最近看到两条帖子，说西城一些房源价格暴跌。
一套是西总布胡同的一套两居室，在2023年3月成交价是693万，同户型在2024年10月成交价是500万，大跌193万，跌幅达到惊人的28%。
另一套是西城顶级豪宅朱雀门，10月份成交了一套518平中层五居室，成交价是4780万，同户型在2021年8月的成交价是6800万。
下跌了2020万，跌幅约30%。
有家长看了这些数据来问我，学区房还靠谱吗？
我们想说的是，大家需要重新理解学区的定义。
一、北京学区的意义正在改变
现在学区家长们对西城和东城的占坑房热情最高，所以我周一专门又去了一趟西城，感受老城区学区房的房价。
金融街首当其冲是西城最优秀的片区。
这里一共有六所小学，其中实验二小本部是最顶级的公办牛小，宏庙小学，奋斗小学，西单小学也很好，其他小学就是普小了。
其中实验二小本部是最顶级的公办牛小，宏庙小学，奋斗小学，西单小学也很好，其他小学就是普小了。
华嘉小学以及涭水河分校很一般，难听点说，甚至拉低了金融街的小学水平，但是两所学校招生数量并不多，招生八个班左右，且金融街的孩子整体上素质非常高。
目前宏庙和西单小学都可以对口直升八中或实验，比例在 80%。
特别宏庙小学是绝对的王者，牛小直升牛中，完美配置。从调剂上看，金融街23年的调剂结果很正常。买好学校贵房子的，调剂也是去了奋斗这种牛小，而买绶水河、华嘉的，也没调剂(京籍)。
超级牛小实验二小学位充足，不过蒸包多，所以还需慎重，建议26年以后上学有机会，毕竟是不可控的学校。
所以有钱还是可以买金融街的，至少小学不会错。
初中方面，金融街的十所初中，四中、八中、北师大附中、北师大附属实验中学分校、铁二中、一六一中，这六所除一六一以外都是西城前十的初中，实验中学及八中作为四金刚之一，也是撑起了金融街的上限。
但西外、35中、鲁迅、159这几所兜底校也决定了金融街的下限，虽然不是很差但也不够好。每年都需要一些学生来填坑，这就是在金融街为什么上不了西单跟宏庙竞争力会小很多的原因。
综上来看，无论小学中学，金融街上限都足够高，金融街学区在整体教育配置上，并没有德胜和什刹海出名，尤其在顶尖学校的数量上。但整体的学校都还不错，也很均衡。虽然多校划片是大趋势，但在“就近入学”以及金融街调剂概率小的情况下，金融街除去贵，还是值得选择的。
这次去金融街，我主要是为了看一些占坑房，比如宏庙小学的对口学区房，除了标准楼房，还有一些平房有学位可占坑。
400万以内，可以买一个学位，稍微装修一下，可以改造成小loft出租出去，租金大概在3500左右，虽然相比于房价的折损杯水车薪，但也是一个减少亏损的思路。
同样有平房的还有什刹海、金融街、德胜、西长安街几个片区。但学区房的房价，真的是学校决定的。10平米左右的老破小，在金融街卖380万左右，但在仅仅相隔一条街的西长安街学区，只卖280万左右。一条街的距离，价格直接差100万。
这也是我们和大家说买学区房要改变思路的原因：
1、学区房，预算充足，在800万以上，或者1500万以上的，可以直接买楼房，未来流通性好；
2、预算不充足，在500万以内的，买房占坑即可。现在比较好的一点就是孩子上学就能卖，不再限制流通性。
3、虽然教委一直说现在多校派位和买房年限无关，但实际上每一年派位都和落户年限相关。有时候官方是一个口径，实际操作又是一个口径。
所以现在买学区房，很难居住品质、地段、学位和性价比兼顾。
这就是为什么我们经常叮嘱学区家长：如果你没有充足的预算，现在买学区，只考虑占坑。学区就是一个工具，用完快速卖掉即可。
但如果预算充足，买一套硬核学区的改善学区房，就相当于掌握了硬通货，这也是不争的事实、
这是从房产角度看学区房的视角，而从学区的角度看，选房逻辑也变了。
二、未来什么学校更稳妥？
以前家长们买学区房的思路，是更看重小学。因为牛小能为孩子提供超前的教育环境和成长思路。
但随着北京教改政策的不断变化，家长们开始意识到：小学是一个环境，真正的竞争是从初中开始的，所以直升校在这几年变得格外受欢迎。
所以直升校变得更受欢迎。
比如下面东西海三张图片中的小学。
因为家长们对学区偏好的变化，北京学区的格局呈现出一个最明显的格局——初中机会更多的对口小学学区房，要比纯牛小受欢迎。
比如广外的荣丰2008，因为流通性好、西城的初中水平平均，走势要优于曾经风极一时的蜂鸟家园。
又比如宏庙小学的成交数据，热度十分亮眼。
直升政策落地之后，宏庙小学直接赢在起跑线，作为西城十五所直升中唯一的牛小，对口中学也挑不出什么毛病，“牛小升牛中”直接搞定九年义务教育，想必没有家长会不心动。宏庙同样重视德智体美劳全面发展，除了直升牛中这一巨大优势，各方面条件也都不差，不存在其他直升校孩子进入初中以后当“凤尾”的风险。因此受欢迎程度可想而知，隐隐有超越奋斗小学之势，划片原因入学相对容易，一顺位保险，但也只是“相对”哈。
这个思路给大家的提示是：
1、买学区房时，不要单纯的崇拜牛小；
2、要根据自己的家庭资产情况和孩子的资质、性格、天赋，选择适合自己的学校；
3、不要对学区房抱有太多期待，切忌，它只是工具。
三、下一步买学区房，如何避免踩坑？
我们市场建议大家一点：如果真的有学区需求，越早买越好，因为你的户口时间长，进入对口小学的可能性就越大。（当然这其中还有一些小学的内部信息，可以来线下公开课了解）
在线下公开课中，我们还为各位家长准备了免费的《2024全网海淀最新最全学区宝典》。我们敢说，全网不会有比我们更全的内容了。注：篇幅有限，内容涉及海淀区所有小学、国际学校、高中部内容，私信获取。
东西城的《最新最全学区宝典》正在制作中，可私信联系静待佳音。
经过市场的变动，我们建议各位家长们选择学区房秉持不踩坑五大原则:
1、楼龄要在学区内平均水平线以上
2、小区要尽量有一定体量规模。有小区环境
3、在强势学区内，小区品质>户型≈居室
4、公房社区的好坏，很大程度上取决于单位的强势程度
5、无电梯底层、顶层，在流通性上是很大的硬伤，尽量避免
如果你想在海淀买学区，需要注意：
海淀全境的房子都有学区溢价，越好的学区溢价越大，学区房的价格和家长对学区的渴望、购买力以及市场的学区热度强相关，强学区的高品质次新房价格还是非常之高的。
小升初派位没坑的学区，比如上地、羊坊店。现在上地就是海淀的最强学区之一，因为派位没坑，无论摇到哪里，都是优质学校。学区里较弱的人大附西山和二十中，已经是青龙桥学区和清河学区最好的初中了。
羊坊店学区内最差的玉渊潭中学，近几年进步明显，也有很多校额到校的指标，而且羊坊店还有机会摇上人翠和 57中。
如果你想在东城买学区房，需要知道：
安交学区学校、配套、位置都是顶级的，东城第一学区，小学无坑，基本不会调剂出区，片区内的初中非常优质，初中只有1个优先发展学校65中（有大量校额到校名额），唯一的遗憾就是片区里的房子整体还是老破小多一些，平房也多，价格也不低。
龙体学区是东城南部性价比较高的学区，次新房非常多。在龙体学区可以做到"学住平衡"。在小学中，除了体育馆路小学是普小，其他培新小学、光明小学和板厂小学都是比较优质的学校，广渠门、文汇、汇文三大初中的帮扶力度很大。
北东片区可以算是东城的二梯队。地段不错，房价相对低，生活便利，片区内可买的房子包容度高，平房和豪小区都有，也有次新可选，溢价也不高，是适合一些购房群体的。
如果你想在西城买学区，需要知道：
金融街依旧是西城最强学区，学区内最好的小学是实验二小，最好的直升校，宏庙小学，实验中学，八中的属地校。
德胜学区小学中学无坑，均衡化的代表，三帆中学的属地校，且目前学位正在释放，热度很高。
月坛学区，和德胜一样同为均衡化的代表，基本无坑。
什刹海学区从上限来说，不亚于第一梯队，拥有最好的小学之一的黄城根小学，十三分和四中的属地校。
西长安街学区小学有实验二小长安校区，和自忠小学，161中学的属地校。
新街口学区是中学上限最高的学区，除了教育学院附中全是重点。
......
北京学区，是个复杂而又不可避免的体系。
在北京除了家里有学区房的老北京人，几乎每对父母都要考虑下要不要买学区房。
