我个人认为：2025年石家庄房价还会继续下跌，平均幅度700~1000元/平左右，一流初中的小面积二手房相对保值、甚至还有一点上涨空间，二流学区房预计微跌，刚需房或其他没有优质学区的房产跌幅1000元/平以上。
当然，我指的是二手房，新房是另一回事。现在石家庄的新房和二手房差异太大，基本不是同一种东西了，新房容积率很小、供应量又低，石家庄真金白银买新房的客群还是很多的，所以新房房价肯定没得讲，我们重点分析一下现在的二手房市场表现。
2024年石家庄二手房市场用一个词形容就是——冰火两重天！年初猛跌，7月阳光招生以后学区房又猛涨。相比往年、整体成交量大涨，但没学区的房子跌幅2000一平起步，一流初中的学区房涨幅5000甚至一万一平的都不在少数！
给大家举一些热门小区的成交数据，你们就明白了。
奥北公园，刚需大板楼，2023年贝贝平台84套成交，成交均价13721元/平，2024年89套成交，成交均价11575元/平，每平跌幅2100！
给大家科普一个知识点，贝贝的在售房源数量完全可以代表整体市场，但贝贝的成交占比只有30~40%，因为贝贝中介费太高了，大家都喜欢在贝贝看房、在小中介买房......
所以，奥北公元现在贝贝在售房源数量154套，去年贝贝成交量89套，大致估算奥北公元的二手房去化周期是少于12个月的。这个数据是比较健康的，代表供需均衡，房价走势应该是比较平稳的。但实际上以奥北公元为代表的石家庄刚需房市场，2024年称得上房价大跌，为什么会出现这种现象，我接着给您分析。
2024年7月石家庄公布入学政策，阳光普照，您进厅里找人也没用，所以学区房成交量飙升。比如棉四，以前完全上不了桌的小趴菜老破小，去年长安区二手房成交量第一！2023年贝贝平台棉四成交量只有60套，2024年118套，成交量暴增一倍！要知道，棉四现在的在售房源只有140套左右，一年二手房成交量大约300套，大致估算去化周期小于六个月！
现在石家庄一流初中学区房就是这么火，但市场差异也很明显。
比如燕港新村，43中的学区房，2023年贝贝成交数据92套，2024年是129套，现在在售房源只有116套，去化周期也小于六个月，这种小区如果2025年继续阳光招生的话，很明显依然是供不应求的，房价可能还能再涨一些，但仅限小户型。
如图所示，燕港新村的一室成交单价三万以上，两室两万以上，三室只有一万五！这代表着，石家庄的学区房需求的确很旺盛，但大家需要的不是老破大，而是套价尽可能低的小面积房源！
又比如谈固小区，翟小+22中，标准的二流学区老破小，2023年谈固小区贝贝平台28套成交，成交均价12393元/平，其中一室成交均价12495元/平。2024年40套成交，整体成交均价10442元/平，一室成交均价11499元/平。
2023年谈固一室二手房成交均价与其他户型几乎没有差别，2024年谈固小区二手房整体成交量大涨了43%，整体房价却下跌了接近2000元/平，但一室成交均价跌幅却是1000元/平，这组数据差异再次证明：现在石家庄学区房成交量相比往年大增，但只有小户型相对保值，老破大依然没人要，该怎么跌还怎么跌，别说二流初中，哪怕中考最强的43中也救不了老破大。
那么，一流初中能保住电梯房的房价吗？答案还是否定的。阿尔卡迪亚荣景园2023年贝贝平台99套成交，均价20239元/平，2024年116套成交，均价19129元/平。
这是一种很反常的现象——阿卡的在售房源只有181套，2024年贝贝就卖了118套，加上其他中介平台，荣景园二手房一年整体成交量应该在250套以上，整体去化周期大约七八个月，而且它还是23中本部的学区房（还是那句老话，看不起23中就是看不起28中，因为23中近三年一直比28中考的更好），小区品质也不错，划片一流初中，去化周期很健康甚至有点供不应求的市场趋势，就这种buff叠满的高层电梯房，去年房价依然下跌了一平一千块。
从中我们可以看大致得出一个结论，——石家庄现在二手房市场量增价跌，这意味着市场看跌情绪浓厚，压价的主力不是购房者，是大批房主在主动降价！在跑步离场！
长安区神盘——瑞城D区2023年贝贝平台43套成交，成交均价15391元/平，2024年48套成交，均价13841元/平，房价跌幅1550元/平。
同样都是刚需大板楼，瑞城是二流学区房，配套也特别好，去年的房价跌幅明显比奥北公元低一些，奥北一平跌了2100，瑞城1500。瑞城D区现在只有57套房源，大致估算这个小区的成交周期也只有六个月左右，这意味着瑞城也表现出与阿尔卡迪亚相似的市场表现，——量增价跌......
综上，我个人认为：如果2025年石家庄依然阳光招生的话，一流初中的小面积二手房依然是最保值的，甚至有可能继续上涨，因为市场需求旺盛，热门小区去化周期小于六个月，小升初人口高峰远没有结束↓
但一流初中的大户型二手房、无论老小区还是电梯房、大概率依然会微跌，保值都困难；二流学区房同样看跌、但跌幅会略小一些，其他二手房、无论刚需还是改善电梯房、跌幅预计1000元/平以上。
石家庄房价下跌的根源其实与石家庄关系不大，换个城市也这样。成交量增加、利好政策一大堆、利率降到历史最低点了、房价依然没起色，明显是因为内外部环境太差，市场整体看跌，房主在主动降价拿钱离场，所以房价最多只能保持微跌、拉是拉不起来的。个人观点，仅供参考！
