最近有一条新闻，说房屋也要有养老金了。所谓养老金，首先保障的就是“老”。而北京最直接被考虑到的房产，就是学区老破小。
房屋养老金，影响有多大？
前不久，住房城乡建设部副部长董建国在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
目前，上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡22个城市正陆续开展试点。
这个话题其实蛮受争议的。
既然建立了养老金制度，就要考虑到怎么做、钱从哪里来、对业主有什么影响的问题。
大家最关心的是：所谓养老金制度，会不会又是收割百姓韭菜的一种方式？
但专家已经解释了：这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
换句话说，未来国家会出手，接手老破小房产的保养、维护、重建。
比如现在北京东西城老破小旧改中经常出现的加电梯难、小区环境维护难得问题。未来都可以通过“房屋养老金”解决。
建立房屋养老金制度，把现有的住宅专项维修资金纳入统筹考虑，有利于规范和完善住宅专项维修资金的管理、使用等，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，保障人民群众居住安全。
公开数据显示，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。
建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。
至于公共账户的资金来源，有观点表示，近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定地能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，减少未来存量房规模越来越大，支出越来越大的压力，也减轻居民后顾之虑。
现在大家买学区房，最担心的就是未来流通性问题。如果房屋养老金制度真的落地，房屋未来的维护问题，就会比较好的被解决。
不过短期内房屋养老金制度还没落地，家长们买房，还是要梳理清楚自己的需求。
到底是买学区占坑还是要考虑未来的流通性，其中的取舍和平衡，要做好。
目前，北京的东西城、海淀学区老破小是最多的。我把北京16城学区地图放在最后，先说东西城的老破小。
平房老破小，首当其冲！
最近北京学区的平房降价很严重，很多粉丝不知道为什么，特地来找我聊聊。
今天就来解析一下这个问题。
在北京学区房里，平房，一直是一类值得关注的房产。
都说北京的老破小保值增长能力差，平房更甚。这类房子的居住属性很弱，但大部分学区属性强，很多都是家长们喜欢的占坑房，虽然单价超过20万/平米，但总价很多还在300万左右。
在北京所有的学区房之中，算是便宜的了。
随着当前北京楼市格局和学区格局的变化，平房市场其实也发生了很多变化。部分房源降价总额达100万元。
去年一套卖350万的房子，今年成交价才280万。
有一套对口厂桥小学的14平米房源，今年250万还卖不出去。
十三中附小有一套18.8平米对口学区房，去年总价是358万元，今年卖280万也没卖出去。
单从平房市场看，西城的雷锋小学、西什库小学、宏庙小学和奋斗小学对口的学区房降价幅度相对较小，其他房源降价都还挺多的。
至于问为什么？其实核心原因是：经过新一轮的楼市调控之后，西城的老破小楼房，给了家长们新转机。
上个月，西城“多校派位”的结果出炉，连续三年被调剂出区的德胜，终于不再出区了。
据非官方统计，2020年731后的生源，只有30%左右的比例被调剂出区，最终有近70%比例的生源留在区内派位。
按照落户的先后顺序排序的话，2022年底之前的房本，基本都留在了德胜，2022年底后的房本，则被全部调剂出区。
这个比例已经非常高了。
除了德胜，月坛今年的表现也非常亮眼，不仅多了一所优质派位校，而且731后的生源通通接收了，哪怕是24年买房落户的，都没被调剂出区。
相比知悉，金融街、陶白都相继暴雷。
金融街很多对口宏庙小学、西单小学的生源，被调剂到了华嘉小学，去年去的是相对优质的奋斗小学。
陶白学区则出现2023年、2024年以后买房的生源被调剂到广牛的情况。
什刹海、展览路、广外的表现则相对平稳。
从这个数据来看，学区真的非常市场化。家长们的供求关系，完全可以决定市场上的房产走势。
至于买学区房值不值？
北京的学区家长表示：为了孩子，一切都值得。
昨天我们说了德胜和月坛的对比，今天聊聊什刹海、新街口、西长安街、展览路这几个片区。
所以对于学区的选择，我们给的建议是：近期读书买月坛更稳，2026年以后可以考虑德胜了。
什刹海学区：
什刹海片区位于东城和西城交界处，北边是北二环，南边到北海公园，西边是4号线，东边是东城的安交和景东片区。周边有2号线还有4号线以及6号线。
什刹海房源少，所以不太好搞。
小学方面，最牛的是黄城根小学，黄城根小学同时在什刹海和新街口两个片区划片招生，除了划片招生外，2021年还面向整个什刹海和新街口片区再招收1个班级。
2014年教改后，这个片区出现了直升校，其中雷锋小学可以80%去十三分或者三帆，西什库80%去四中，十三中附小80%去十三中。
还有一个全区招生的育翔小学分校，也可以考虑，就在北二环对面的德胜。
初中方面，除了三个可以80%直升的小学外，还有十三中、三中（有校额到校）、156中学（有校额到校）以及三十九中（有校额到校名额）。
什刹海有3个校额到校的初中派位学校。
2023年156中有58个校额到校名额，156中学虽然没有一些学校抢眼，其实在同档次学校里面口碑挺好的，也有校额到校。
2023年3中有58个校额到校名额。
2023年39中有39个校额到校名额。
2021年西城幼升小多校划片，什刹海的鸦儿胡同小学、什刹海小学和十三中附小可以接受调剂，片区外能选择去新街口、金融街和西长安街。
新街口学区：
新街口片区位于海淀和西城交界处，积水潭北边以新外大街为界，东边是西城的德胜，北边就是海淀的北太平庄。新街口周边有4个西城的片区，包括展览路、德胜、什刹海和金融街等。横跨中间的地铁包括2号线还有4号线以及19号线。所以一般选择看新街口的童鞋，一般都会看看展览路、什刹海和德胜。
小学方面，这个片区唯一直升的小学是新街口的志成小学，可以80%直升三十五中初中部，目前初中部在月坛公园北门，高中部在新街口。
黄城根小学同时在什刹海和新街口两个片区划片招生，除了划片招生外，2021年还面向整个什刹海和新街口片区再招收1个班级。
黄城根小学校区横跨这两个片区，这几年小升初走的都是什刹海的派位。实验二小玉桃园分校是2012年划入实验二小集团，就在西直门旁边。
京师附小靠近平安里，也是一所历史悠久的学校。
另外2021年开始，西城出现了另一个可以全区招生的小学，也就是黄城根小学分校，这个其实对新街口片区的小盆友来说，不太远。
育翔小学分校全区招生，也不远。旁边还有一个民办正泽学校，全区招生，就在阜成门和西四中间，一贯制学校。
初中方面，新街口只有志成小学直升，80%直升35中初中部。派位一共有8所初中，其中十三分、三帆中学、四中、161中学、北师大附属实验中学分校这5个不必说了，还有十三分诚毅、三十五中以及教院附中（有校额到校名额）。
十三分诚毅校区由十三分承办，十三分全西城初中排前三应该不过分。2023年教院附中有39个校额到校名额。
2021年西城幼升小多校划片，德胜有些孩子就被调剂到了新街口片区，比如实验二小玉桃园、志成小学和京师附小可以接受调剂，片区外能选择去什刹海、金融街和展览路。
西长安街学区：
西长安街片区位于东西城交界处，也就是4号线西单灵境胡同还有西四沿线以东，北海公园以南，故宫以西（故宫是东城）。
西长安街周边有3个西城的片区，包括金融街、什刹海和大椿天等3个学区。横跨中间的地铁包括1号线还有4号线。西长安街可售房源明显没有那么多，所以一般选择看西长安街的童鞋，一般都会看看金融街、什刹海等其他片区。
小学方面，首先是实验二小的长安校区，现在已经搬到了和实验二小的金融街本部一起上学，只不过是小升初的时候，再回到西长安街的派位。
自忠小学是区重点小学，成立于1948年。2021年，自忠小学除了划片区域外，还会面向整个西长安街片区招生1个班级。
161附小原名北长街小学，始建于1936年，目前80%直升161初中部。力学小学也是区重点小学。顺城街第一小学建于1891年。这片区最大的特点就是地段核心，但可售房子较少。
初中方面，西长安街片区只有161小学部直升，80%直升161中学。派位一共有8所初中。其中四中、161中学、北师大附属实验中学分校（就是师大附属实验中学的初中部）、北师大附中这4个不必说了，还有西城外国语（有校额到校）、十四中、三十五中以及三十一中（有校额到校名额）。
2023年北京第三十一中学有58个校额到校名额。西城外国语学校也有校额到校，在车公庄西边点。
2021年西城幼升小多校划片后，西长安街幼升小调剂有两所学校可以选，分别是力学和顺城街一小可以接受调剂，片区外能选择去金融街、什刹海和大椿天。
实话实说，最值得关注的就是他这个片区的中学，属地中学就2所，老牌牛校161和普通中学31，学区里房子较少，位置靠近核心区。中学无坑。
陶然亭、白纸坊学区（陶白学区）：
陶白片区是由陶然亭和白纸坊两个片区组成。陶白位于三区交界处，也就是西城、东城和丰台。同时它的旁边就是西城的广牛、广外和大椿天等3个学区。
这个片区小学的特点是，可直升的多，基本上西城直升最多的区域之一：
八中附小直升八中。陶然亭小学直升北师大附中。白纸坊小学、十五中附小直升十五中，直升都是80%。育才学校是全部可以直升自己的初中部。育才学校小学部幼升小时，除了划片招生外，它也会向大椿天和陶白共招生一个班，走的是学区派位流程。育才学校小学部幼升小时，除了划片招生外和学区派位，还会面向全区招生。
其实该片区还可以报名全西城招生的十四中附小、北京小学走读部、京华实验，距离都还可以。
也就是说7所小学里面，只有宣师一附小（一直是本区域比较好的小学）、西城实验小学不能直升。
初中方面，派位一共有8所初中。因为直升的学校比较多，陶白初中相对比较均衡。
八中附小直升的是八中，陶然亭小学直升的是北师大附中，虽然是80%直升，也很高了。
四中、八中、161中学和北师大附中这4个传统西城名校不必说了，161中学和北师大附中在陶白也有校区。北师大附中南校区，也就是初中部的初一是在陶然亭公园北门不远。
新的161中学，也在陶白。
从上述条件来看，西城除了德胜和月坛，还有得选。但相比终于相比于德胜和月坛，这些二级学区似乎又有些差强人意。
所以在德胜月坛行情好的时候，这些区域的学区房会被优先舍弃。而当德胜和月坛行情不好的时候，或者调剂情况差强人意的时候，这些房子的机会就来了。
所以对于学区房，我们给的建议一直都是：作为工具丝毫没有问题。但如果想要保值，就得慎重考虑了。
以下为北京最新最全学区地图：
东城区
西城区
朝阳区
（北部）
（南部）
海淀区
（北部）
（南部）
丰台区
丰台区（东部）
石景山区
门头沟区
房山区
通州区
顺义区
大兴区
昌平区
怀柔区
平谷区
密云区
延庆区
