带大家实地看一下BK平台海淀二手房历史成交量前十的小区实景、最新成交数据，以及小区概况，帮助您了解海淀学区房的基本面貌。
第十 塔院小区
一、小区概况
塔院小区，上世纪八九十年代的老小区，大致由迎春、消夏、朗秋、晴冬四个地块组成（名字取得不错，类似西北旺的春晖、夏霖、秋露、冬晴），划片九一小学，属于花园路学区。区位配套不错，紧邻北四环、北医三院和地铁西土城站，小区里有幼儿园和小学，但学区属性一般，整体品质一般，典型的半开放式老小区。
PS.北京最近几年对大量老旧小区进行了改造升级，比如塔院的外立面看起来不太老，有的楼栋甚至加装了电梯，但这种小区本质上房龄依然很高，社区内部也没什么景观可言，下文一些小区同样如此，不再赘述。
二、最近成交数据
三、实景照片
第九 八里庄北里
一、小区概况
八里庄北里（朝阳有一个同名小区，注意区分)，上世纪八九十年代的老小区，划片八里庄小学，属于八里庄学区。房子和小区没什么好评价的，关键是学区。小区内部的中学是教进南，海淀的一所二流中学，曾经的区重点；东侧是玲珑公园、八里庄小学以及海淀六小强之一的首师大附中。
八里庄小学每年有一定比例的小六毕业生可以直升首师大附中，虽然网传该校直升名额与普通家庭无关、而且年年学位爆满、买房也上不了该小学，但海淀可以直升牛中的小学特别特别少，八里庄北里就算上不了八里庄小学，紧邻三所名校的学区优势还是比较强的，当作 陪读房或租或买的家庭很多。
二、最近成交数据
三、实景照片
第八 新康园
一、小区概况
新康园，大致房龄1997~2004，分南北两个地块，实际位于昌平，落户也是昌平，但划片小学和初中是首师附育新，育新在海淀属于二流学校、比上不足比下有余的那种。1911前的新康园业主子女可以单校划片上育新学校，1911后群体在西三旗学区多校划片、实际这几年大部分还是可以上育新学校的（这涉及到海淀幼升小的基础逻辑，下篇文章细讲）。
所以，新康园这个小区的核心卖点就是昌平房产、海淀学籍，但不可以用新康园的房产跨区回海淀小升初。很明显这个小区有一定学区风险，不一定一直可以上首师附育新，但房龄不算高、房价也比较友好，起码比不远处的育新花园要低的多。
二、最近成交数据
三、实景照片
第七 车道沟南里
一、小区概况
车道沟南里，也是由航天部、中建、工商银行、西苑饭店等一大堆机关单位家属楼组成的老旧小区，划片小学海实北洼路校区，属于紫竹院学区。划片小学口碑不错，但年年学位爆满，划片内的1911后群体基本上不了该校。
二、最近成交数据
三、实景照片
第六 今日家园
一、小区概况
今日家园，2000年左右房龄的经济适用房，划片培英小学，属于万寿路学区。学区属性一般，小区容积率很高，两排大塔楼、中间夹一条景观带，优势是区位条件不错，底商学校医院地铁啥都有，而且是海淀成交量前十的小区中，唯一一个人车分流、人脸识别、有一点物业存在感的住宅小区。
有点“尴尬”，人车分流、人脸识别这么基础常见的小区配套，对东西海的市民来说，其实算得上奢侈了。今日家园人车分流做的很差，还是能在小区内部看到几辆小轿车，严格来说其实人车分流也包括电动车的......
二、最近成交数据
三、实景照片
第五 上地东里
一、小区概况
上地东里，90年末的房龄，不算老也称不上次新，小区内部绿植很多，但称不上景观，周边配套看似齐全，实际北五环外还是有点荒凉之感。上地东里最大的卖点就是划片上地实验小学，属于上地学区，上地是海淀唯一一个小升初学区派“无坑”的学区，小升初学区派上限没有东西城那么高，但底限可以说东西海最高，房价也非常感人，2021年涨幅甚至达到过48%！
二、最近成交数据
三、实景照片
上地东里的素材被我手抖删了，找了23年4四月份拍的一点素材，大家勉强看一下吧，万分抱歉。这个小区实际上以老式多层板楼为主，体量比较大，乔木和冬青非常多、也很茂密，但草坪是秃的，没啥景观......
第四 永泰东里
一、小区概况
永泰东里，大致房龄90年代末，一个很常见的老小区，只不过体量大一些，划片永泰小学，属于西三旗学区。虽然哪哪都很普通，但划片小学依然年年学位爆满，这两年买房也上不了永泰小学，西三旗的成交量太高了，普普通通的一个学区，硬是被冲的哪哪都爆满，将来有希望提高一下学区质量吗......
二、最近成交数据
三、实景照片
第三 小南庄社区
一、小区概况
小南庄社区，实际是由小南庄路沿线、以及小南庄一带的很多小区组成，房龄有新有旧，部分划片西颐小学，部分划片万泉小学，属于海淀学区。新手家长不要误会，这个学区的名字就叫海淀学区，好比朝阳有一所中学的名字就叫北京中学一样......
海淀学区的中关村三小是北京顶级牛小的代表，划片地域在万柳一带，也就是小南庄社区的西侧，但与小南庄的房产没啥直接关联，小南庄怡秀园在BK系统里是独立出来的，并不属于小南庄社区。
二、最近成交数据
三、实景照片
第二 育新花园
一、小区概况
育新花园，大致房龄1993~1999年，既有常见的六层板楼，也有20层左右的高层塔楼，体量非常大，总户数超过五千，小区内部同样乏善可陈，白黄相间的塔楼建筑时代感十足，恍惚间有种穿越回80年代的错觉。与新康园一样，划片首师附育新学校，但没有新康园的学区变动风险。
二、最近成交数据
三、实景照片
第一 保利西山林语
一、小区概况
保利西山林语，大致房龄2008~2012年，由几个不同地块组成，基本都是八层到顶的电梯洋房，容积率很低，内部也有一些比较正常的景观组团，但依然有地上车位，人车不分流，划片红英小学冷泉校区，属于上庄西北旺学区。
西山林语的学区属性很弱，区位配套也比较差，我去那儿来回坐了两个小时的公交，而且山里的气温似乎比北京其他地方更低一点、西山林语的积雪很明显。
二、最近成交数据
三、实景照片
