一直以来，就有人不断提问：石家庄老破小还是次新电梯房更保值？我选择了7对14个同一地域、学区属性相同、体量较大的老小区和次新电梯房，观察它们最近五年内的房价走势和每年的跌幅对比，粗略的得出几个参考性的结论：
①同一地域，学区属性相同，划片学校都一般，小区品质也一般的情况下，再强调一遍：划片学校一般，不是一流学区房的情况下！石家庄的老小区/新小区的总体房价走势和房价跌幅几乎是一样的，直白的讲——学区和品质都差的石家庄房产，无论老小区，还是次新电梯房，都不保值！（一流学区房具体情况具体分析）
②回顾2020~2024五年间，这七个次新带电梯、刚需/刚改性质的小区房价整体跌幅约29%，老小区略高一点大约30%。
2023年次新房跌幅最小，因为去年疫情刚结束、年初成交量暴增、短期内房价甚至涨了一点，很明显那时次新房市场表现比老小区强的多，但石家庄楼市后劲太差、很快量价齐跌，2024年1-4月次新刚需房跌幅扩大，甚至明显在“补跌”！！！去年老小区跌幅6%、次新房跌幅3%，今年年初老小区跌幅12%、次新房补上了去年没跌的3%变为15%，就这样一平均，两者这五年房价跌幅几乎是一致的......这是我第一次做数据笑出声来，听说过补涨、第一次看见补跌的......
谈固小区vs金色里程
③这五年间，次新电梯房平均成交周期131天，成交周期中位数74天；老小区平均成交周期186天，成交周期中位数94天；同一地域、品质都一般的老小区与次新房的成交单价差值几乎是恒定的，老小区成交均价一直比次新房低10%左右，但成交套价差距更大、因为次新房面积更大、公摊更高。；挂牌价和成交价粗略对比后，两者平均砍价幅度是几乎一致的，大约4~5%，记住是平均值！仅有参考价值！
总的来说，在划片学校一般，不是重点学区房的情况下，石家庄同一地域的老小区和次新小区的房产都不保值，但次新电梯房成交周期明显更短，短期内市场成交量暴增时，次新电梯房与老小区的市场表现几乎是截然相反的，——23年老小区房价走势还是一条直线，但次新房就可以拐一下、房价几乎要止跌，但24年市场形势更差以后，次新刚需房的跌幅相比周边的老小区反而扩大了。
换言之，次新电梯房的需求更大，市场热度更高，成交周期更短，成交量暴增时、房价大概率止跌甚至上涨，市场低迷时，房价又会明显下跌、甚至出现补跌的极端情况。学区不行的老小区就很平淡了，配套再好也没用，房价趋势就是一条笔直向下的线条，而且非常难卖、主流成交周期超过三个月。
石家庄的老破小，如果划片学校不行，除了房价比同地段的次新房低一些以外，其他全是缺点，我个人不推荐购买，——成交周期长，居住品质差，房价一直跌。尤其是那些成交热度低、体量很小、学区又不行的老小区，一年到头看不到一例成交，有价无市都形容不了，买了基本就等于砸手上了。
您也千万别寄希望于老破小可以拆迁补偿，最近几年，除了城中村、高铁片区、地铁/道路施工等极端情况以外，石家庄几乎没有一例老小区获得拆迁补偿的案例。无论房子有多老，比如翟东、合作路省直宿舍，哪怕是房龄50年左右或更高的危旧老房，照样拆不动。除非是有利可图的城中村、吹X落地的远景规划、必须拆迁的道路工程，否则什么房票安置、异地安置、原地重建、现金补偿、半现金半回迁等等等等，在石家庄都是极难落地施行的......
在没有一流学区、品质又一般的情况下，石家庄无论老破小还是次新带电梯，房价都不保值，二流学区也不行，所以很现实但很恐怖的一个真相是：石家庄绝大部分房产，买到手一年后大概率会再跌5%以上，加上交易税费和贷款利息，石家庄买房一年实际资产损失10%以上......
最最最恐怖的是，我年初刚买了一套，二十年房龄的......
