房产差异
配套咱就不提了，对比配套，就太不讲武德了，北京主城出门就是各种景区、名人居所、顶级商圈，石家庄市政小公园都可以做成房子核心卖点......闲话少说，直接从房价开始对比。
北京自2021年2月始，禁止外网公开二手房成交记录，导致作者无法像以前写的学区房调研文一样、贴出非常详尽的成交数据统计，只能通过控制变量的方式，找四个极具代表性的小区让大家初步认识到两个城市学区房的价值差异。
先从最传统的“老破小”重点学区房开始，再对比次新学区房。
下面两张照片，第一张是西城德胜学区的裕中西里，第二张是石家庄裕华区的裕东小区，这俩小区名字相仿，房龄相仿，成交量在各自地域中同属最高的那一档，学区含金量在各自地域也是同一档。
▲北京裕中西里VS石家庄裕东小区
虽然裕中西里是三帆划片、德胜之前几乎站在北京学区房的顶点、但20731后德胜多校结果很“惨烈”，新街口什刹海都快变成德胜生源“收容所”了，所以咱谁也别看不起谁，直接讲房价对比，——裕中西里现在两居套价最低700~750万，裕东小区现在两室套价最低60多万、优质一些的能到120万左右，裕中西里比裕东小区要贵6~11倍。
次新学区房的对比，自然要从两个城市最有名的神盘入手，北京我选荣丰2008，石家庄选择阿尔卡迪亚，实景照片如下所示。
▲北京荣丰2008VS石家庄阿尔卡迪亚
荣丰2008：我体量超大，二手房成交量常居西城第一，北京前十。
阿尔卡迪亚：我体格也不小，成交量也常居石家庄学区房第一。
荣丰2008：我南侧临主路有几栋塔楼。
阿尔卡迪亚：好巧，弟弟也是。
荣丰2008：有面积很小的一居开间。
阿尔卡迪亚：亲哥哥，我也有这种小一室！
荣丰2008：好弟弟，我这边开间最低400万左右，你的呢？
阿尔卡迪亚：告辞
——阿卡一室90万左右，荣丰2008开间最低价是它的4倍左右。
综上，从房价角度进行对比的话，北京学区房套价是石家庄的4~6倍甚至更高，但差距主要还是在老房子上，北京老破小学区房相比石家庄的要更“保值”。
学区差异
看完上文，可能有读者感慨同样是水泥壳子，北京学区房能比石家庄贵4倍以上，接下来我就要讲稍微“硬核”一些的内容了。
北京入学政策和学区教育的复杂程度，是石家庄的N倍，N代表无穷大。
石家庄的入学政策是非常非常简单的，小学和初中阶段，公办校划片招生，民办校摇号招生，主城五区和其他郊县莫不如此，这是最主流的入学方式。非主流入学方式也就ZX是普通人多少都会接触到的，ZX是什么，——中国大部分城市都有，你懂我懂咱都懂，好比北京家长都懂ZB。
北京入学政策和中国其他城市都不一样，城六区我详细写过五个城区今年的入学政策解析文，本文只用西城做代表，给大家展示一下北京学区政策复杂到什么地步。
上图是西城2021幼升小的入学条件和方式，看起来字数就很多对不对，还有更多的。
西城官方公布的入学流程表里，将所有符合条件的适龄儿童又细分为数个群体，每个群体对应的入学方式互有差异，非京籍享受的入学方式仅有派位入学和民办校摇号（东西城民办校极少），西城户籍+房产才拥有最齐全的入学方式。小升初流程要相对简单亿点点，我就不贴了，贴了看着头更大。而且，各种入学方式对应学校有所不同。
还...还有，这些政策并不是固定的，有极大的概率明年就变了，入学群体对应的入学方式，以及入学方式对应的学校都会变化，起码近几年一直在变。
还...还...还有，西城的学区政策只适用于西城，其他城区与西城差异极大，比如东城和海淀的多校方式就不一样，海淀的学区派位和东西城也不一样，东西海朝丰的入学条件每年也会有微调或巨变......
最后，再补充一条，这些只是政策方面需要了解的内容，买房肯定要对比学校，购房者还必须对不同城区不同学区内的不同小学和派位去向有所了解，这才是最难的，——仅西城就有11个学区、近70所小学、40多所初中，东城略少亿点，海淀仅小学就快200所了，朝阳和丰台更多......
再加上，七八百万的套价中位数，几千个小区和几百所学校，也怪不得北京学区房论坛和社群那么活跃，我这种万粉小透明都有三个北京交流群......
凭什么北京学区房那么贵
为啥北京学区房那么贵、学区政策那么复杂、还有那么多人买呢？
因为只有北京家长才知道，北京十六个城区教育升学之间的差距，比京津冀之间的差距更大，——核心是由于顶级高中几乎只招收本城区的生源，也就说所谓的“中招锁区”，尤其东西海三区，而且各城区民办校的招生计划也以所属城区为主。
另外，北京不同学校之间的差距，比人和鬼的差距还要大。在北京，有的公办小学只有几间平房，而有的公办小学标配游泳池、新风、其他现代化设施、甚至家长开着直升机来“助教”、时不时还能参加载入史册的“校内外活动”、经常出现在教科书里的知名校友时不时回来慰问一下母校......
有的中学中考成绩差到经常浪费校额到校名额，有的中学不但经常出状元更有各种集团内直升通路，差的高中连本科率都不敢张扬，人大附甚至瞧不上隔壁人大，石家庄普高率粗算67%左右，东西城普高率粗算可以超过90%，更致命的是高考，仅对比清北录取率北京就已经是河北省的几十倍......
所以，通过买“学区房”，获得自己想要的城区学籍，进入理想中的名校，以及可能存在的投资收益，是现在北京家庭“拼学区房”的根本原因。
大聪明也别杠择校了，别的省市（我真没说石家庄），也许找个关系、掏点钱就能择校，但北京择校难度高到令微博大V、纳税大户都徒呼无奈的境界，拿到北京户口只是内卷的开始......
文末
受新房市场连累，现在北京和石家庄二手房市场行情都很差，北京顶级学区房自6月高点至今，又普降了一些，具体幅度未知，因为查不到真实成交数据，石家庄近两年内二手房降幅7%左右，平均一年4%左右跌幅。
现在，您选择石家庄，还是北京的学区房？
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PS.下文预告：石家庄学区房与普宅跌幅对比
京津冀房产调研
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