没看过上篇的，强烈建议看一下
废话不多说，在正文开始前，提前阐明本文的价值观，以便于各位深度理解洋楼的看法。
- 人无高下，但分层级，王子犯法与庶民同罪，但是王子很难与庶民在同一个饭店用餐；
- 教育作为一种稀缺资源，教育不均衡的现象客观存在，多半与“财才材”三个字挂钩。
- 我们承认有的孩子跑得快跳得远，同样应该承认某些孩子天生的学习能力比普通孩子强，但这种能力后天可培养，同时具备一定的圈层聚集效应；
聊名校之前，我们先思考一个问题，名校怎么来的？怎么从众多学校中鲤跃龙门成为名校？知道了名校的形成路径，才能更好的挑选到具备潜力的学区房
在上世纪80年代，商品房尚未盛行，老百姓主要是通过单位房改的福利分房获得房屋，许多上房龄的老旧房屋，需要重新测绘，缴纳部分费用，方可将已购公房变更为商品房。所谓学区，其实是这种福利分房制度下的副产物。
在以政府机关、国企单位、集体单位、大型厂矿为主体的产业结构下，多数员工会在相应的岗位上耕耘一生，所谓安居就是福利分房政策下的单位宿舍，所谓乐业就是指的基础配套，例如学校。
这里面还有一个深刻原因，过去交通不便，家长多数以步行与骑行送小孩上学，这也就导致了学校必然不能离单位宿舍太远，这也客观造成了部分名校承载力比较有限，估计，在多年前并没有想到学区房会在济南变得如此炙手可热。
名校之所以能成为名校，除了与学校与教师的发愤图强，离不开各级领导的关怀，各位领导日理万机，那么，什么样的学校更容易得到关怀，得以脱颖而出呢？这就引出了洋楼所总结的第一类名校，也是最多的一类：资源类名校
我们搜索搜索经五路小学相关关键字，你会发现，原经五路小学所对口的社区，实际上多数是市直机关的宿舍区。
济南市政府原址位于经二路，在搜索均价破4万的三里庄小区，例如工行宿舍、广电宿舍（改制前属事业单位）、公安局宿舍、市委宿舍等关键词夹杂其中。北京有大院子弟，济南同样有宿舍子弟。
我们用同样的手法搜索胜利大街小学，这种情况愈加明显。百度百科显示，胜利大街小学1953年定名，早在1958年就被内定为省委子弟学校，家长的身份呼之欲出。
上篇文章有朋友留言提到了青后小区，2.5万的房价可以上济南五中，经我考证后发现，青后小区多为单位宿舍（也都是不错的事业单位与市直单位），有部分为省直单位宿舍。
实际上这种单位宿舍与普通老破小不难鉴别，抬头看看有没有传达室就可以了，在小偷猖獗的90年代，有传达和无传达，相当于现在有物业和没物业的区别，很多中介在描述这类房源会标注大院传达的字样。另外，不要小瞧传达室，济南曾曝出11平传达室因为可以上济南五中被拍卖51万的新闻。
/ 因为总价低能上学，单价破4万
这种优势显而易见，举一个洋楼知道的例子，因为X小把X管宿舍区划入在内，整个小学的清肥、清洁、堵车、摆摊等治理工作被相关部门安排的井井有条，这就是我所说的“资源”。
不单是学校需要资源倾斜，有关部门同样需要，2016年还发生了这么一件事，济南汉峪片区的X盘有部分是某实权单位团购房，该实权单位下公函恳请（命令？）经五路小学设置分校，当时闹的沸沸扬扬，最终没有落实。
所以，如果有人说名校没有这方面的扶持以及便利条件，洋楼是不信的。
/ 单位的名字我隐去了，此单位擅长请客喝茶
第二类名校，我称之为天赋型名校
或许没有显赫历史与辉煌的资源，但是凭借出众的学习基因打下一片天，这种学校多后缀带有附中二字，比如山师附小，山大附小，这个现象不单是济南，全中国皆是如此。毕竟就教育而言，教师与普通家长相比较，有着天然的优势；
比如山师附小，针对的主要是山师老师、山师附中老师、二附中老师的孩子，所以学区房最主要的就是山东师范大学教职工宿舍区、山东师范大学附属中学教职工宿舍区。山大附小同样属于这种情况。再比如山师附小建大校区，针对的是大学教授的子女。
上面这种情况覆盖面很广，各类教师宿舍扎堆的地方往往教育实力较强，有的高中虽然升学率一般，但是相应的高中教师宿舍对口小学却是重点。
除此之外，家长如果从事医生诸如此类学历高，时间充沛的置业，往往相对应的学校表现会比较好。从几个医生扎堆的小区以及相对应的学校看，表现不错，不过这点类似于印象分，仅供参考。
/ 09年胜利大街分校签约仪式现场
除了以上两类，现在虽然比较流行，但是好结果相对较少的叫做：分校型名校
得益于济南城市扩张以及09年一阵打造教育大盘的风潮。鲁能与绿地泉，两家开发商在教育的投入与打造上花费重金，塑造了领秀城与胜利大街分校的神话。深究其根本，当年卖名校牌子尚未泛滥，而且这两家开发商的确在教育措施花费了不少劲。
据坊间杂谈，当年育英签约鲁能后，总校老师与分校老师定期轮换，从而保证了分校教育质量，而且随着鲁能的房价水涨全高，变相的抬高了生源门槛，从而形成正向循环。
绿地泉，多说几句，绿地泉前身是济南市房地产开发公司，2009年首次签约胜利大街小学，揭牌仪式上，明确指出“济南泉景中学小学部由济南市胜利大街小学统一管理，其教师和校领导全部来自胜利大街小学“，现在的房价近3万。
/ 好学校不只是签约就能行的，此图源于网络
我们总结一下这种备受瞩目的签约模式：签约名校除了签约名号之外，背后所附带的承诺更为重要，比如骨干教师进驻，比如教师轮换。简简单单的签约或许会带来房价的提升作用，但是很难真正意义上的带来提高。
这两家开发商有其共通属性，一是深耕济南、二是具备极强的政企联络能力，所以，在大部分学区尚未经历考试的检验之前，我只能推荐绿地泉、鲁能，另外还有银丰，这三家开发商的签约学区房。
前两个盘有过成功合作的先例，银丰满足深耕济南、资源丰富的要素。至于其他的挂牌签约学区房，抱歉了，现在的确无法给到真实有效的建议。
学区房签约砸钱的不少，真正开花结果的貌似只有这两家，花钱引入学区和长久打造名校，这根本是两个层面的事情。
其实还有第四种，财富型名校，这一种类型与家庭财富正相关，比如历下辅仁（ 富人）学校，例如旅游路沿线一带，千佛山沿线一带。洋楼不过多着墨了，援引教育文献中的一段话当做解释：
”中产阶层家庭中, 父母所 从事的职业 比较优越 、 具备的文化水平比较高, 因而 能够采取积极 的方法来教育子 女,他们多采用民zhu教育、 重视玩具的教育作用、 多语言交流 、 参与子女游戏等 , 其子女也更有可 能在 学校教育中成功, 获得较好的学业成绩。相反 , 对于那 些从事较低社会经济地位职业的人来说, 生活的窘迫使得他们对子女施予更多的强制与威胁 , 较少的语言互动 、 不关心子女的学业 、 不配合学校工作等, 这些都可能导致子女学业的失败。
我们单纯按照学区房的房价来粗略对比：资源型≥天赋型≈财富型≥分校型，所谓学区房，背后本质上是“拼爹”，古有士农工商，今有ABCD（09年贷款买商品房也并非普通人所能企及），背后所匹配的是财富、地位、职业等普世社会资源。
单价越来越高的学区房实际上是一种双向选择，你用4万块每平的价格筛选优质的资源，反过头来，优质的教育资源用4万块每平的价格抬高生源门槛。长此以往，城堡越筑越高，城堡外的人不得不花费更多的钱，才能得到通行证，
长远看，济南人口是增多的，相应的教育需求是增长的，但是名校学区却是恒定的，所以，学区房的涨幅会远远超出其他房产原因就在于此。
如果你想选购以学区为标的，选择学区住宅，不妨在房价基础上安安稳稳的看看家长是什么成色。过去的经验告诉我们：公务员事业单位比例越高，教师医生等体面职业的比例越高，离领导越近，后续的学区潜力会更大。
用以上指标衡量，省直机关宿舍，金融产业加成，财富型人群聚集，大汉峪片区极有可能成为下一个教育高地。
洋楼本来认为本篇文章会将学区房这一话题彻底结束，但是发现字数已突破3000字，比上文还多，我仔细思考了一下，预计再发两三篇关于学区的文章，基本能把学区房讲个差不离。
学区房正确的理解应该是：学位+区位+住房，在考虑学区房置业的时候，三者缺一不可，绝大多数的同行写作者，总是简化为：学位+住房，这一点我认为是有缺失的，距离学校的远近以及学区房周边配套的丰富程度，对于评价同学位学区房至关重要，下一篇我将重点讲讲这个，记得关注我，别错过。
