根据2024年初的人口统计数据，全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰。
这种情况下，很多家长提出疑问：学区房到底能不能买？我们整理了一系列学区家长的问题，供各位参考。
学区问答
01
Q
咨询一下。家里在2020731之前买房落户到西城，孩子2021年出生，2027年入学，现在已经把房子卖了，能剩550个左右，月供能负担2个，收入相对稳定，打算依旧买西城，需要老人帮带孩子。
1、买哪。还打算买西城，初步想买德胜或者月坛（金融街有些贵），因为觉得只有顶级学区在将来才最硬，大家涨他更涨，大家降他少降。
2、上学资格。像我这种情况，媳妇在2020731之前西城买房落户，孩子在第二年出生落户，现在我们把房卖了，要么买得快把户口直接迁房子里，要么观望一下把户口先迁公共户再迁房子里，这两种情况待孩子上学时是按731前对应单校吗？尤其是第二种情况。
3、什么时候买。其实就是学区房房价走向问题，一方面，现在国家一直在给房地产政策，这是利好，这就买；另一方面，孩子越来越少，国家也在淡化学区房的概念，这是利空，我们又是731之前（我理解的），可以等一等，价钱更合适；这两方面因素影响，学区房短期长期走势您觉得怎样，什么时候买呢？
A
1、买西城顶级学区房当然是最好的，尤其是在未来，这类房产有望成为坚实的资产保值选择。在韩国和台湾省的人口减少趋势中，顶级学区的优质住宅不仅保值性强，还经常成为市场领涨的先锋。这反映出优质教育资源无论何时都是稀缺且珍贵的。
2、关于购房流程，我们建议尽量避免在换房过程中采用先迁公共户再买房的非传统方式。这种方式可能会带来不确定性，影响孩子的就学安排。为了稳妥起见，我们建议直接进行房产置换，以降低潜在风险。
3、就学区房的短期前景而言，目前市场情况较为稳定。然而，对于长期投资，我们需要耐心等待高峰期过后再进行评估。在当前市场环4境下，如果出售现有房产后预算有所增加，且遇到重大政策利好或成交量持续上涨的情况，我们应果断出手。如果预算增加不多或市场状况不明朗，则可以继续观望。
4、值得注意的是，学区房的基础价值是稳固的，而溢价部分则更多地受到政策和人口趋势的影响。这部分价值可能不会直接下降，而是会随着时间的推移，逐步降低溢价率。这可以从韩国和台湾的学区房市场，以及北京其他功能性房产（如公寓、写字楼）和外地的海景房市场得到启示。这些市场中的多数房产并未直接降价，而是相对于其他板块涨得更慢。
5、因此，如果你们的主要目的是为孩子上学购房，且预算有所增加，那么尽早进行置换是明智的选择。在购买时，应优先考虑靠近优质学校且总价较高的宜居房产。这类房产不仅溢价率相对较低，性价比高，而且学校的支撑力度大。同时，不要忽视房产的居住功能。
02
Q
我和我老公1989年生人，有幸他刚刚办下来北京人才引进。我们在廊坊永清有一套房，房本没下来卖不了，但新政策我们两个在北京买房算首套购房。我们有个女儿2025年9月上小学，感觉现在买房不太合适，北京房子一直在降，家里也帮不上忙，手里最多能凑到300万首付。
我们现在田村玉海园租房住，我也研究了下海淀学区，永定路这边学区比较弱。
1，想请问我们现在买房合适吗，还是再等等？
2，如果买，买哪个位置好一点？永定路？清河？羊坊店？还是哪个比较推荐。
A
1、9.30新政后北京10月份二手房网签量达11699套，预计10月二手房网签量将超过1.6万套，创近19个月新高，现在其实是买房的最好时机。
2、如果您优先考虑学区因素，羊坊店无疑是一个很好的选项，尽管其房价溢价较高。而如果您更看重房产的升值潜力，清河则可能更符合您的需求，因为那里的高品质房产往往能超越市场整体表现，即便是老旧房屋也至少能保持与大盘同步。
至于永定路区域，其价值则取决于具体学校和小区状况。例如，玉海园因其学区优势而备受青睐，特别是靠近地铁的商品房，其升值潜力尤为显著。
03
Q
孩子目前在房山上三年级，9月份升四年级，京籍户口。为了孩子上学打算在西城买房，了解政策后知道有两个时点，一个是四年级下学期转学至西城，一个是小升初回西城。目前房山长阳有房市场价420万左右，想置换至广外片区。预算500-600万，看了红莲南、中、北，车站西街、三义里。
想跟您咨询下：
1、孩子最佳的转学时点，四年级还是小升初。
2、红莲、车站西街等房龄较老，后续会不会不好出手，但预算有限，不知道还有没有更好选择。初衷是给孩子改善下学习环境，不追求特别好的学区。还是买荣丰2008占个坑。目前比较纠结。
A
1、如果计划转学，那么尽早行动会是明智的选择，这样在小升初时就能避免处于劣势。虽然转学后不能直升优质学校，但其他方面的影响并不大。
2、老房子的流通性普遍较弱，这是一个众所周知的问题。但这也取决于特定的时期，比如在入学高峰期，总价较低的老房子其实并不难卖，保值性也相对较好。然而，如果明年高峰期过去，情况可能就不同了，老房子很可能不再具有优势。参考韩国和台湾等地的经验，在人口减少的背景下，学区优质且宜居的房子会更加抢手，因为优质资源始终稀缺。至于普通的房子，那就要看当时的政策和运气了。
另外，荣丰小区作为占坑房肯定是没问题的。
04
Q
我家里两个娃，老大去年一年级，老二今年幼儿园，27年上小学。目前老大在海淀西三旗育新花园育新小学，想着趁着老二上小学前，换更好的学区，想着优先考虑上地和德胜。
另外老大从海淀到西城有哪些限制，还有如果是德胜学区的话老大转学过去，您推荐哪个小区配套的房产？
A
海淀转学到西城没有限制，但是德胜有限制，如果是一年级的那德胜不会接收，只能是跨区派位。
05
Q
我看您说北京孩子考首经贸都不容易，是天花板，难度到底有多大？我家就在首经贸附近，新华街的，没觉得这里怎样啊。连211都不是，很难考吗？
我家对口小学是丰台五小，有必要换到西城海淀吗？现在房子能卖400万左右，如果卖掉的话我本来是想改善的，但要买学区房感觉就买不了什么了。
A
1、首经贸虽然未被列入211高校行列，但其录取分数线并不低，去年录取分数线在555—588之间，与首师大相近，仅比北工大低二十多分。这并非是北京孩子的极限，而是“北京普通孩子希望留在本地”所能达到的高度。
如果从录取难度的比例来看，首经贸通常录取的是高考成绩位于全市前30%的考生。而考虑到高考生只占同龄孩子的不到70%，那么只要能在北京同龄人中排名前20%，就基本能达到首经贸的录取标准。相比之下，北工大对应的是前15%左右的考生，这大致代表了考取211高校的难度。
2、如果在丰台区的普通小学和中学就读，那么一般来说，需要在小学阶段保持班级前三，初中阶段进入前五，高中阶段跻身前十，就基本具备了考入首经贸的可能性。当然，这只是一个相对宽松的估计，实际情况可能会更加困难。再加上近年来学生数量不断增加，竞争压力也会逐渐加大。
06
Q
我和我媳妇在中关村上班，家里两个孩子29年上小学，目前想购买一套总价1200万以内，三居室，最好南北通透带电梯的。目前看了几个房子，怡丽南园，小南庄，还有芙蓉里的三居室。
问题
1、目前我们偏向怡丽南园，但是这套房子临街且无电梯，但是学区比较好。主要担心临街比较吵闹。
2、能综合评价一下这个几个小区吗？
3、 如果往南些买，比如绿波漫板或者中海雅园，您看有些什么建议？
A
1、怡丽南园确实是个不错的选择，它是空军和航天系统提供的福利房，几乎是这一地区最新的一批住宅。这类小区在保值方面非常稳妥，基本上能够随着整个板块的发展趋势而增值，没有什么风险。
虽然小区规模不大，楼栋数量有限，但原产权单位通常会负责维护，而且单位数量少也减少了各种纠纷的可能性，因此并没有明显的劣势。
2、关于小区的评价，其实没必要过于纠结，因为大多数都是老公房，无法与商品房的标准相提并论。所以，在选择时更应该根据个人喜好来决定，毕竟房子是用来居住的，宜居性才是最重要的。如果非要进行比较的话，那么选择那些原产权单位负责任的小区可能会更有保障，在当前的旧城改造时期，这样的选择至少不会吃亏。
3、对于南部的商品房来说，如果条件允许的话，板楼且户型好的房子是首选，因为这样的房子流通性更强，更容易出手。自从2003年以来，北京开发的塔楼数量逐渐减少，现在大多数购房者都会优先考虑板楼中朝向好的户型，只有在没有合适选择的情况下才会考虑塔楼。当然，塔楼中也有一些户型好的房子在保值方面并不吃亏，但总的来说，它们在购房者的选择顺序中通常靠后。
07
Q
请教，孩子马上上小学，目前看陶白区域，意向2套：
一是恬心家园，2003年电梯塔楼，纯西向2居（纯2居，真没有厅的），建筑面积64。
二是新安北里，85年左右老公房、板楼2层（无电梯），南北2居带小厅，建筑面积57.5。二套房都是满五唯一；塔楼公摊大，所以感觉2个房子面积没太大差距；但恬心家园报价要高。
请问下这种情况是不是纯看人意向了，这两种房子后续保值方面来说有什么建议么？
或者说这种不是热门学区，类似占坑类的房子都差不多？选陶白是因为价格还能接受，也不是追求牛校，能有个西城中游的就行，白纸坊小学这两年基本没调剂。
目前通勤相对方便并且后续可能离工作地近，选陶白是因为价格还能接受，目前通勤相对方便，并且后续可能离工作地近。
A
1、购房的最终决策还是取决于个人的偏好和需求，即你更看重房子的哪些方面。从长期保值的角度来看，小板楼目前更具优势，其价格甚至能与房龄较新的房屋相媲美。因此，如果你打算长期持有房产，选择小板楼会更为稳妥。而如果你计划短期内出售，那么选择房龄较新、贷款不受限制且配备电梯的房屋可能更容易出手。
2、陶白挺热门的，直升校多，而且价格在西城也不算太贵。占坑儿房其实是最划算的决策。
