最近，有不少家长来问我们，民办摇号了，明珠的学区房还值得买吗？
有的家长看到对口明珠的房子价格没怎么涨，甚至有所回落，担心成了接盘侠，不敢下手；
有的家长觉得明珠是单学区，不如双学区和一贯制的确定性高。
其实，这个问题不能一概而论。值得还是不值得？这是一个很主观的概念，借这篇文章，我和大家聊聊我的看法。
01
我们先来看看，民办摇号政策前后，对口明珠的学区房，价格有哪些变化。因为二手成交价有避税或者做高首付的可能，所以我们取兔博士的复原成交价，这个价格相对更加真实一些。
朱家滩小区对口明珠A校区，以小面积挂户口为主。同样是33平，中楼层，从去年10月份到今年6月份，成交价有所回调，最大跌幅达9%。
潍坊十村对口明珠B校区，也是挂户口的老破小。民办摇号政策前后，价格没有太大的变化。
而万科金色里程对口明珠C校区，是次新自住房。89平的三房，近半年成交价有5%左右的涨幅。
很多家长看过我们之前的文章都应该知道，自民办摇号政策出台以来，优质双学区和一贯制学区房价格大涨，有的涨幅甚至高达20%+。与之相比，对口明珠的学区房，价格涨幅很小，甚至还有所回调，十分令人心动。
02
有的家长想不通，民办摇号，应该都去买双学区和一贯制了呀，为什么还有人买明珠呢？
其实，明珠香，自有香的道理。
一方面，对于孩子升学目标比较进取的家长，明珠的性价比非常高。
明珠可以说是“公办的学费，民办的质量”。虽然明珠是一所公办小学，但是就全上海来说，可以和民办一争高下。尤其在浦东来讲，更是一梯队的领头羊。
除了师资和生源的因素之外，课程和教材也是其制胜的法宝。明珠的教材比普通公办教材更深入，尤其学校自编的《智慧数学》，在思维扩展方面非常领先。另外，在课改的很多方面，明珠也都是试点学校，比如小班化教学，35分钟小课取代40分钟大课，率先取消期中、期末考试等等。
另一方面，明珠可以说是不用摇号就能读的民办，确定性非常高。
好的民办学校报名人数都远超计划招生人数，只能凭运气摇号。今年不少牛娃没摇上，甚至对口的公办也回不去，因为排序靠后被统筹到其他学校，非常可惜。
和摇号拼运气相比，买房子就能读，为家长增加了不少安全感。本打算读民办的家庭，面对这样一个既确定又省钱的选择，何乐而不为呢？
03
有的家长会问，可是明珠对口的是菜中啊，万一摇不上民办怎么办？
这就要看家长的取舍了，家长最希望的当然是小学和初中都是牛校。明珠这种级别的公办，尤其又是地段对口入学，可以说是上海滩独一无二的存在。奈何对口初中差强人意，让一些家长望而却步。
其实，也正是因为对口初中不够强，才导致明珠小升初的择校率全上海第一，达到60-70%。
不过近两年，明珠对口的初中，也呈现向上的趋势。
明珠A对口的东昌南校，今年自招成绩非常亮眼，预录率达到12.5%。虽然没有预录进四校及分校的，不过有3人预录进八大级别的高中，18人预录进其他市重点高中。
而明珠C对口的上南东校，今年预录率达到15.1%，1人预录进四校，4人预录进八大级别的高中，32人预录进其他市重点，可以说是一匹黑马。
随着民办摇号政策的落实，不排除今后有明珠的牛娃陨落到对口初中。随着生源质量的提高，成绩自然也会有所提升。
不过，对口初中用作保下限可以考虑，如果指望变成牛校，那真的是想多了。因为明珠的家长是不会主动选择让孩子读对口初中的。
今年民办摇号政策出来后，不少四五年级的家长马上行动，去买初中学区房了。据说某个班有三分二的家长去买了建平西和张集的学区房。
说到对口初中保下限，这里需要提醒各位家长，买明珠的学区房，一定要确认好对口哪所初中，不要想当然地以为都一样。
有的家长可能不太了解，浦东的小升初是户籍对口，读哪所初中，不是由读哪所小学决定的，而是根据房产划片对口。所以，虽然小学读的都是明珠B或明珠C，但因为小区不同，对口的初中也不同。
如果两个初中的质量差不多，倒也影响不大，最多是距离远近的问题。然而实际情况是，两所初中的差距还不小，一个呈上升趋势，可以作为保底选择，而另一个是赤裸裸的菜中，下限太低。所以家长在购买学区房时，一定要留个心眼，千万别被不懂政策的中介忽悠。
可能家长们又困惑了，既然明珠这么好，为什么价格不涨反跌呢？是不是没人买啊？
04
回答上面这个问题之前，我们先来看看对口明珠的几个小区的成交量。
从上图可以看到，对口明珠A的朱家滩小区，成交量在3月份达到了峰值，之后也是逐月递增。
对口明珠B的潍坊十村，自今年2月份起，成交量就逐月递增，甚至在疫情期间不能看房的情况下，也有成交。
而对口明珠C的万科金色里程，从今年1月份开始，成交量也是逐月递增，成交价格也比较平稳。
再来看一下这几个小区的挂牌情况。
这三张图可以很直观地回答前面的问题，价格不涨反跌不是因为没人买，而是因为供应量上去了。
大家都知道，让孩子读明珠的家长，都是冲着小升初择民办去的。明珠的升学去向一直不错，是上海择校率最高的小学之一，每年去华育、张集、上宝的人都不少。不过公民同招、民办摇号政策出来后，原本凭实力考民办小菜一碟的孩子，家长担心摇号摇不中，很多都要置换初中学区房。
尤其四五年级的家长，时间紧迫，集中出手，导致短期内供大于求。一边是着急卖房置换初中学区房的卖家，一边是有很多房源可以精挑细选的买家，价格自然不会涨，甚至下跌。
但也并不是明珠小学对口的每个小区都成交量这么旺。
比如对口明珠B的潍坊九村，和潍坊十村一样，都是以挂户口的老破小为主，成交量90天同比下跌59%，和潍坊十村的90天同比上涨45%形成鲜明的对比。
再来看潍坊九村的成交价变化。
同样是37平的中低楼层，去年年底单价11.56万，上个月成交的只有10.1万，足足跌了12.6%！很多家长可能有点晕了，为什么都是对口明珠B，成交量和价格差这么多呢？
正如前面我们所说，对口明珠B的学区房，对口的初中并不一样，潍坊十村对口的是呈上升趋势的东昌南校，今年的预录成绩非常不错，预录率12.5%。而潍坊九村对口的初中是洋泾东校，预录率只有5.4%，1人预录进八大级别的高中，4人预录进其他市重点。在浦东110多所初中里，排在80多位。
所以，学区房的成交量和价格都是家长们用RMB投票投出来的，价格优先，还是保底优先？每个家庭的需求不同，选择也就不同。
05
看到这里，相信大家已经心里有数了。明珠的学区房值不值得买？其实是因人而异的。
1.升学目标是四校的。明珠是民办的教学质量，但比民办摇号的入学确定性更高。小学读明珠，初中读优质民办，离四校的大门就不远了。
2.希望孩子在小学阶段有一个高起点的。即便不打算小升初摇号民办，而是读公办，明珠的孩子进了公办大概率是占据头部的，也就非常容易拿到分配到校的名额，进入到理想的高中就读。
3.买房入户时间比较紧的。和动辄入户时间要求3年4年的热门小学相比，明珠基本上人户一致就能进。对于入户时间比较紧张的家庭来说，如果家长能做到高度配合学校鸡娃，明珠倒不失为一个合适的选择。
其实，择校就是择同学，择相同理念的家长群，择一个学习氛围。进入明珠就读的孩子家长，也绝不是那种进了名校就放手的家长。相反，他们需要付出更多的时间来陪伴和辅导孩子，否则很容易掉队。
奉劝各位选择明珠的家长考虑清楚，不要因为房价下来了就盲目抄底，以为捡了大便宜，回头扛不住压力再转学，那就得不偿失了。
