不废话，先说结论，——从2022年初的房价高点，到2024年初，从五个代表性二手学区房的成交数据里可以得出的结论是：2022~2024,北京西城房价跌幅大约21%，但也有跌幅较小，甚至房价平稳的小区。数据体量不大，结论仅供参考。
因为外网不显示成交数据详情，所以只能从别的渠道，找了五个成交量比较高、比较有代表性的小区，通过比较三个不同时间段，——①2023年12月~2024年2月、②2023年1~11月、③2022年1~3月，的420条二手房成交数据，初步让大家了解一下西城房价现在的大致市场表现。
首先是西城上车神盘，西城二手房成交量第一，北京二手房成交量前十的——荣丰2008，划片北小天宁寺分校，属于广外学区，大致房龄2003~2008年。这个小区品质很一般，里面乱的一批，学区属性也很差，但因为一室房源非常多，套价低，房龄不高又带电梯，是北京人买房迁户获得西城学籍的主要跳板。荣丰2008的房价走势，甚至可以当作西城二手房的晴雨表。
这小区一室户型成交占比95%以上，最近三个月、也就是2023年12月~2024年2月，荣丰2008一室成交套价中位数是349万、平均数是374万、成交均价12.26万/平。
2023年1~11月，荣丰2008一室成交套价中位数是417万、平均数是429万、成交均价14.21万/平。
2022年1~3月，荣丰2008一室成交套价中位数是425万、平均数是444万、成交均价14.59万/平。
接下来是西城学区房热度最高的德胜片区，我选择了成交量最高的裕中西里和马甸南村，这俩小区划片小学都很好、虽然连续三年买房也上不了（三帆附小/育翔），都是上世纪八九十年代的老小区。
因为这两个小区没有特别明显的主力成交户型，所以我们不研究它们的成交套价，只看成交单价。
最近三个月、也就是2023年12月~2024年2月，裕中西里+马甸南村，成交均价12.22万/平。
2023年1~11月，裕中西里+马甸南村 成交均价13.18万/平。
2022年1~3月，裕中西里+马甸南村 成交均价13.99万/平。
金德月是西城学区属性最高的片区，金融街成交量太低，接下来我们再看月坛学区二手房成交量最高的小区——铁二区的成交数据详情。
最近三个月、也就是2023年12月~2024年2月，铁二区成交均价13.75万/平。
2023年1~11月，铁二区 成交均价14.87万/平。
2022年1~3月，铁二区 成交均价14.15万/平。
虽然相比2022年月坛学区房价也跌了，但跌幅较小，而且2023年月坛房价甚至还涨了一些，推测原因是2022和2023年月坛幼升小没有出区，对心向西城顶级学区的家庭来说，月坛幼升小只要不出区、将来小升初下限也是比较高的。因为西城小学阶段内部禁止转学，小学学籍在哪个学区的某所小学、将来就在哪个学区小升初，金德月小升初下限都很高，但金融街太贵、德胜连续三年出区、所以月坛学区房这两年房价走出了一波逆市行情。
最后我们再看一下西城豪宅的房价走势，我选择的小区是中信城，包括中信锦园、沁园、禧园。没选中海凯旋那种知名度和房价更高的豪宅楼盘、是因为它们的成交数据太少了，中信城虽然前期地块品质一般，但二手房成交套价千万起步，划片育才和八中附小，极少见的双选学区，说是豪宅也不过分。
最近三个月、也就是2023年12月~2024年2月，中信城成交均价16.62万/平。
2023年1~11月，中信城 成交均价18.02万/平。
2022年1~3月，中信城 成交均价16.62万/平。
中信城的成交数据还是有点少，成交均价受个别极端数据的影响很大，尤其是房价最高的中信禧园（放心，车位的数据我都已经去掉了），房价走势仅供参考。但也可以看出，中信城这种豪宅，房价走势很...平稳，甚至可以说房价非常稳，上层和普世几乎是两个世界......
总的来说，最近三个月，西城五个代表性小区的二手房成交均价是12.81万/平，2023年成交均价15.18万/平，2022年1~3月成交均价16.18万/平，也就是说，——相比2022年1~3月的房价高点，2023年西城房价跌幅大约6.1%，最近三个月西城房价跌幅大约20.8%！但也有跌幅较小，甚至房价平稳的小区。
去年，也就是2023年，北京楼市有过两次大的调控，各种宽松政策，结果房价还是没绷住，相比两年前的最高点，西城都跌了20%，其他城区更不用说。其实2023年还好，2024年初是真的惨，尤其是23年12月的调控政策出台后，市场行情几乎可以说踩踏出逃......
目前，北京还能打的调控牌已经很少了，再往下宽松，“大招”就只剩降低落户门槛.今年形势非常烂，楼市调控几乎已经失去意义，从县城到一线到北上，全国房价在普跌。
23年北京热门学区房还能逆势上涨或者微跌，24年预计除了极少数幼升小很稳的学区或豪宅，其他片区房价难绷，目前已经出现幅度在10%以上的小崩，接下来就看各方定力了。
