二手房交易流程为以下几步：签定买卖合同，网签（网上信息备案），面签，缴税，过户，交房
①签买卖合同
一般买二手房分成两种方式，一种是自行成交，一种是通过中介公司成交，都会签订一份买卖合同，北京不论是自行成交还是通过中介公司成交都是以建委的买卖合同为基础直接应用或者延伸应用的
买卖合同一般由房屋基本情况（也就是成交价格，面积，地址，产权证号等信息），付款方式（全款，贷款），付款时间节点，交房时间，过户的时间（合同整个周期），户口物业等条件等等组成
避坑指南：合同应该注意信息是否正确，各项事务时间节点约定的是否合理这两点比较重要，违约责任一般都是制式的，大体不会相差太大，如果是自己成交可以从北京市住建局官网下载成交合同，填空就可以了，如果通过中介公司成交，那最好看一下合同的办理流程和支付房款的时间节点。
②网签（网上信息备案）
网签就是在建委网上做信息备案，是为了防止一房二卖的，也就是说如果已经网签的房子就不能再次网签了，如果自行交易需要去不动产登记大厅窗口办理，通过中介成交一般都是由中介来办理这个环节。
③资金监管
一般按流程是网签时全款把房款，贷款把首付款放到建委专属资金存管账户了，过户后放款到卖方账户，目前北京不强制要求资金存管，且资金存管是监管网签价部分的，也就是装饰装修及附属设备设施的价格是不监管的。
那一般会怎么来做监管呢，可以通过银行来做房款监管，光大银行，工商银行等都有这样的业务，具体可以咨询银行，如果通过绿中介是有家家支付来做监管的。
③面签
面签顾名思义，见面签约，这个一般都是贷款买房需要做的，需要买卖双方都到场，签贷款协议，一般是面签之后银行审核资格可以批贷，会有一个批贷函
面签一般需要准备什么材料呢？
需要准备身份证，户口本，结婚证，资质材料是收入证明（需要单位开），工资卡银行近半年流水（去银行打印就好），工作证明（私企提供营业执照副本盖公章，公家单位可以提供工牌），最高学历证明（毕业证），具体每个银行之间略有不同，有的材料会不需要，具体看银行要求
北京贷款zhengce：本人及家属在京名下无房，全国无贷款记录，那算首套贷款，可贷款网签价的65%，利率是LPR上浮55BP，目前是5%，如果有过贷款记录且最多只能有一笔未结清的贷款或者名下已经在京有房产那就只能算二套贷款，只能贷款40%，利率是LPR上浮105BP，目前是5.5%
避坑指南：如果有别的贷款，如车贷，房贷等，收入证明需要覆盖二倍；如果有信用卡的话记得按时还款，连续三次累计6次有可能拒贷
④缴税
北京的二手房交易税费种类比较多，会根据房子的性质来决定
商品房：
契税：每次交易都会产生的。算法：首套购房1%，超过90平米1.5%
个税：只有房本满五年，且卖房名下只有一套房子就是本次交易的房子的情况下才会没有个税（是且的关系）。算法：需要知道原值，算法是（本次网签价-10%本次网签价-原值-原契税-贷款利息）*20%，是差额计税
增值税：房子不满二年的是全额5.3%计算，满二年的房子如果是非普通住宅也会有一个差额5.3%的增值税，一般交易的二手房能有这个税的情况比较少
已购公房/央产房：
契税：同商品房
个税：因无原值，所以按照1%来计算
土地出让金：已购公房/央产房会多一个费用，计算方式是面积*1560*1%，一般就是几百块钱左右
增值税：都算普通住宅，不满二会有增值税同商品房算法
二类经济适用房：俗称回迁房
契税：同商品房
个税：同已购公房/央产房
土地出让金：3%，但是北京部分回迁房会有回迁面积，回迁面积部分是回迁面积*1560*1%，剩余面积是3%
增值税：同已购公房/央产房
一类经济适用房：
契税：同商品房
个税：同商品房
增值税：一般不会有，一类经济适用房满五年才可以上市交易
综合地价款：2008年4月11日之前全额10%，之后差额70%（这个税费是比较高的，北京刘家窑附近这个性质的房子比较多，税费基本上都是10万起步，所以价格会比较低一些）
避坑指南：税费的计算方式可以根据是否贷款来减少，房子都有一个核定价，也就是最低过户指导价。税费如果算不对，少则多缴纳几万，多则几十万都有可能，这个比较重要，即使是通过中介成交也要找专业一些的从业人员，不然造成购房成本上升就得不偿失了
⑤过户
过户也就是权属转移，目前北京各城区都是可以当天过户当天下房本的，过户是去房屋所属区域的不动产登记大厅办理
⑥交房
交房时大家可以重点注意一下房子的费用欠费情况，尤其是物业费，水费，供暖费都是可以欠缴的，一般小区的电费和燃气费都是预缴存一般不会出现欠费情况（有一些老房子没有更换燃气表的话也是查表的，可以欠费的那种）
避坑指南：最好留一定的房款作为保证金，以防欠费太多，卖方还不去缴纳，这样的情况不算少。如果卖方承诺赠送家具家电，最好在签署合同时写明品牌，数量等，先小人后君子。
