Q1
请问，我在大兴黄村有个40多平的一楼一居室，目前出租状态，挂着我和孩子的户口。孩子28年上小学，计划27年之前卖掉这个房子另外换区购买房子。
目前大兴这个房子降价降的厉害，链家的说越早卖越好，我想问一下是早点卖掉还是等两年看看情况再卖掉？
另外28年上小学，600万两居室预算东城和海淀中档学区哪个更推荐？
A
黄村的富强西里是大兴第一个商品房，当年才卖400块钱一平米，现在怎么都得3万多吧。这30多年里至少经历了四轮大涨和崩盘了，业主没有说后悔买这里的。
学区房该买就买，这是需求，你要用就不用想太多。如果已经准备好资金了，或者是卖房后增加的预算多就提前买，买完了心里就踏实了，而且长期看房子也大概率比现金保值。如果没准备好或增加的资金不多就甭着急，明年过了高峰期再看政策。
至于东城和海淀哪个中等学区？这一看就是刚有个学区房的想法，对各个学区还完全不了解呢。学区必须结合自己家的情况和期望值。学区房表面上买的是房子，实际上选择的是教育模式和学习氛围。孟母三迁不是为了炒房，而是寻找合适的教育环境。
普娃来东城，600万两居看南城的龙体东崇前，相对能买到合适的。牛娃去海淀，看羊坊店万寿路紫竹院和八里庄吧，都差不太多，常规选项。但最好还是先做个评估，看自家和孩子的情况适合哪里，另外看好了政策，这房子一旦买了就不好再换，挺麻烦的。
Q:
请问军博羊坊店学区的老破小学区房值得买吗？房龄已经40年，能贷款50平400万。请问这套房的溢价率大概在多少？有没有规避或降低的可能？
A：
老破小学区房，能够得到优质教育资源就算值得，如果成绩好就更值得了。没进入好学校或成绩一般就不值了呗，如果高峰期后再没有政策支持而影响溢价率就更不值了。
溢价率一般都是30%左右，这是东西海的平均值，或者说是全北京学区房的平均值。
规避那就不买呗，本来这也不是必须的。降低溢价的话，在高总价大户型上相对容易，总价越高溢价率越低，因为关注的家庭少，也就没炒出太高的溢价。普通学区房那就具体房源具体计算了，得碰运气。
陈经纶帝景，如果能确定入学就没必要折腾呗，帝景已经够卷的了，再提升学习环境我觉得意义不大，毕竟买房花的钱太多，但学校未必有多大提升。不能进入帝景那就看家长的想法了，外人不敢建议。
没有拆迁的可能，也就没有补偿政策。
Q
我是丰台土著，孩子27年上学，村小学校很差，生源都是拆迁户和外地人。所以想买东城的，希望学校上乘，同时兼顾自住和升值，上学之后好出手。文汇学校怎么样？在北京能排什么顺位？
A
金桥国际定位比较高，不太符合大众对普通居住的需求，所以追捧的不多。而商品价格是由供需关系决定的，想买的人少才价格上不去的。文汇挺好啊，当年教改时从汇文26中拆分出来的初中校，底子很强，之后发展的也不错。在东城排前几名，放到全北京也是上游。
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Q
是孩子在海淀翠微小学入学后（2年后，有学籍，不需要买房解决）。一直到初中毕业，至少9年的时间，大概率还得在翠小附近租房子住，到时远洋沁山水或者益丰苑的房子就要租出去。这种情况，这次买房，直接买在翠微小学附近怎么样？
700左右的预算能哪些小区？什么户型的房子？唯一要求就是距离翠小距离近。
A
在翠小附近，如果不接受租别人的房子，那就只能买房了。优势是自己的房子，劣势是要承担30%左右的学区溢价。
也就是700万享受到500万左右的居住体验，那200万闲置，在用不上学位的情况下是不产生任何效用的。至于溢价部分的保值风险得看明年之后的政策，政策鼓励就能保持，不鼓励的话有可能受影响。
买房尽量买板楼，有没有电梯无所谓，最好选择原产权单位强势的，保值会相对好一些。
Q
我有通州一套房价值600万大平层，家庭收入50w+，想换到城区学区房了，给孩子升初中做准备，您觉得西城和海淀哪所学校更合适？预算1000w左右，再加点月供的话加200万之内也行。海淀上地和西城德胜哪个好？
A
通州600万的大平层，如果换到德胜可是会降低很大居住体验的。跨区小升初在朝阳还有可能用房子确定对口学校，其他区都不行，都是派位看运气。除非是点招，但这又跟房子没太大关系了，只要是有户籍就行的。所以这不是说别人觉得哪所学校合适的事儿，而是看自己的实力和运气。
朋友建议的挺好，西城海淀的顶级学区，如果能接受居住环境改变，没毛病。
Q
大宝2025年上小学，二宝今年底出生，目前在石景山有一套小两居，18年底上车的时候280w左右。现在想法是保留当前的房子，在陶白找一套最高不超过400w的入学，然后租房住，目标学校是宣师一附小。还有没有更好的方案推荐？
A
宣师一附小如果是常规小升初，基本是抽奖，然后大部分十五中，小部分66中。更好的方案当然是九年制或直升的了，这本来就是陶白的优势。而宣师一附小虽然学校很不错，但没有直升名额。
如果是在其他区有政保，那除非是期望值高，否则没必要到西城来赌运气。毕竟明年只是入学儿童减少，但好学校的学位也未必多宽松。如果是西城的政保，那也问清楚单位情况，小政保一般也能确保二类校。
Q
人户分离，我们有集体户，但一直在外地工作，孩子四年级，想明年转回北京参加小升初。如果买西城的房子的话价格太高，您东城那个学区或学校的能和月坛差不多级别？预算在500万之内，三口居住兼顾保值。
A
和平里和月坛差不多级别，但是既然在西城有集体户，那转到东城也没什么意义了，只是得到个学位，但仍然是靠运气派位。500万在东西城的北城一般都只能是老房小两居，甚至是一居，勉强自住吧。
保值来讲是基础部分没问题，但30%的溢价部分是不敢保证的。
Q
我们手里有一套老破小，想要置换一下。夫妻俩工作地点在国贸、和平西桥，孩子26年上学。目前想要看海淀兼顾学区和居住属性，且保值较好的房子，预算1000以内。目前面临的情况是自己的房子楼层不好，卖不上价，如果要尽快出售的话只能接受大幅降价。
一个是换去海淀南边羊坊店、万寿路、紫竹院一带，感觉小升初学区派位较好。
另一个是换去海淀北部清河、西三旗一带，那边有几个品质较好的盘，能保障居住品质，缺点是学区一般，且离单位较远。您对上述方案怎么看？
A
2026年入学，不建议赌录取情况了，直接看具体的房子吧，越宜居的越保值，就算学区功能减弱也有居住功能的支撑。
海淀羊坊店和西城都很不错，57中的成绩这几年很突出，如果能坚持住成为小强校，那对口的房子就支持更大了。另外也可以看青龙桥马连洼一带的，保值也有挺好的，学区强于清河西三旗，就是溢价率也不算低，海淀平均值。
