一、监管平台介绍
“居者有其屋”是中国人的传统观念，因此住房问题始终是老百姓最为关心的话题之一。作为房地产市场重要组成部分的二手房交易在我国住房制度改革的推动下，不断走向成熟。
2008年，依托本市房地产登记系统、二手房网签备案系统，上海市房地产交易中心搭建了本市的存量房交易资金监管平台。
近年来，为了进一步优化存量房交易资金监管平台，给广大购房者提供优质缴款体验，实现监管资金跨行入账，平台与合作银行共同开发了二级子账户功能，流程更顺畅，缴款更方便，资金更安全。目前平台的合作银行已增至12家，服务26万户家庭，保障交易资金1000亿元。
二、资金结算机构介绍
存量房交易资金监管结算机构是指二手房买卖双方将购房款交由平台中独立的第三方机构进行监管，房地产经纪机构将不再触碰房地产交易资金。本市存量房交易资金监管平台中的资金结算机构监管职能由上海市房地产交易资金管理有限公司承担。
该公司成立于2008年，是依据原建设部与中国人民银行联合发布的建住房〔2006〕321号文，经原上海市房屋土地资源管理局同意而成立的专业性资金监管公司。作为国有且独立的第三方机构，通过上海市房地产交易中心搭建并指定的存量房交易资金监管平台，为市民在存量房交易过程中提供资金监管专业服务，有效防范与化解存量房交易资金风险，切实维护和保障市民的合法权益，提供安全的交易环境。
2016年起，在市住建委、市交易中心的要求下，公司已入驻各区房地产交易中心，为市民提供优质的存量房交易资金监管服务。
三、存量房交易资金监管业务流程
1.无抵押业务及流程
过户交易前未设立抵押的房产，可通过自有资金监管或贷款监管的模式，过户前交易双方签订《存量房资金监管协议》并缴入监管资金，过户后待完成转移登记将监管资金划付给卖方，如贷款资金监管需在过户后、转移登记前由贷款银行先行将贷款资金发放至监管账户。
2.有抵押业务及流程
存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。即过户前交易房屋抵押未注销，交易双方签订《存量房资金监管协议》并缴入监管资金，过户后待完成转移登记将监管资金划付至卖方抵押银行结清原有贷款并注销原有抵押后，余款再划付给卖方，如贷款资金监管需在过户后、转移登记前由贷款银行先行将贷款资金发放至监管账户。
3.受理材料
四、存量房交易资金监管问答
（1）问：什么时候可以申请办理资金监管业务？
答：买卖双方在签订买卖合同之后，双方到交易中心办理交易过户之前，都可以前往入驻各区交易中心的资金监管窗口办理业务。
（2）问：申请办理资金监管业务时需要买卖双方都到场吗？
答：需要。签订资金监管协议时，买卖双方都到场签字，因故不能到场的，需公证委托具有民事行为能力人的代为办理。
（3）问：买卖双方中如有未成年人或无民事行为能力的人，需额外提供什么材料办理？
答：未成年人，需法定监护人（父母）到场办理。无民事行为能力的人，需持《无民事行为能力人判决书》/《限制民事行为能力人判决书》的明确法定监护人到场办理。
（4）问：涉公企业办理资金监管业务所需材料？
答： 1、营业执照原件及复印件并加盖公章；
2、法人身份证明复印件并加盖公章；
3、开户许可证原件及复印件并加盖公章；
4、公司授权开具的委托书原件（如有）；
5、代理人身份证原件及复印件并加盖公章（如有）；
6、其他。
（5）问：监管金额有要求吗？
答：监管金额区间：买卖合同价格的5%≤监管金额≤买卖合同价格的100%。
（6）问：可否办理贷款部分的资金监管？
答：可以办理。请先与买方的贷款银行联系，征得贷款银行同意后，即可来窗口办理监管业务。如若贷款银行的终审贷款额与已签监管协议里的贷款监管额不一致，请买卖双方在交易过户前至监管窗口办理协议变更手续，以免影响交易转移登记。
（7）问：买卖双方产权人若有涉外人士，需要额外注意什么事项？
答：除一般需要的材料之外，还需要提供证件名与产权名一致的证明材料和准确的账名信息。
（8）问：买卖双方产权人的收退款卡需要重新开立吗？
答：不需要。所提供的借记卡或存折卡的开户名必须以出售方和买受方中的指定某一人，并具有通存通兑及结算功能的银行1类卡。
（9）问：卖方是否可以代为收款？需要提供哪些材料？
答：可以。卖方需提供公证委托书原件，并且在委托事项中已有代为收款的委托事项，如有具体的户名、账号、开户行等准确信息为最好。
（10）问：企业可否为个人缴款？
答：可以。缴款人需额外提供《企业（单位）为个人支付购房款的承诺函》。
（11）问：目前的缴款方式主要有哪些？
答：目前的缴款方式主要有：银行柜面转账和手机银行网银转账。
（12）问：本市所有的银行都可以作为监管银行进行缴款吗？
答：目前已上线的合作缴款监管银行有12家，即：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、民生银行、北京银行、上海银行、农商银行。除此之外的银行，暂未合作开通，敬请谅解。
（13）问：资金监管划付至卖方账户的时间？
答：在房地产登记机构核准房地产转移登记后的5个工作日内，将监管金额划付至已签监管协议里约定的收款账户。
（14）问：监管期间的监管金额产生的利息，如何计算？由谁收取？
答：监管期间的监管金额按照中国人民银行规定的活期存款利率计息。房地产登记机构核准该房地产转移登记的，监管资金所产生的利息归卖方所有；房地产登记机构未予核准该房地产转移登记的，监管资金所产生的利息归买方所有。监管资金所产生的利息将在监管本金后划付，请勿提前注销监管协议里的收退款卡。
（15）问：已经办理的资金监管业务该如何撤销？
答：若交易不成功，买卖双方可协商解除资金监管业务，双方需前往资金监管窗口办理资金监管撤销手续。资金监管公司承诺在5个工作日内将已入账的监管金额划付至已签监管协议里约定的退款账户。
（16）问：卖方或买方客户是否可以单方面来申请撤销监管协议？需满足什么条件？
答：可以。买卖双方需在签订资金监管协议时，事先协商约定好单方面解除监管协议的补充条款。如：XX年XX月XX日前双方不能按买卖合同约定时间过户的，卖方或买方可以单方面向资金监管窗口申请撤销已签的监管协议。
（17）问：资金监管窗口办理业务的作息时间？
答：每周一至周日（除国定假日之外），与各交易中心作息时间同步。
（18）问：资金监管公司有对外的咨询电话吗？
答：可致电：400-885-6228。
（19）问：目前合作的交易服务机构有几家？
答：有5家。分别是上海市住房置业融资担保有限公司、德佑房地产经纪有限公司、同策房产咨询股份有限公司、上海普东房地产展销服务有限公司和上海信义房屋中介咨询有限公司。
（20）问：上海市房地产交易资金管理有限公司的背景和资质？
答：该公司是经政府部门批准成立的房地产交易资金监管第三方机构，已入驻全市17家房地产交易中心并设有资金监管服务窗口，主要为市民在二手房交易过程中提供优质的资金监管专业服务，有效防范二手房交易资金风险，切实维护和保障市民的合法权益。
五、上海市存量房交易资金监管协议(示范文本)
六、签订网上二手房买卖合同注意事项
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
签订前
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？
出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售方提供的房屋产权证是否属实？
2、房产面积多大？
3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
5、该房产是否已设定抵押？
根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁？
如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
签订时
一、需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件；
2、未成年人的户口簿或出生证明；
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；
2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；
3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；
4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
1、房款的金额是否写清楚？
2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；
4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；
6、房地产的风险责任何时转移给购房者？
《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；
7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？
8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
