大家都知道房价在跌，但不知道具体跌到什么程度，以及其他城市的行情如何。今天找了京津冀三个城市、一些代表性小区的近期成交数据，让大家初步了解一下真实的楼市行情。
先说房价最高的北京，外网不让展示二手房成交数据详情，但中介内网还可以看到，我口头的形式给大家说一下北京八个代表性小区的近一年的房价走势，对数据有怀疑的，可以自己出门左拐找中介咨询、中介在店里可以让你们看内网成交。
昌平巴勒斯坦——天通苑的一区二手房，2023年成交单价2.3~3.8万/一平，最近几个月成交单价1.6~3.2万/平。
朝阳芍药居，2023年四五月成交单价7.6~8.9万/平，2024年8月成交单价5~7.9万/平。松榆西里，2023年4月成交单价5.5~6.6万/平，2024年近期成交单价4.1~4.7万/平。
东城新景家园，2023年4月成交单价10.5~17.4万/平，2024年近期成交单价8.8~11.7万/平。东西海的学区房成交数据非常畸形，同一个小区、小面积的占坑房成交单价非常高、经常十几万一平、套价一般三四百万左右，大户型单价偏低、甚至只有小户型的一半、但套价往往七八百万起步。
这种现象，在东西海很常见，比如西城神盘荣丰2008，2023年4月一室成交单价11.6~16万/平，2024年近期成交单价6.5~13万/平，单价跌幅一平大约三万左右，套价跌幅100万左右。
同样是西城二手房，德胜学区的裕中西里，2023年4月成交单价12.7~13.7万/平，2024年4月的时候跌到了一平九万起步，但六月入学季德胜学区大利好，所以裕中西里近期的成交单价又小涨了一些，11.6~12.9万/平。
北京每年六七月入学结果出炉后，都会对学区房产生非常大的影响。比如海淀的上地东里，今年阳光招生、不让点招以后，上地小升初派位优势大增，2023年3月上地东里成交单价13~15.7万/平，今年四五月政策出台前已经跌到9.7~12.6万/平，政策出台后七八月成交单价又小涨了一点、11~13万/平。
但海淀其他小区就没上地这么好运了，成交量最高的保利西山林语，2023年三四月成交单价6.5~7.8万/平，2024年近期成交单价5.3~6.3万/平。
总的来说，北京近年来房价在2022年前后达到顶点，那个时候东西海朝最贵的学区房成交单价基本都超过了17万/平，然后缓跌了一段时间，2023年下半年猛跌，北京几乎所有小区都出现了一平小万的跌幅，2024年六七月入学季影响了极少数热点学区房走势，但整体楼市依然处于阴跌期。
天津也在跌，比如裕德里，和平区第一学片，2023年成交数据如下图所示，九万多一平很常见，2024年同样的户型，一平已经跌到七万左右，一平跌了两三万。
和平区神盘——诚基经贸中心，类似北京的荣丰2008，全是小户型成交，成交量极高，成交数据刷新很快，最近两年成交数据截图如图所示，单价跌的不太多，一室套价跌幅大约几十万。
和平区是天津上三区之一，好比北京的金德月，学区优势很强，但最近一年的房价跌幅依然是肉眼可见的。隔壁南开区二手房成交量最高的天华里，房价就要稳定很多，甚至有点逆市上涨的感觉，南开实验确实牛X~
除了南开实验的学区房，天津其他地域二手房大部分都在跌，比如河北区成交量最高的盛和家园，2023年成交单价一万多，2024年跌到一万以下了。又比如海教园成交量最高的仁恒滨河湾，2023年成交单价一万五六，2024年一万三。
最后是石家庄，石家庄的内容我写的很多，上一期文章/视频刚刚也讲了，现在就不举太多实例了。今年7月石家庄和海淀一样，整了个阳光招生的新政策，把点招和择校都严格禁止了，大家只能买房入学。同样的一条政策，对海淀来说，只有上地是利好，整体是利空，因为买海淀学区房的群体会溢出到东西城，但对石家庄来说，短期利好（长期利空），因为石家庄以前绝大多数名校的生源你们懂的，今年只能买房入学，短期内把很多学区房的价格炒起来了，但长期来看增加了群众入学成本，肯定是利空。
7月的成交数据贝K甚至不敢公布，但绝大部分石家庄小区的房价还是在下跌的，——相比去年同时期，跌幅大约一平小千，比如成交量最高的同祥城，去年一万二、今年九千多；瑞城去年一万六、今年一万二。
整体来看，从2023到2024年，是京津冀房价明显下跌的一年，北京天津都出现了一平小几万的跌幅，但并不是所有小区跌幅一致，刚需房是跌幅最大最明显的，改善房保值性略好一点、但也在跌。
学区房市场进一步分化，二流学区也不抗跌，只有每个地域最顶尖、最热门的学区房，房价相对保值，甚至走出一波逆势上涨的行情，比如海淀的上地、西城的德胜、天津的南开实验、石家庄的40中。但这种极端依赖划片学区的房产，风险太高太高了，只推荐追求最极限学区房的有钱人购买，正常家庭、非必要不买房。
