关于房价这件事，我强调了好几次：大涨不会了。但是顶级学区的学区房，还是能持稳。
为什么？因为顶级小区的对口学区房，对标的购买群体也始终是资金充足、购买能力强的群体。只是这类群体未来买房，也会看着房子的居住属性。
所以现在买学区房，要么坚定的当成消费品，只占坑。
要么咬咬牙，买一套有居住价值的学区房。
答 疑
01
Q
我和我爱人都是家在天津的北漂，目前住在单位分的房子（永丰地铁站附近），买房自住需求不急迫。
但考虑：
1、后续孩子的教育。
2、目前房价处于低点。
3、我爱人上班方便，我们想要入手一套总价五百万左右的房子。
我们目前在看牡丹园、景泰、五棵松，现在是否可以入手？
A
1、牡丹园的情况还算可以，其学区并不算是特别热门，因此溢价普遍不高。景泰和五棵松这两个学区却非常热门，至少能达到东西城和海淀区的平均水平。特别是景泰，它属于天永学区，如果非京籍的孩子无法进入景泰小学，那么学区房的价值就无法充分发挥出来。
2、一般来说，如果资金已经准备就绪，那么现在就可以考虑购买。政策救市的意图已经非常明显，我认为北京的房价不太可能大幅下跌。所以，该出手时就出手，从长期来看，房价还是比现金更具保值性，特别是在救市期间。
3、不过，在选择这三个学区时，需要仔细考虑它们的不同特点。牡丹园的溢价较低，学区水平中等；五棵松的学区不错，但溢价已经不低了；永外则是部分学区较好，多数普通，但溢价仍然偏高。与周边的房价相比，这些学区的溢价情况就一目了然了。主要还是看自己的需求，只要能充分利用学区资源，就算值得。对于普通价位的购房者来说，选择可能有些困难，因为或多或少都会有一些溢价。可以考虑学院路、花园路、北太平庄等学区，以及清河、西三旗等地，这些地方的学区溢价相对较低，从居住的角度来看，性价比相对较高。
02
Q
我家孩子现在五年级，丰台普小，学习中等，想换个好学区，高考保底北工大就行。目前咨询过了，除了朝阳区之外都不保证能用房子进好学校，您有什么建议吗？
当然最好是东西海，东城说是龙体和和平里安交相对保险，但总是不太踏实。如果不转学的话那也就是丰台*中，是不是太差了？如果买房的话预算是400万之内，能占坑就行。
A
1、小升初东城这仨学区相对来说好一些，西城则派进普中的概率更高。
2、北工大是双一流211，也就是需要接近600分，北京考生全国211录取比例约26.09%，其实它不是保底的存在，在普娃中算是天花板了，如果在丰台想上北工大，最多只有14%的概率，实际上可能10%都不到。
3、我建议是以东城为主吧，应该都有400万左右的。
03
Q
我有一套上西外附小的一居室2020年入手的一居，目前学区房都在跌，德胜看跌幅比较大，月坛也在降，咨询下如果现在置换个月坛或者德胜两居或者三居是不是好的选择？
主要考虑两点：
1、展览路西外附小直升的西外初中成绩近年来一般。
2、一居不具备居住属性，还得再租房子。想着下行阶段置换个好的学区，同时兼顾居住2居或者3居。但是与中介了解展览路片区成交量很低，基本没啥客户看房。
长远看当前如果能卖出去，再贷个几百万置换一个是否最优？还是暂时不动，可以在其他地方买个能住的房子（单位在丰台南四环这边，也在考虑丰台这边的二手），只是觉得现在是买房和换房的时候。
一居住不下，家里刚有了二宝，自己的住着，还得再租一个两居或者三居。感觉租金跟贷款月供比还是高一些啊，关键还不稳定，可能老得搬家。展览路降的还挺狠的，今年老大上小学，要是上了西外，肯定就没法西城内部转了。或者要不然展览路片区换个自己能住的，片区内降幅都差不多。
A
1、如果总价上涨较多，能够买到位于好学区且宜居的房子，那就考虑置换。优质资源在任何时候都是稀缺的，即使人口减少，名校的学位也依然有限。
2、如果孩子在西外上学，真的能长期居住在丰台吗？低年级时或许还可以，但到了高年级和中学阶段，压力就会增大。需要保证孩子的休息时间，如果家里有两个孩子，将来很可能不会在同一所学校就读，接送起来会相当辛苦。或者也可以考虑海淀的学区，比如北太平庄，那里的学区溢价不高，居住的性价比相对合适，只是价格比丰台要高一些。
04
Q
我家孩子2025年上小学，目前新宫有一套房子不打算卖，考虑到丰台的学区资源较弱，但不追求牛校。想在东城龙体或者天永入手一套学区房，总价500—600，想听听您的推荐。
A
1、天永和龙体在教育质量上并不在同一档次。龙体整体表现良好，而天永则只是部分学校表现优秀。如果要在两者中选择，我会倾向于李村的一师附小。
2、仅从学区的角度来看，龙体无疑是首选，如果没有合适的房源，再考虑天永也不迟。
05
Q
我家孩子26年上小学，家住霍营，想在海淀买个一居室占海淀学籍，预算400以内。目前倾向育新花园、永泰东里和世华龙樾一期西区，想问下因为后期上完小学后可能会卖房子，从保值性、流通性来说，这三个小区建议买哪个呢？
重点辛苦分析下可否买世华龙樾，小区环境和楼龄来说，看上去还是可以的，但是看风评都不太好，有点拿不准。另外就是东西流通的高层一居室和南向底层一居室，您建议买哪个呢？
A
1、在400万预算内，这些房产的流通性都还可以。短期内，世华龙樾在保值性方面占据优势；而从长期来看，永泰的房产则因溢价低而显得更为稳妥。育新具有学区优势。
2、世华龙樾小区整体品质优良，但一期西区以回迁房为主，福利房只是少数，不构成主流。这类小区在房龄较新时更具优势，但随着时间的推移，维护难度可能会增加。因此，其未来表现大概率能跟上所在板块的整体趋势，但从投资角度来看，其排序可能相对靠后。
3、从投资角度来看，应谨慎选择带有硬伤的住宅，因为这类住宅在出售时可能会遇到困难。
06
Q
女，工作在西城区；男，工作在昌平未来科学城。都有北京户口。备孕中。总价550—600万元，预计首付400，贷款200万。现在纠结中。买在朝阳区，看了百环，面积大一点，居住体验会好一点，但怕有了小孩后学区成问题，也会栓住父母接送孩子。买在西城，能解决未来孩子上学困扰（到时候母亲可以带孩子上放学），离女方单位近，但是面积小，居住体验不好。
1、我应该买在哪个区域呢？
2、看了西城的西豪逸景，使使劲能买个70左右平的，啥时候入手更划算呢？
A
1、有很多咨询的家长一开始是在朝阳买房觉得在北京买房已经很不错了，但等小孩出生后和身边其他家长聊一聊发现为了孩子的教育已经买了东西海的房子，其实家长最怕的就是亏欠孩子。
2、关于何时购买学区房，如果资金已经到位，那么提前购买是一个明智的选择。在救市政策和入学高峰的双重影响下，至少在明年之前购买学区房都是一个比较合适的时间点。
07
Q
我言简意赅直奔主题：
1）17年10月上车回龙观，龙兴园北区，01年楼龄，南北通透顶楼（6楼）85平左右，成交价375w，现在中介说340-350w可能成交。周围有13号地铁在建，万科天空之城，超级合生汇，和很多新楼盘改善周围配套。
2）月供1.3w还有150w左右贷款未还。两人月收入税前7w，年收入税前100+，积蓄无几，可能连借带凑能再凑100-200w现金（但是也很大压力）。
3）孩子22年生，北京户，28年上学，想换城区里，爸爸丰台总部基地上班，妈妈中关村新中关上班。海淀扛不住内卷，想着东城升学率高，西城平均值高，朝阳生活方便，所没有具体预期和目标，有些茫然。
4） 什么时候换房合适？考虑学区，居住，交通，综合来看多少总价合适？看哪里合适？
A
1、回龙观地区的普通住宅小区在保值方面表现都相当稳定，基本与整体市场趋势同步，周边配套设施的增减对房价影响不大，因为这一带已经多次尝试增加设施，但情况始终如此，既无明显优势也无明显劣势。至于顶层的住宅，虽然可能在保值方面不受太大影响，但其市场流动性较弱，挂牌出售的时间较长，如果急于出售可能会吃亏。
2、对于东西城和海淀朝阳的选择，这主要取决于孩子的天赋和家长的期望。如果孩子是天赋好，那么海淀是更好的选择，因为那里的竞争虽然激烈，但DZ机会多。而对于普通孩子来说，东西城都是不错的选择，西城尤其能提升孩子进入清北等985高校的概率，不过高分段的竞争程度与海淀不相上下，只是不太强调奥数而已。
3、如果您的孩子计划在28年后入学，那么购房决策就需要考虑您的预算总额了。如果预算增加较多，那么提前购房（包括申请贷款）可能是一个明智的选择。
