
如下图所示，2021年7月之后，全中国都在跌，石家庄也不例外，长安区更不例外，但长安区二手房成交量依然是石家庄所有县市区中最高的。
二、次新房为主
如下图所示，主城四区二手房历史成交量排名前20的二手房社区里，长安区有11个小区上榜，长安区二手房成交量前20的二手房社区里，仅有建明小区和棉二属于“老破小”（棉二部分楼栋也有电梯），其他小区都是电梯次新房社区。（亲亲小镇部分电梯，自由港就看个笑话吧，能看到我朋友圈的读者肯定不想买建明）
▲作者常居的建明小区
三、两室成交占绝对多数
四、其他数据
截至到2021年11月29日，贝壳网上，长安区共有10606套二手房在售，占主城五区在售房源总量的29%，2021年1~10月二手房成交套价中位数是122万，成交面积中位数约90平，11月成交量最高的新房楼盘套均GTV约233~241万（三室为主）。
地域概况：规划现状与优劣势
一、远景规划
2021年7月和8月相继公布的石家庄最新远景规划里，和长安区有直接关联的描述包括：围绕构建“一主、四辅、一带、多点”的城市空间格局，推动城市可持续发展，“一主”指主城区，包含市内四区和高新区；“一带”指滹沱河生态经济带（中心城区段），是省会“拥河发展”的标志性地区。
随着滹沱河生态修复三期工程完工，滹沱河沿线环境得到极大改善......加快滹沱河生态经济带建设......滹沱河生态经济带（城区段）是省会“拥河发展”的新的国土空间规划的城市核心发展区，东至机场路（新赵线）、西至京昆高速连接线、南至石黄高速、北至藁城九门乡，总长度30公里，总规划面积209平方公里......下一步，石家庄市将加快规划建设滹沱河生态经济带，最大限度释放两岸用地空间，保障战略新兴产业用地
——国际庄城区北跨、拥河发展的规划已经出了很多年，实际也有一定效果，但目前还是看不到有什么“战略新兴产业”落地。长安区这几年一直在搞退二进三，一大批随共和国成长起来的工厂陆续搬迁，“二”是退了，“三”产却几乎没看到、只有一堆楼盘蜂拥上市......
二、地域现状
长安区是目前石家庄24个县市区中，唯一一个人口超百万的城区，城建历史也颇有底蕴，但目前处于大拆大建中，市容市貌反而是二环内主城四区最差的，既没有新华桥西那么优厚的教育和医疗资源，也没有裕华后来居上的交通条件和城建配套，说的好听是未来可期，讲句真话就是路网都不完善，很多区域市貌好像城乡结合部......
三、房产优劣势
便宜：相比而言，长安区房产真的不贵，2021年二手房成交套价中位数是122，比东二环外的高新区还低，带电梯的次新房社区极多。
品质差、配套一般：虽然次新房多，但品质高、配套好的二手房社区却很少，目前房产整体品质不如裕华区，教育、医疗比不过新华桥西，二环内公园太少，商业全靠中山路一条gai。
需求匹配：不同户型和不同套价
一、一室
一室就不多讲了，成交过于分散，以二环内各种老破小和2.5环外一些小区为主，一室的天花板在阿尔卡迪亚、中基礼域和名门华都。
二、刚需两室
主流成交集中社区如下图所示，低于一百万的两室不赘述，基本都老破小或北三环或类公寓，100~129的刚需小两室这些小区基本都在紧邻北二环偏东的位置，一些小区有双税，实际成本高，作者推荐天洲、御景半岛和瀚唐，这仨小区能摸到中端盘的门槛，想住的大点推荐亲亲小镇。
三、改善两室
主流成交集中社区如下图所示，130~159的中改两室基本都是二环内、区位条件或品质较好的次新房，其中紫晶悦城和金色里程是主打学区的，瑞城位置最好，保利花园（CD区）品质最好。
大于160万的高改两室，基本都是带重点学区的次新房，或者品质和区位条件很好。资金充裕推荐阿卡和星河盛世，下位选择盛世长安和新源燕府。
▲瑞城和谈固小学
四、低于130万的三室小刚
成交集中于锦融尚御名邸，北城国际C区，建明小区，栗新小区，北三环或市区老破小。
五、刚需和改善三室
主流成交集中社区如下图所示，130~169万套价的小三室与上文提到的刚需两室社区重合度很高，不再赘述，这个价位的三室不要苛求学区；170~219万的价位，作者推荐瑞城，虽然品质差，但地段没得说，也有学区，出房量高方便砍价。
▲国赫红珊湾
六、改善三室
主流成交集中社区如下图所示，中改大三室推荐保利花园和瑞城，资金充裕推荐阿尔卡迪亚、星河盛世城、荣盛华府。
▲紫晶悦城
七、四室及以上
石家庄二手房很少有四室成交，长安区的话，恒大御景半岛卖的最多，其次瀚唐、保利花园、星河盛世和阿卡、瑞城，——套价270以上的二手房成交极少，高改客群一般都在新房市场。
二手房交易相关
一、二手房限购、限贷与限售
石家庄限购政策原文自行百度，解释一下很多人经常询问的几点：以家庭为单位，在石家庄主城五区没有住宅，五区之外的郊县或市区或别的城市，有N套房，没有房贷，在主城五区买住宅依然属于首套；主城五区之外有一套房贷，在五区买住宅会限贷，首付50%，主城五区之外有两套房贷，在五区买住宅会禁贷，只能全款。
主城住宅五年限售，是从网签备案之日起，而不是下房本的时间。2022年9月23日，石家庄将陆续有解除限售的二手房上市。
二、主流银行房贷政策
银行房贷动态，可以关注“国际庄贝壳交易”。
三、目前二手房交易过户全流程用时
以贝壳为例①全款，几天即可；②商贷，有优速签并且双方积极配合的情况下，最快不到一个月；③公积金，两个多月；④混合贷，三个月起......
四、实际费用
税费相关如下所示，契税是必有的，房本不满两年有5.3%的增值税，满五唯一可以免征个税；高于该小区过户指导价的，市内四区按网签价征收税费，低于过户指导价的按指导价征收；中介费建议自行咨询各中介机构，几千~2.4%不等。
五、长安学区房请搜索作者4月份的实地调研文，或使用小程序“丹心学楼助手”学区房查询请点击。
文末总结
庄里很少有作者没去过的小区，但篇幅所限，很多小区知识和过户内容并没有加上，希望读者可以理解。从11月销量来看，明年开始，预计石家庄会逐渐转变为二手房主导的存量房市场，届时市场也会迎来新动向，关注这个没废话的作者，为您持续带来石家庄和北京房产干货~
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