北京现在共计16个城区，优质教育资源集中于若干城区，尤其是东城区、西城区、海淀区，俗称“东西海”。而在“东西海”中，西城和海淀的整体教育实力又远超东城，所以“北京西海学区房”几乎可以说站在了中国大陆学区房的顶点。
它们拥有整个北京市、乃至整个中国最顶尖的小学、初中和高中，西城部委云集，海淀高校云集，若以城区为单位进行对比，西海的高考相关数据每年都排在全国最前列（海淀“尖子生”更多，西城更“平均”）。雄踞三环内的西城区，相比横跨到六环外的海淀区，区位条件更优越，整体房价更高，作者通过对数万条二手房成交数据的整理筛选以及实地调研，将最真实的“西城学区房”市场展示给读者。
本文主要内容包含西城小学与初中的入学途径、各途径分析、常见误区扫盲、11个学区学校概况、各学区初中派位对比、各学区牛小概况、各学区二手房成交量TOP20的小区概况、不同套价预算匹配等，因为西城学校划片太杂乱，文章难免会有疏漏谬误，希望热心读者不吝赐教、私信或评论指出。
▲实验二小，北京最顶级的牛小之一：学校艺术节曾在人民大会堂举行，运动会曾在鸟巢举行
学区扫盲与购房必知
▍简单问答
Q.“西城四金刚”是哪四所学校？
西城四金刚指的是西城高考最强的四所高中：北京四中、北京八中、北京师范大学附属实验中学（俗称“实验”）、北京师范大学第二附属中学（俗称“北师大二附中”），它们各自对应的初中部也很好：四中、八中、北师大附属实验中学分校、三帆中学。但一般认为，西城最好的初中是实验分校、十三分（什刹海）、三帆中学。与同档次的海淀六小强不同，西城四金刚的初中部全部是公办学校，而且西城民办学校极少（只有两所、且正泽初中还未招生）。
Q.为什么要买西城学区房？
首先，读者需要明确一点，北京中考是同一张卷，但“东西海”中考是锁区的，外区很难考入东西海的高中。但北京最顶级的高中几乎都在东西海，其他城区的普高率和高考表现有时候还比不上某些高考大省，所以有追求的北京家庭几乎都会考虑孩子在中考之前“通过买房移民”东西海。另外，西城普高率北京第二（东城第一），公办学校占绝对优势，很多对西城来说“一般”的学校、放其他城区就属于牛校了，加上地域范围内知名企事业单位众多，景点也多，配套极好，说是中国最核心的城区也不为过。所以，深度捆绑顶级教育资源和区位配套的西城二手房，若以城区为单位对比单价的话，是北京房价最高的城区。
Q.什么是“731”政策？它对西城学区房的选购有哪些深远影响？
官方原文：自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。直白一些的解释，就是说：20年7月31日之前买房并落户的家庭，依然可以单校划片入学（指的是小学，初中早就多校了），20731之后买房落户的家庭，多校划片，学校学位紧张的话、甚至会被调剂到其他学区。
西城以前一直单校划片，房产和小学入学深度捆绑，导致热门学校的划片学区房价格居高不下，尤其是十五所直升校、直升比例很高、几乎可以达到家长理想的“一房定九年”的程度。20731之后，因西城具体的多校方案还未出台，所以房价走势依然不明朗（近期市场过热和20731关系不大），就看四五月份的方案出台了、如果真要学东城、大家一起摇号多校、吃大锅饭、那么顶级学区房价格必然会受到影响，但西城教育资源已经很“平均”了，所以西城房价被一撸到底的可能性极小......
Q.西城区目前幼升小（小学）的入学途径有哪些？
如下图所示，西城幼升小（小学）目前共有5种入学途径，对有房有户群体来说、最主流的入学方式是学区派位和片区登记，对集体户、非京户、无房户来说、最主流的入学方式是全区派位入学；西城民办学校和寄宿学校极少，只是一种抽奖方式（以前甚至没得抽奖，以面试DZ为主），而且西城去年寄宿和民办校摇号乌龙一堆，2021或以后如何，尚待观察。
Q.西城区目前小升初（初中）的入学途径有哪些？
如下图所示，西城小升初（初中）目前共有7种入学途径，最主流的入学方式是学区派位、对口直升、全区派位、学区登记，其中，“学区派位”的初中整体质量代表一个学区小升初的“底限”，也是除了划片小学以外、衡量学区房含金量的重要判定依据。
Q.西城还有哪些非主流入学途径？
①八中的八少八素，和人大附早培差不多的性质，针对天才儿童。
②蒸包：懂的都懂，但据说，近年来蒸包也不容易了，大蒸包越来越少，一些部委的蒸包只能保一胎，二胎不管。
③华女、正泽、京华、北小寄宿部，四所学校都很好，以前都是需要面试的、普通家庭很难进，2020年疫情和政策原因、改摇号或线上了、搞出一堆乌龙事件，不清楚以后如何。
Q.其他购房必知
①这两年购买西城学区房需谨慎、再谨慎，一个是因为西城多校方案还没推出，另一个是因为就算推出了多校方案、短期内的变数依然很多。2017年以来、北京几乎每年都有大大小小的教改新政出台，某些细微调整肯定会影响到学区房价值。关注北京学区房，要时刻留意官方政策调整，北京教改的频率比楼市调控还要频繁......
②西城这些年的教改，导致教育面貌变化很大，一些学区的优秀生源大多掉坑、从而提高了坑校成绩、进而渣校崛起，一些以往的市重点、区重点反而有点没落的趋势，加上现在北京不允许公布中考成绩，所以对东西海的初中学校定位，不能盲目相信百度、或一些“老”家长的“过期经验”“过期排名”，建议参考本文内容。
③西城近年来新建学校都不错，并且往往是面向整个西城招生的，这似乎是一个新趋势，给整个西城多一个抽奖的福利，比如铁二中的小学部、京华实验学校等。
④六年一学位、校额到校、公房商品房的不同、以及还未明确的入学顺位规则等，篇幅所限，本文不再赘述，去年的西城学区房调研文已经讲了这些非常基础的内容，建议自行搜索。另外，西城并不是完全没有DZ，而是明面上的DZ规模极小，比如华女。
德胜学区：火，炎，焱
▍学区概况
▲德胜神盘：阳光丽景
德胜学区在北京家长之间，可以说赫赫有名，几乎可以说是整个北京最火的学区。根源在于，德胜学区内的小学都很好，是理论上最不惧多校的学区，而且德胜的派位初中也不错。该学区内共有5所小学，育翔、五路通、西师附小都是很有名的牛小，实验二小德胜校区是实验二小的“亲儿子”，三帆附小最弱但可以80%对口直升三帆中学。
派位简析德胜的初中派位池子质量很好，唯一的坑校是七中。除了标红的大奖外，北师大二附中西城实验学校和三帆裕中近年来中考成绩处于上升通道；十三中初中部以前不错，但近年来似乎中考成绩不佳。
其他特色四金刚之一的北师大二附中的初中部——三帆中学，位于德胜学区，宏观来讲、它在海淀西城朝阳的交界处。初中阶段，和实验分校、十三分一样，是西城最强的初中校。另外，2020年西师附小面向德胜学区招收两个班，2021年或以后还有的话，建议731之后购房落户的家庭、务必报名；摇号成功，就可以提前跳过731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况德胜学区位于北二环和北三环之间，区位配套不错，南侧是什刹海和新街口学区，，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共62个，成交量最高的就是裕中东里和裕中西里了，房龄最新的是中骏天宸、京师吉地，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，德胜只有西师附小可以说“学位充足‘，德胜卖了太多房了，大家都对德胜的多校调剂表示悲观，20731之后的购房家庭，如果在近两年入学，有可能会被调剂到相邻学区。不过德胜学区内部还是有“学位储备”的，比如五路通2020年已经扩校、西师附小还有一栋新楼待用、育翔有新校区待用、二小德胜也有空教室待用、三帆附小刚缩班但也有扩班规划等。（西师附小估计是西城体量最大的小学了，每年招生规模都很大，近年来德胜学区的调剂生几乎都到西师附小了，希望西师附小能撑住吧(☍﹏⁰)
▍预算匹配
这张图是德胜学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
抛开20731的影响，如果对学校要求较高，德胜学区内的所有小学都可以买，从上图可知，目前德胜的主流成交房源集中于“”房龄超过20年、套价在600~1000万”的区间，占坑房五百万起步、集中于五路通和实验二小德胜校区划片的小区。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐京师吉地、德胜里二区、德胜佳苑、盛晖嘉园、德胜置业、北广家园等小区。在德胜买房，起码需要准备好七八百万，稍微新一些、大一些的房源、基本就上千万了。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
金融街学区：还有谁？
▍学区概况
▲宇宙第一直升校宏庙小学·丰融园
金融街学区也是一个热度很高的学区，一个是因为它的位置，一个是因为金融街的派位初中都不错。该学区目前共有六所小学，其中实验二小本部是最顶级的公办牛小，宏庙小学和奋斗小学也很好，其他小学一般。目前宏庙和西单小学都可以对口直升八中或实验，比例在80%（随机抽80%的意思）。
派位简析金融街的派位初中都不错，有多所学校是金融街的属地校，所以民间流传金融街派位到“大奖”的几率比其他学区要高；唯一的浅坑是159；三十五在西城属于中上等的初中。（鲁迅中学和159中学仅在金融街派位，鲁迅中学以前属于坑校，现在据说被优质生源撑起来了，这么一想159似乎也有希望）
其他特色实验二小是北京公认最强的小学之一，和海淀的中三齐名；西城直升校一般的搭配是“渣小+牛中”，而宏庙是“牛小+双选超级牛中”，所以宏庙小学号称宇宙第一直升校；另外，金融街是中国金融业的中心，巨头超多，详情建议百度，而且人大政协也在金融街，所以金融街可以说是寸土寸金、大家都受过高等教育、出入上流社会（๑ `▽´๑) ......
另外，2020年奋斗小学面向金融街学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议华嘉和实验二涭水河的划片家庭务必报名；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况金融街学区位于西二环内，区位配套很好，相邻的学区有新街口、展览路、月坛、广牛、大椿天、西长安街、什刹海，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共36个，成交量最高的应该是新文化街（宣武门西大街划片很杂），房龄最新的是北京尊府，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，金融街的小学其实学位都是比较充足的，一个是因为划片范围小、家庭少，一个是因为房价太贵、买得起的家庭更少，所以作者认为20731对金融街的影响可能是西城最小的（房子贵到一定程度，就有这种效果.....
▍预算匹配
这张图是金融街学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，不差钱的话推荐宏庙小学，丰汇园、丰侨公寓、宏汇园、丰融园等，主流套价千万起步，丰融园得三千万起步。其次，可选实验二小本部、奋斗小学、西单小学的划片学区房，主力成交套价800~1000万，集中于新文化街、京畿道、华远北街、金宸国际公寓、北京尊府、鲍家街、中海凯旋等小区。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐西城晶华、中海凯旋、丰融园、北京尊府、丰侨公寓等，西城晶华我专门写过文章，现在就差中海凯旋和丰融园了，有业主朋友能帮忙开个门儿的，请私信......（尊府说实话，第一眼看上去，密恐都要犯了）
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
月坛学区：部委蒸包集中地
▍学区概况
▲育民小学·原中央财政部子弟学校
月坛学区也是一个经常被谈到的区域，因为月坛牛小多、蒸包多、生源质量好。该学区内共有5所小学，育民、中古、三三都是很有名的牛小，复兴门外一小也不错、原铁道部子弟学校。
派位简析月坛的派位初中质量不错，最大的坑是44中，161分校以前也算坑、但近年来渣校崛起、完美逆袭，中考成绩很不错，而且只在月坛学区派位、对月坛来说是个非常大的利好（听说去年161分中考只有97人，现在招生8个班，需要关注后续中考成绩）；铁二中去年刚刚被扶持成了一贯制学校，将来大有可为；西外其实还可以，校额到校名额不少，但一般认为西外是展览路的“派位主力”。
其他特色月坛除了牛小多、生源优质外，最大的特点就是：部委云集，蒸包不少；西城唯二的民办学校-正泽学校，也位于月坛（一年级在金融街，二年级以后在月坛，初中似乎在新街口平安里地铁站周边），另外一所民办学校-北师大亚太实验学校虽然有西城学籍、但实际位于昌平......
另外，2020年三里河三小面向月坛学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议务必报名；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况月坛学区位于西南二环外，区位配套不错，相邻学区包括广外、广牛、金融街、展览路，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共76个，成交量最高的是铁二区和复兴门外大街（以XX大街为名的社区、需要区分楼号、不同楼号对应不同小学），各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，月坛的小学学位都比较充足，之前也极少看到月坛牛小被调剂的家长反馈，所以可能月坛受20731影响会比较小。
▍预算匹配
这张图是月坛学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
抛开20731的影响，如果对学校要求较高，可以选择育民、中古、三三的划片学区房，目前月坛占坑房得650万起步，主流成交房源集中于“”房龄超过20年、套价在500~900万”的区间，主力成交小区包括：复兴门外大街、白云观、西便门外大街、三里河社区、真武庙六里、汽南小区等，老小区偏多。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐金融世家、三里河二区A、B区、三里河东路2、3、5号院等。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
西长安街和什刹海学区：故宫的雪推窗可见
▍学区概况
▲161附小，感兴趣的可以搜索一下它的位置
西长安街和什刹海学区是比较相似的，都紧邻中国几百年来权力最核心的地带，西长安街有5所小学、什刹海有7所小学，但这俩学区因为靠海太近，划片地域内小区数量很少，平房很多，有成交数据的小区更少，有几所小学作者无论如何也找不到有成交数据的划片小区，希望读者见谅。牛小包括黄城根小学、自忠小学、实验二小长安校区（据说在本部上课、西长安街派位），其他小学一般。还有四所直升校，其中十三中附小很鸡肋。
派位简析什刹海和西长安街的派位初中里，三中、三十一中、三十九中都属于坑校，十三中是以前的重点校、现在一般，其他标红加粗的是大奖，三十五中和156中学在西城属于中上。
其他特色这俩学区地域范围虽大，学区里还有海，同时紧邻故宫，胡同、平房、四合院一抓一大把，每天出门必定能看到各种颜色的旅客，但能买的房源太少太少了。
另外，2020年黄城根小学面向什刹海学区招收一个班、自忠小学面向西长安街学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议顺城街一小和力学小学划片家庭报名；摇号成功，可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况什刹海和西长安街学区位于西二环内，区位配套很好，南侧是什刹海和新街口学区，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共48个，成交量最高的是爱民里、富国里、新壁街，房龄最新的是上国阙、复地西绒线，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，西长安街和什刹海学区内其他小学似乎学位都比较充足，毕竟出房少、生源少，这就是房子靠海的好处。（黄城根小学划片学区房成交量最大、但招生规模也很大）
▍预算匹配
上面两张图是什刹海和西长安街学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，推荐购买自忠小学、雷锋小学、西什库小学的划片学区房，占坑房五百万起步，主流成交套价800万左右，除德胜世嘉和丽豪园以外，其他小区房龄都比较老，主力成交小区包括爱民里、灵境胡同、前门西大街、西黄城根45号院等。
其次，也可以考虑黄城根小学和实验二小长安校区的划片学区房，主力成交集中于富国里、官苑8号、大拐棒胡同、官园胡同等。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐上国阙、玉廊东园、复地西绒线26号、西派国际公寓、佳慧雅园、官苑8号等小区。
▍社区实景调研图片
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新街口学区：一坑毁所有
▍学区概况
新街口学区在西城算是一个中等学区，共4所小学，只有黄城根小学很好，其他一般，而且黄小也不在新街口派位、在什刹海派位（黄小校区很多，但本质上是一所学校的不同年级部）。不过，志成小学可以对口直升35中。
派位简析新街口学区的派位初中乍一看非常好，十三分诚毅近年来的评价也不错，但该学区有个深渊巨坑——教院附中，并且该学校的大部分生源几乎全部来自新街口学区，也就是说新街口每年都有不少填坑生源。
其他特色十三分是一所极好的纯初中学校，学校特色是写不完的习题、做不完的作业，虽然叫做十三分，但和十三中几乎没关系，本部是什刹海校区，诚毅校区虽然还没中考成绩、但反馈不错。
另外，2020年黄城根小学面向新街口学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议务必报名，尤其是二小玉桃园的划片家庭；摇号成功，可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况新街口学区位于西北二环内，区位配套不错，相邻学区包括展览路、金融街、什刹海和德胜，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共29个，成交量最高的是新街口西里三区和如意里（西直门南大街划片比较杂、偶数楼号划片志成小学、奇数楼号划片进步小学），房龄最新的还是新街口西里三区，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，新街口的学区学位是比较充足的，近年来没有看到有家长反馈被调剂的案例，可能20731对新街口的影响会比较小。
▍预算匹配
这张图是新街口学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，建议考虑志成小学的划片学区房，目前占坑房600多万起步，主力成交区间500~700万，主力成交小区包括冠英园、国英园、大乘巷东新开胡同等。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐熙府桃园，玉桃园三区、冠英园（中国银行、中石化大院）也还不错。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
展览路学区
▍学区概况
展览路学区其实除了建大附小是渣校外，其他都不错，有家长写过调研文，起码硬件都不错，展一小是区域内公认最好的小学。西外附小虽然是直升校，但有点鸡肋，西外这两年中考成绩一般。
派位简析展览路学区派位初中里最大的坑是56中，除加粗的大奖小奖外，剩下的初中也还可以。
其他特色展览路学区内有两所小学比较特殊：一是奋斗银河，派位可以选择在金融街或展览路（那肯定选金融街啊）；二是西师附小展览路校区，它没有具体的划片范围，生源全部来自学区派位，也就是在整个展览路学区内收学区派位生源，目前这所小学小升初只在展览路学区派位、不排除以后可能也会搞个双选派位（德胜+展览路）。
2020年西师附小展览路校区面向展览路学区招收两个班，2021年或以后还有的话，建议认真考虑是否报名；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况展览路学区位于西二环外，区位配套不错，相邻学区包括月坛、金融街和新街口，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共68个，成交量最高的是北礼士路，房龄最新的是百万庄大街21号院，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，展览路学区只有进步小学有调剂案例，展览路一小可能学位也不太充足，其他小学没查到有调剂的案例。
▍预算匹配
这张图是展览路学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，除建大附小以外，展览路学区内其他小学的划片学区房都可以考虑，当然展览路一小最好。这个学区的占坑房四百万起步，主力成交区间在400~800万，进步小学划片学区房成交量最高。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐锦官苑、百万庄大街21号-甲21号院、九和苑等（房龄稍微新点的小区几乎都在进步小学划片内）。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
陶白学区：老宣武之一
▍学区概况
▲中信城·八中附小和育才学校双选划片小区
陶白学区位于整个西城的最南边，是直升校最多的学区，学区内共6所小学、其中有4所直升校、1所九年一贯制学校，宣师附小是该学区最好的小学。育才学校小学部在大椿天，陶白有几个八中附小和育才学校的双选划片小区。
派位简析陶白学区的派位初中里，最大的坑是66中，十五中是以前的重点校，现在中考成绩一般，育才学校的小学部都认为不错，初中部口碑比较撕裂，有家长觉得不错，也也有家长觉得校风一般。
其他特色在西城官方资料中，育才学校同时出现在陶白和大椿天学区，但一般认为育才是大椿天的学校，因为陶白的育才龙泉校区是初一，育才本部在大椿天、先农坛。另外，育才是九年一贯制学校，小学部100%直升初中部。
▍成交与调剂概况
成交概况陶白学区位于西南二环内，区位配套不错，相邻学区包括广外、广牛和大椿天，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共85个，成交量最高的是平原里和畅柳园，房龄最新的是中信禧园，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，陶白学区内的小学暂时没查到调研的案例，推测该学区的学位还是比较充足的。
另外，2020年育才学校面向陶然亭白纸坊学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议报名，毕竟育才学校也不错了；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍预算匹配
这张图是陶白学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，推荐购买宣师附小、育才学校、陶然亭小学、八中附小的划片学区房，现在占坑房450万起步，主力成交套价500~700万左右，主力成交小区包括畅柳园、四平园、清芷园、中信城三个院儿、右安门内西街甲2号院、里仁街6号院、黑窑厂西里、万博苑、高家寨、新安南里等，宣师附小划片学区房成交量最高。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐中信城、一瓶、清芷园、陶然湖景等，陶白学区内有不少房龄较新的小区。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
广外学区：宁可曾听过荣丰2008
▍学区概况
广外学区的关注度也很高，但不是因为学区内的学校有多好，而是因为广外的房子新、便宜、上车盘多。该学区内共有9所小学，其中椿树馆小学可以对口直升八中初中部，北小广外校区家长口碑不错，其他小学反馈一般。
派位简析广外学区的派位初中质量整体一般，最大的坑是宣武外国语，大奖只有实验和八中，铁二中算是小奖，其他初中一般。
其他特色广外有个神盘-荣丰2008，房龄新、体量大、一室开间多、套价最低时只要288（现在得400了）、成交量冠绝西城，常年稳居北京二手房成交量TOP10社区；北小广外校区的小升初是在广外和广牛两个学区派位，实验一小广外的小升初是在广外和大椿天两个学区派位；华夏女中是广外唯一可以拿得出手的名校了，实验亲闺女，中考成绩很强，可惜人家是全市点招的，仅限女生。
另外，2020年北京小学红山分校面向广安门外学区招收两个班，2021年或以后还有的话，建议认真考虑是否报名，这所小学也一般；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况广外学区位于西南二环外，区位配套不错，出门直达北京西站，相邻学区包括月坛、广牛和陶白，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共92个，成交量最高的是荣丰2008，房龄最新的是玺源台和红山世家，北小天宁寺分校的划片学区房成交量最高，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，广外许多小学就已经有调剂案例了，因为卖的房子实在太多，推测广外受20731的影响会比较深。
▍预算匹配
这张图是广外学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，推荐北小广外校区的学区房，占坑房四百万起步，主流成交套价五百万左右，成交量集中于马连道中里、红莲北里-17号院、马连道中街等小区。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐红山世家、玺源台、第三区、丽水莲花，以及荣丰2008......
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
广牛学区：老宣武之二
▍学区概况
广牛学区共有5所小学，其中北小寄宿部、北小广内分校走读部、康乐里小学属于牛小，尤其是北小（寄宿），以前是面向整个西城点招的，去年因疫情和政策影响，改摇号了，但西城去年民办学校和寄宿校摇号一堆乌龙......
派位简析广牛的派位初中整体质量一般，坑校有66和另外一所接受学区登记入学的初中，招收规模还很大；大奖比较少，四中南、十四中、十五中在广牛属于不错的派位结果了。
其他特色据说去年66中收了十个班，好家伙，说明广牛有不少填坑的生源......
另外，2020年康乐里小学面向广安门内牛街学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议务必报名；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况广牛学区位于西二环内，区位配套不错，相邻学区有月坛、金融街、西长安街、大椿天、陶白、广外，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共81个，成交量最高的是牛街东里和牛街西里（宣武门西大街划片太杂），房龄最新的是锦上国际公寓，回民小学划片学区房成交量最高，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，广牛学区没有查到有调剂的案例，该学区的小学学位还是比较充足的。
▍预算匹配
这张图是广牛学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，推荐康乐里小学和北小广内分校的划片学区房，占坑房400万起步，主流成交套价400~700万左右，成交集中于西便门东里、槐柏树街南里、感化胡同3号院、广安门内大街、锦上国际公寓、三庙街、槐柏树街北里、康乐里、长椿街等小区。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，没啥好推荐的，广牛房龄很新的小区几乎没有，2000年出头的小区挺多，但都挺一般的，枫桦豪景可以看看（房龄新点的小区集中于回民小学划片内）。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
大椿天学区：老宣武之三
▍学区概况
大椿天学区共有6所小学，其中实验一小是公认的牛小，育才学校也可以，实验一小前门分校是北师大附属中学的对口直升校。
派位简析大椿天的派位初中整体质量一般，最大的坑是43中，十四十五还行，育才和铁二中是一贯制学校、生源主要来自小学部直升（育才学校初中部口碑比较撕裂，有家长觉得不错，也也有家长觉得校风一般）。
其他特色一般认为大椿天是西城最差的学区之一，广牛、广外和大椿天相比，也好不到哪儿去......
另外，2020年育才学校面向大栅栏椿树天桥学区招收一个班，2021年或以后还有的话，建议务必报名，育才学校不错；摇号成功，就可以提前跳过20731多校或其他被调剂的风险，摇不中不影响继续划片入学。
▍成交与调剂概况
成交概况大椿天学区位于南二环内，区位配套不错，相邻学区有陶白、广牛、金融街和西长安街，作者查询到的、近年来有成交数据的二手房社区共30个，成交量最高的是椿树园，房龄最新的是国安府、四合上院，实验一小划片学区房成交量最高，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价、面积或房龄）。
调剂概况因为西城四五月份才会公布多校方案，所以起码两个月以后才能确定该学区对20731后家庭的调剂情况。目前，大椿天学区内的炭儿胡同小学学位比较紧张，其他小学暂时没查到调研案例，毕竟大椿天都这么差了、学位还是比较充足、没人赶着买房抢学位。
▍预算匹配
这张图是大椿天学区，近年来不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。
如果对学校要求较高，推荐实验一小和实验一小前门分校的划片学区房，目前占坑房套价得550万起步了，主流成交套价500~800万，主力成交小区包括椿树园、庄胜二期、宣武门外东大街、四合上院、海格国际、厂甸11号院等。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、600个小区随便查。
如果对房龄或居住体验要求较高，推荐四合上院、朱雀门、信然庭、耕天下、国安府等，大椿天好学校虽然少、但是豪宅似乎不少。
▍社区实景调研图片
作者人在石家庄，短期内内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。
文末总结
其实现在不适合更新西城学区房调研文，因为再过俩月就要出多校方案了，对某些热点学区来说，大家都在关注20731之后的多校调剂结果。但催更西城文章的家长太多，而且我也觉得应该修改一下上一篇文章的一些错误，尤其是对部分学校的判定。
但凡对北京有些研究的家长，对西城多校应该都有一定的心理预期，所以我打算今天先更新这篇全面科普性质的文章，过两个月西城出多校方案后，再水、划掉、详细更一篇文章讲一下多校的实际影响，这样，两篇文章篇幅不至于过大、也能形成互补。（上篇海淀学区房调研文，写了三万字，阅读量虽高，但也没涨多少关注，吓跑了太多读者）
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