每天和孩子相处，感慨时间更迭速度之快。一眨眼，几年前还嗷嗷待哺的婴儿就变成了能跑能跳的儿童。10岁以前的孩子无知又莽撞，家长们总得担心孩子们碰到什么伤害自己的东西，所以尽可能想为孩子提供一个安全的生长环境，教育和学区的目的也是如此。不过随着学区市场的变革，学区房已经不再像五年前那么具有保值增值属性，家长们买学区房的偏好，也就从侧重房子的居住品质和学校的教学质量，变成了更注重学校的升学路径和房子本身的性价比。
本篇文章 ，我们对比了当前最热门的两大学区——德胜和月坛内部的两大热门小学，育翔小学和育民小学对口学区房的成交动态，供各位家长参考。不过我们也要提醒大家：北京的学区的动态和政策，很多是不能拿到网络上来说的。
西城德胜牛小——育翔小学
育翔小学的教学实力可以排到西城区前五，是公认的老牌牛小之一。目前学校一共有3个校址，学校三个校区分别位于德胜里西街三号（1年级）、黄寺大街23号院8号楼（2/3年级）和马甸南村乙14号（4/5/6年级），三个校区都不大，也没有新风系统和食堂。
育翔小学的划片很大，每个年级700多人，不知道今年会不会有所增加。三个校区彼此间距对孩子来说并不算近，小学六年期间孩子会不断转换校区，因此不管住在哪个校区附近，可能都需要家长接送，上放学时间交通拥堵是个难题。育翔小学一直以来实施的都是“快乐教育”，没有考试排名，作业非常少，基本能在校内完成。这一点与国家教改的大方向不谋而合，相信育翔小学也更能适应“双减”之后的一系列转变，综合来看，教学质量处于稳定高位。 学校兴趣班种类很多，目前已经开设了诗词鉴赏，国学，科学实验，机器人，话剧，舞蹈等六十余门选修课（每名学生可选1~3门）和二十多个专业社团，选修课教师团队由学校专业教师和外聘专家组成，课程体系十分丰富。学校还会定期开展科技节、艺术节、体育节、读书节和英语嘉年华等活动，总体来看素质教育体系已十分成熟。【升学派位】学校主要升学方式为学区派位。派位中学为三帆中学、三帆中学裕中校区、十三中学分校、七中、北师大二附中西城实验学校。这几所中学除了七中争议较大，均属于上等水平，有关德胜片区小学对应的中学，稍后会统一介绍。【调剂情况】近两年都是第一顺位比较保险，二顺位往后有调剂风险，调剂学校为西师附小、雷锋小学、鸦儿胡同小学、志成小学和实验二小玉桃园分校。
【招生情况】2024年，育翔小学招收 20个班，每班约 40人，相对于去年减少4个班，但生源基础不错，基本都来自重视教育的知识分子家庭。2021年、2022年、2023年，育翔没有收政策之后买房的家庭，但预计2026年以后这种情况会缓解。
对口学区房成交情况
最近半年，随着德胜学区的热度回暖，育翔小学的成交量也有所提升，新明胡同、新风北里都是热门成交小区，成交户型主要以两室一厅为主，整体还是流通性还可以的占坑房。
从学区房价格走势来看，阳光丽景、京师吉地作为德胜片区的改善房，价格位居高位，均价维持在16万/平左右，阳光丽景成交量更高，价格走势也更乐观。新风北里、新明胡同这些占坑学区房，流通性好，性价比也相对较高，均价在14万/平左右。这里有一个知识点：并非单价越高的房子就越好，一般成交面积越小，房子的单价越高。
此外，从年度价格成交价格走势来看，一居室价格浮动是最大的，其次是两居室，三居室价格最稳定。
也恰恰印证了我们常和家长说的：学区改善型住房，最抗跌。
接下来我们看看月坛学区育民小学的对口学区房成交情况：
月坛牛小——育民小学
月坛片区挨着海淀的羊坊店片区，地理位置优越，各种配套很完善。片区内有很多部委单位，“东富西贵”东富指的是以CBD为核心的区域，西贵就是指的这里了。zb比德胜要多，很多有zb的会买这个片区，比较稳。但对于普通家长顾虑就比较多了。随着入学人口逐渐减少，25年将会是一个临界点，26年以后的概率都会比较大。
月坛片区内有五所小学育民小学，超级牛小，西城排在前三的牛小，ZB户较多；三里河三小，牛小，学位依然非常紧张。中古友谊小学，牛小。复兴门外第一小学，比较优质的学校。第二实验小学白云路分校，普小，接收调剂。小学中有三所牛小，但是小升初没有直升，均派位。月坛片区的小学无短板即使是白云路分校，也是实验二小分校中最好的那一档了（仅仅和分校比而已）。与德胜等其他学区调剂出区问题严重的情况相比，月坛调剂出区的情况要好很多，但是因为zb多，牛小学位紧张，对于普通人来说，机会较少。月坛的中学水平整体不错划片的10所学校列出来看看，也都是西城中不错的学校，四中、八中、师大附、161、实验分校、铁二、161分、35、西外、44。主要派位初中是八中、一六一中学以及铁二中。44中和161分较弱，有一定的校额到校扶持。但即使普通校44中在前三年的中考成绩也都排到了全区14-16，也就是说没有所谓的坑校，月坛的“坑校”下限已经很高了，当然上限也是西城的顶级中学。这其中，育民小学1959年创建，前身是中央财政部子弟学校，学校培养出科学家、大学教授、著名主持人、体育名将等数千人，综合实力十分强劲，是比肩育翔的老牌牛小，理所应当的月坛地区“老大”，只是入学难度较大，只能早做准备尽力争取。从对口学区房的成交情况来看，育民小学近半年的成交数量并不低，但房子的价格要比育翔对口学区房便宜一点点。很多房子的均价在10万左右，相比于育翔动辄13万/平的均价，要友好许多。
育民小学对口学区成交情况
年度走势方面，育民小学对口学区房的在2022年是价格高点，之后有所回调。
成交户型方面，育民小学的一居室也是单价最高的，三居室单价低，在价格回调期的跌幅也比较小。
其实对比这两所小学，育翔小学的价格比育民高的最重要原因，其实是初中直升路径影响的。德胜学区最大的优势就是有内部的对口直升，且直升比例并不低，这让学区家长对孩子的未来非常放心。育民虽然也不弱，但毕竟还得为孩子小升初再操心一波，这一点点操心体现到房价上，就是几十万的差距。
