北京这座老城，除了是全国的政治经济文化中心，也是承载着历史的千年古都。
随着北京的城市发展，二手房已经成为楼市成交主力军，2017年以来北京二手房成交占比约为7成，并一度超过8成。北京主城区的二手房更是占了绝大多数，而东城区和西城区的二手房中有一部分就是私产平房。
而这其中，“教育”是二手房涨价的核心之一。
但随着学区房价格一路飞涨，蜂鸟家园的房子一度涨到25万/平米，一套45平米的老破小，要上千万。
为了孩子，去买平房
随着商品房价格激增，东西城的平房热度反而越来越高。
今年西城区什刹海和金融街片区，还有东城区安交片区出房量比较大。能成交的都是“双证”齐全的私房，证件不齐全或者公房，都不能进行交易。
目前市场上的大部分房源约为10多平方米，金融街片区的房源总价多为400万元以上，什刹海片区房源总价约300万元以上，大椿天片区房源总价200万元以上，均价大多都超过20万元/平方米。
面积小，但总价低，金融街片区最便宜的一室一厅总价仍然高达450万元，比10多平方米的平房的总价高出100多万。
好处是，东西城平房上学落户和楼房都是一样的，较大的区别就是不能贷款，需要进行全款交易。
平房交易，要注意哪些细节？
因为平房的特殊性，进行平房交易也需要警惕各种风险。周千帆也提醒购房者，买平房也要学会“避坑”，不能贪便宜购买门道房，“门道房的出手难度比较大，目前已经不能过户”。同时为了考虑后期政策，建议购房者购买面积大于10平方米的房源。
北京东西城的平房私房，在北京楼市是一个“奇特的存在”，在2017年之前，北京楼市中的平房产品甚至是“不限购”的。
原因很简单：平房毕竟属于“非成套住宅”，所以在之前的限购中一直处于“非限购状态”，从而也导致了学区资源最为丰富的东西城平房，成为了市场成交的热点。
东西城的平房价格一度出现了明显上涨。
2017年4月3日，北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，首次将平房私房纳入了“限购范围”。
文件中规定，购买北京住宅平房必须符合以下条件之一：
1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。
2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。
3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。
2017年6月12日，北京住建委再次发布《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》，这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。
目前平房的房源有两种，其中一种是“双证”齐全的，过户周期大概1个月。
另外一种只有房产证，但是还没有办理好土地使用证，相当于是平房界的“新房”，因为要补办土地使用证，过户的周期比较长，东城区大约需要3—4个月，西城区则需要5—6个月，而且办证的过程中买方还需要缴纳16000元—17000元/平方米土地出让金，也会出现卖家反悔，甚至未过户就拿定金“跑路”的情况。
要想平房不“砸”在手里，选好房才是关键，而选好房也意味着要选好房产中介。北京东西城的平房房源基本上都掌握在各大平房中介手中，成熟的平房中介屈指可数，一般都有十几年的行业经验。中介方面能够承担足够的责任，交易的风险才会相应地降低。
由于平房的居住价值较低，单价较贵，购买的房源10平方米左右已经足够，更大面积的总价太高，没有必要；而且购买平房也不必太在意装修，部分不好卖的房源才会选择去做装修，好的房源没等装修就已经被卖掉了。
随着这个城市的变迁，整个东西城也会出现更多旧改区域的拆迁和腾挪，在未来，平房购房者或许要承受“既没有享受到很好的学区的政策，又被拆迁腾挪到更偏远的位置”的风险。
通知中提到，直管公房变更承租人必须同时满足以下三个条件：
第一，原承租人迁出本市或死亡。
第二，与原承租人同一户籍+共同居住两年以上+无其他住房+直系家庭成员。
第三，符合承租条件的其他家庭成员无异议的。
同时规定：严禁办理直管公房分户手续，严禁新的承租人为两人（含两人）以上共同承租，严禁办理直管公房使用权交易。
2018年5月14日，北京住建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》，再次申明“严禁公房交易和转租”：
第一，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，严禁直管公房违规转租转借，严禁直管公房使用权交易。
第二，综合房屋维护管理成本等因素，对直管公房租金标准实行动态调整。
第三，决定有序推进平房直管公房申请式退租。
意味着公房平房只有“退租”可以实现交易退出，其他途径被限制。
综合以上的政策演变过程，我们可以发现：从2017年开始，历经2-3年的时间，北京平房政策发生了巨大的变化。
北京平房的交易已经基本被政策给限制了：平房私房进入“限购”行列，平房公房则“严禁转租和使用权交易”，只能通过退租来实现交易退出。
200万就能买个学位，你会买吗？
目前，北京平房私房的挂牌价差距很大：最低的平房挂牌价仅有10.5万/平米，而最高的则达到了18万/平米，最低和最高的挂牌价差距达到了8万/平米。
总价主要集中在200-400万/套之间，户型不大，总价也不高，就是由于建筑年限太长，贷款难度太大。
北京“四合院”平房私房交易有三大特点：
第一是必须要有“土地证”，
第二是一般全款支付，很难贷款，
第三要满足北京购房资格。
尤其是私房平房交易必须要有“土地证”，可能就把一批私房平房“卡住了”，而要办理土地证难度则需要交纳一笔不菲的土地费用。
因此如果再扣除“土地证”的办理费用，北京东西城的平房私房实际成交价格可能要比15万/平米更低。
再叠加需要购房资格，难贷款等特点，东西城的平房私房其实要想卖出去，难度还是比较高的，目前在绿中介的挂牌数量仅有36套，规模少得可怜，预见成交情况也不会很乐观。
东西城的平房交易，一般多是用来当做“学区房”来用的，超小户型，总价超低，而且学区资源都相当不错，适合用做“占坑房”。
只是未来平房这种产品，一定会逐渐从北京楼市逐渐退出，未来交易的可能性会越来越小，而逐渐将会成为北京城市的“文化遗产”。
学区咨询，可联系我
联系方式：
微信号：6621335（备注来意）
扫码加微信（备注来意，不然不通过）
