从海淀10个很有代表性的小区二手房成交数据里可以得出的结论是：2024年1-3月,同比2023年1-3月，海淀房价跌幅大约15.8%，但海淀现在最大的问题是：很多小区成交量巨跌，市场观望心态浓厚。数据体量不大，结论仅供参考，接下来我们慢慢分析整体数据和局部数据。
我选择的十个小区都比较有代表性，——保利西山林语+育新花园是北片次新房，上地东里+马连洼北路1号院是上地学区次新房和老破小的代表，颐源居和翠微路2号院是翠小学区房，蜂鸟家园和新起点嘉园是中三学区房，五月华庭和志强北园是北太平庄学区、历史成交量相对较高的两个小区。
这十个小区，2022年1~3月成交均价为102675元/平，2023年1~3月成交均价为110608元/平，你没听错、2023年海淀房价微涨了大约7.7%，2024年1-3月，这十个小区二手房成交均价为93167元/平，相比2023年同期房价跌幅大约15.8%。
这十个小区里，跌幅最惨的是蜂鸟家园和上地东里，这两个小区非常有名，一个是宇宙中心、内卷之王、万柳的神、少爷的家：中关村三小学区房，另一个是海淀小升初二派质量最高的上地学区房。
蜂鸟2022年1~3月成交均价154097元/平，2023年同期166785元/平，2024年是129523元/平，相比2023年同期跌幅超过22%！而且是量价齐跌，2024年同一平台、蜂鸟二手房成交量仅有去年同期的六分之一！这就是上热搜的代价呀~
上地东里2022年1~3月成交均价124302元/平，2023年同期146926元/平，2024年是118354元/平，相比2023年同期跌幅超过19%，但上地东里成交依然很活跃，这波牛小派输给了牛中派~
北京选购学区房，有两个流派最常见，一个流派看重牛小的学区房，一个是看重小升初质量的牛中派。从西城和海淀的房价走势来看，牛中派选择的房产保值性更好一些。
翠小的学区房跌幅也比较高，翠微小学的学区房是海淀所有小学里成交量最高的，翠微路2号院2022年1~3月成交均价108784元/平，2023年同期114704元/平，2024年是96394元/平，2024年1-3月翠微路2号院房价相比2023年同期跌幅大约16%。
同样是翠小学区房，颐源居的房龄更新，勉强可以说是次新房，颐源居的2022年1~3月成交均价100474元/平，2023年同期108989元/平，2024年是102977元/平，相比2023年同期跌幅大约5.5%。同样的牛小学区房，房龄新一些，似乎保值性更好。
我们再看两个海淀二手房成交量前十的次新房小区，——保利西山林语2022年1~3月成交均价65774元/平，2023年同期68638元/平，2024年是60650元/平，相比2023年同期跌幅大约11.6%。
育新花园2022年1~3月成交均价86529元/平，2023年同期91652元/平，2024年是75536元/平，相比2023年同期跌幅大约17.6%。同样都是次新房，育新花园的学区属性比西山林语强一些，2023年育新花园涨幅比西山林语高一些，但2024年西山林语房价跌幅反而更小，这似乎可以证明：二流学区房，涨跌幅度大，保值性一般。
这十个小区里，有四个小区的房价走势我没讲，因为这四个小区、2024年1-3月成交量都太低了、几乎可以说没成交，——马连洼北路1号院，上地也救不了老破小；中三的新起点嘉园，面积大，房龄也不小，千万起步，市场下行，成交就很惨淡了，而且它是十个小区里唯一一个2023年1-3月房价下跌的；北太平庄的五月华庭和志强北园，学区属性一般，五月华庭成交量还挺高的、但都是270万左右的占坑房，志强北园干脆没成交。
最后总结一下：①海淀买房最好选择房龄新一些的，老破小、老破大都不推荐，次新带电梯的大型社区，虽然不保值，但房产流通性都很好；
②学区属性高、划片学校优质、并不代表划片房产保值性就很好，尤其是热度被过度炒高的，比如蜂鸟和上地，涨得快，跌的更快......
③今年海淀很多普通房产，房价跌幅普遍超过一万一平，甚至两万一平，居住品质很好、出房量也低的豪宅小区目前跌幅依然很小，但豪宅本身房价波动就很小、因为基数太大。
