另外，根据最近的成交数据，东城区东崇前学区的崇文门东大街的一套一居室，在今年10月以341万的总价成交；该小区同户型房源在2023年5月的成交价是490万，整体跌了149万，跌幅约31%。
很多家长不禁焦虑：到底该怎么买学区房？
问答：
01
Q
老师您好，我想问下，手头现款200w,通过xyd，借钱各种模式可以筹到首付共260w左右，家庭年收入到手40-50W左右，孩子目前一岁，因某些原因2022年不计划卖掉首套（朝阳区老破小卖完大概到手180w），想在北京近期购入二套。短期3～5年内不会回京，关于买房有一些想法，
在西三旗购入一套海淀小户型，能找个两居更好，让孩子落户海淀，学位不奢求，差不多就很满足。加上回京工作也可能在海淀，平衡交通，户口，学校感觉建材城东西区可以。
A
北街家园是个不错的选择，但如果从未来3到5年的投资回报角度来看，考虑到税费和中介费等额外成本，可能并不一定能达到您预期的收益。此外，鉴于您的情况较为特殊且复杂，如果您愿意花些时间和精力去调整和优化，那么我建议您考虑一个更为全面和定制化的解决方案。
这个综合解决方案将根据您的具体预算和实际需求进行量身定制，旨在最大化您的投资效益，并确保您能获得最适合自己的住房方案。通过细致的规划和专业的建议，我们可以一起探讨如何在满足您当前需求的同时，也为未来的生活和投资做好充分准备。如果您对此感兴趣，我们可以进一步深入讨论。
02
Q
目前预算首付300左右，想要换东城天永，考虑自住，一师附小使使劲能够到户型不是很好的一居室；
目前主要倾向定安里和景泰小学，而且是我们能承受的范围，这两个小学小升初通路如何。
或者推荐天坛片区有没有更好的合适的小学和房子；还是说天永依然东城垫底，有没有利好或后续改善的可能？
A
安定里地区的学生有直接升入11中南校的机会，而景泰小学则有固定的120个名额可以直升文汇中学。尽管如此，文汇中学相较于11中南校，仍然吸引了更多的关注目光。
对于未来天永地区，其改进的潜力被认为相当大，这主要归因于成交量的增加和成交占比的上升，这两者都有望为该地区带来生源质量的提升。然而，在短期内要想超越其他学区，特别是在中学教育方面，还面临着一定的挑战和限制。
学区质量的高低，包括交通便利程度等因素，其实都是一种相对优势。在选择学区时，我们需要结合自己的预算，进行权衡和取舍，找到最适合自己的教育环境。
03
Q
家里有三个娃，现在主要想解决小孩的上学问题，考虑买海淀的学区，要是不卖第一套，第二套小两居也可以，要是卖了的话，得大三居，换大房子估计不会超过1300w。再买个小的学区房怕将来不好出手，大的学区房貌似又够不到。
1.看过两次上地东里和马连洼那边的小两居：上地那边基本上都在800万以上，马连洼一号院那边的公房有套800w左右，92年小两居。海淀翠微小学的学区房，真心不敢买，上地那边92年的房子都觉得老。一直觉得现在买老破小学区风险太大，但又不得不买。
2.除了上地，海淀那边还有比它低个档次，但房子是次新的小区吗？想在年底之前买房，不耽误孩子明年上一年级就行。翠微小学和上地实验，排排序的话是啥样？
A
在您800万元左右的预算范围内，若想寻找海淀学区房中的大三居，选择确实相当有限，且很可能难以兼顾居住环境的舒适度。
在考虑海淀学区房时，您会发现老破小虽然存在一定风险，但往往是进入优质学区的门槛。然而，次新商品房的价格往往超出了您的预算范围。在800万元左右的预算内，小南庄和翠微地区是值得考虑的选项。小南庄对应的是万泉小学，有40%-50%的毕业生能升入理工附中，这是一个不错的升学比例。而翠微小学周边的房源虽然都是63年左右的老房子，但学区质量是非常好的。马连洼一号院也是类似的老房子选择。
在学区选择上，我们不能仅仅看重小学的排名。万泉小学、翠微小学和上地实验这三所学校中，上地实验和翠微的排名可能更靠前一些。但更重要的是要综合考虑中学的升学通道、生源质量以及学校的教学风格等因素。特别是考虑到您家有三个孩子，选择一个中学通道相对均衡的小学可能更为合适，以避免过度投入于孩子的教育而带来过大的压力。
因此，在选择学区房时，建议您不仅要关注房价和房屋状况，更要结合自身的实际情况和对孩子教育的规划来做出决策。
04
Q
北京学区房是指的小学对口是吗？是不是可以理解成房子用于上优质小学，然后优质小学会有大概率直升优质中学？是不是高中入学就依靠全区考试了？所以学区主要作用是小学入门学校好一些？
A
目前，能够确保孩子直接进入特定学校的学区房几乎已经不存在了，特别是那些拥有优质小学的学区，至少在政策层面上是这样规定的。然而，从实际操作的结果来看，就近入学仍然是主要原则，在此原则下，特定学区及其周边区域可能会采用多所学校划片的方式。
学区房的主要作用在于它基本上能够确定孩子所能就读的小学，而根据小学所在的学区进行小升初的派位，也可以大致确定孩子未来可能就读的初中范围。
需要特别指出的是，海淀地区的小升初入学方式相对多样化，对于那些学习成绩优异的孩子（如拥有奥数证书、市级或区级三好学生等荣誉）来说，他们有更多的机会在全区范围内选择优秀的初中就读。西城地区也存在一些类似的机会。而东城地区则主要依赖于学区派位，即孩子就读的初中主要取决于其房产所在的学区。
至于高中入学，也就是中招考试，它属于选拔性考试，主要依赖于学生的成绩。因此，从某种程度上说，学区房不仅决定了孩子的小学，也大致决定了他们的初中。
优质的小学通常拥有更好的学习氛围、师资力量和教学方法。
05
Q
北京户口，可以准备400万的首付（只能二套贷款），做了一点功课，现在有几个问题咨询一下：
1.如果想买个能住的小两居，是不是能选择朝阳区的人大附，芍药居这块，有没有推荐的小区？
2. 如果再把目光放在东城区，想选择个还不错的区域（初中和高中还不错，小学派位调剂的风险低），这块有没有推荐的小区？
3. 小孩目前在昌平上幼儿园，有没有必要提前转到准备上小学的附近的幼儿园，还是说等到入小学的时候再说？这个跨区上幼儿园有什么影响没有？
4. 这个预算在海淀或者西城区域，还有能够得着的小区吗？还是说直接朝阳和东城算了。
5. 如果在2025年，在入学前，临门再购入房子的话，是否来得及，对入学有啥影响吗？整体上预算有限，劳驾您给推荐推荐？谢谢。
A
对于芍药居学区，虽然其规模较大且学位紧张，尽管已经增设了校区，但教师资源的增长并非一朝一夕之事，因此未来人朝可能会面临较大的教学压力。
在您的预算范围内，东西海三个区域都有可能找到合适的房源，但需要注意的是，这些房源的品质可能会相对下降一些。具体来说：
在东城，您可以考虑和平里、北东、龙体等学区；
在西城，展览路、新街口等学区也是不错的选择；
在海淀，羊坊店、万寿路、八里庄等学区同样值得一看。
在预算有限的情况下，这些学区相对都比较均衡，但从小学的角度来看，它们并不一定比芍药居或其他朝阳区的普通学校更有优势或存在本质区别。然而，从学籍层面来看，东西海三个区域的学区在中学阶段拥有更高的上限和保障。因此，如果您能在这些区域购买到房子，就需要权衡对居住品质的需求。毕竟，“能住”这一标准是比较主观的。
至于幼儿园，它对学区的选择影响并不大。
从目前的政策来看，如果您计划在25年或购房，并且学区需求是您的首要考虑因素，我们还是建议您尽早购房。因为早落户不仅没有什么坏处，可能还会带来一些好处。毕竟，入学政策的变化相对频繁，而且从房价的角度来看，优质教育资源始终是抢手货。
06
Q
最近获得了海淀区的工作居住证，现在孩子在外地上五年级了，想要租房子转学来海淀上学，想问下，是否会占用房东房子的学位？
A
按照目前海淀区的规定，如果是幼升小租房在海淀区入学
①房主为京籍：租房非京籍占用房东房产学位名额，未来房主的孩子上学，将同非京籍幼升小入学一样，由教委安排入学，无学区划片之说。
②房主为非京籍：租房非京籍占用房主房产学位名额，那么房主孩子将不能使用该房产幼升小入学。
但您的孩子是五年级从外地转学来海淀，是不占用房东房子学位的。
07
Q
孩子2025年上学，爷爷奶奶的房子是05年买的，对口的学校是培新小学，如果按东城现在的政策，我们全家把户口迁到老人的房子上，是不是就算第三顺位了？还看落户年限和外区有房吗？另外，您觉得培新小学和对口的初中怎么样？
A
按照之前的政策，全家户口和老人在房产上，房主为四老，1911前购入，是第三顺位。去年东城区录取时没看落户年限和外区是否有房。
培新小学还可以，其所在的龙体学区的优质初中包含东城的汇文中学、文汇中学、广渠门中学。中上游的学校还有五十中、龙潭中学、汇文中学朝阳学校、汇文实验中学。现在学区内最弱的是96中。
