本文主要数据来自主城四区的外网成交，包含长安、新华、桥西、裕华共1411个小区，从中挑选出237个重点学区房社区，通过对比两者在近两年内的成交量和房价走势、不同户型和套价占比，以及其他市场数据，为购房者展示最真实的石家庄楼市现状。
石家庄主城四区二手房整体市场表现
▲右侧坐标轴代表房价
从上图可以看出：
1、2020年2月和2021年1月，是石家庄楼市受疫情影响最严重的两个月份。
2、2021年7月之前，石家庄主城四区二手房市场呈现出横盘微跌的态势，今年上半年成交量同比上升，房价也有震荡企稳趋势（新房成交量同比去年同期有50%以上增量），市场行情处于2017年3月后最好的时期。
但一切都止于2021年7月，这个月份8部门联合发布持续整治规范房地产市场秩序的通知要求，多地加码房地产市场调控，恒大等头部房企相继爆发债务危机，行情快速入冬。
3、每年二手房成交旺季均出现在春季3~5月，这期间房价也会有一波短期行情。这种市场表现，和北京是完全一致的，有兴趣的读者可以翻阅我写的北京海淀学区房大数据一文。故推荐业主最好在春季卖房，那时市场活跃，带看量和成交量是一年中最高的，整体议价空间较小。
4、从今年8月开始，石家庄主城四区二手房市场行情急转直下，量价齐跌，成交量同比跌幅明显，房价更是首次逼近一万四大关，半年内均价跌幅超过1000元/平，楼市冬天比石家庄的秋天来得更快。
学区房成交对比
如上图所示，作者从主城四区挑选了11个重点学区房划片，其中包含237个有成交数据的二手房小区，成交数据详情如下。（不必纠结43中的划片学区房排名，43公立部分一般，划片小学更一般，带上它是因为石二外）
从图表可以看出：
1、因为石家庄重点学区房基本都位于成熟地段，所以基础均价比市场均价高2000元/平左右，5月至10月，主城四区二手房成交套价中位数为120万，重点学区房成交套价中位数为140万，中位数往往比平均值更有说服力，代表市场最主流的成交套价。
2、在2021年7月之前，从房价和成交量走势对比图可以看出，学区房价走势的确要比整体市场均价走势更“坚挺”，整体市场都在向下微跌的时候，学区房均价一直在一万八上下震荡，甚至有种将要在震荡中一路走高的趋势，成交量也十分稳定，但最终还是在7月随着整体市场行情掉头直下。
3、综上，在横盘期，石家庄重点学区房均价比较稳定，能够维持很久的高位震荡行情，但始终逃不过整体行情的制约，无力“跑赢大盘”。所以，作者认为，石家庄学区属性对房产房价确实能起到有利支撑，但核心竞争力不足，学区属性偏弱。
其他数据与政策动向
1、上半年和下半年的二手房经纪人来电量跌幅较小，人均带看量跌幅更是小于5%，但5月相比9月成交量跌幅超过50%，这证明市场需求还在，但购房者都在观望。
2、重点学区房和整体市场，不同户型成交占比和不同套价成交占比如图所示，两个圈圈差别很小，证明石家庄学区房成交结构和普宅是差不多的，市场分化不明显，学区房属性偏弱。
3、石家庄主城四区二手房成交量TOP20
4、近期政策动向
中房协会长采访发声“整个金融在管控规范化起来以后，要有软着陆的措施，而非硬着陆”。
各地银行房贷额度又宽裕起来了，全国房贷利率小跌。
央行公布的全国个人住房贷款数据显示，10月份增加3481亿元，比9月多增1013亿元，结束了连续5个月的环比少增。
从中央、地方和银行三者最近的表现来看，现在楼市政策底已经到了。市场底还没摸到，作者预计市场观望态势还将持续一段时间，但明年春季小行情就不一定了。
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