2015-17年全国房价暴涨，23~24年房价暴跌，很明显，现在的买房逻辑和以前大不相同了。同一地域，不同的小区，或者同一小区，不同户型，房价保值率大不相同，如果这几年您必须买房，那真的要看看我说的这四点购房建议！
首先，分析房产的房价走势，一定会涉及到分析房产的供需关系。您在买房时，要明确自己购买的房子，属于什么样的小区，这个小区的主力供应户型和主力成交房源是怎样的？——不要购买某些小区的冷门户型。
比如荣丰2008，2013年一室成交单价大约四万左右，三室成交单价大约三万左右，一平也就差一万。但是，2018年荣丰一室成交单价最低十二万一平，相比2013年涨了至少三倍、也就是300%以上！同一时期，2018年荣丰三室成交单价只有七万一平，一室涨幅三倍以上、三室涨幅只有两倍多一点，而且一室成交量是三室的上百倍！
为什么同一小区，不同户型的房子，涨跌幅度差异会这么大？——因为荣丰2008这个小区的主力成交户型，就是一室，换言之，这个小区的市场需求就是一室！
买房一定要分析市场需求，就是这个道理。尽量不要在热门小区，买冷门户型！！！（为什么不用2024年的成交数据，因为BJ不让展示近期成交价，但北京现在的房价差不多已经跌到了2018年的水平（或者更低）
第二，大家在分析市场需求的同时，还需要注意——刚性需求是伪需求！刚需房是最不保值的！尤其在人口红利消失、新生儿数量不断下跌、新婚家庭越来越少的现在，刚需房的市场需求更是大幅下降，但刚需房供给量却一直是最高的！
刚需房不保值这个道理我都懒得用数据去举例了，刚需房太多，自己寻找你身边品质一般、学区一般、房龄不高不低的高层二手房即可。
学区要特别说明，所谓父母为爱子则计之深远，中国的学区房热度始终居高不下。比如今典花园和阳光丽景，一个在海淀北太平庄，一个在西城德胜，都是那种有点老、但又不算特别老的房子，地域差别也不远，但是2013年今典花园成交单价五万左右，阳光丽景七万左右，2018年今典花园成交单价八九万一平，阳光丽景十几万一平，两者房价差距越来越大，原因就在于：德胜是顶级学区，北太平庄一般般。
但学区房也是分档次的，一流学区房供需关系始终很紧张，二流学区房就不一定了，而且学区房的政策风险很大。比如石家庄的裕东小区，裕东小学+27中，标准的二流学区房，同类型房源，2018年两万一平，2024年只有九千多，房价直接腰斩一半！
同样也是石家庄的学区房，40中的学区房几年前也是两万左右，现在有三万甚至四万的成交单价。27中，多年没有中考喜宝，什么档次你们懂的，也怪不得房价腰斩。40中前些年考的挺好大家都知道，今年没喜宝，房价三四万一平，这种风险大家懂了吗？
学区房的政策风险，是几乎无法预测的，比如今年海淀的阳光招生，小升初不能点招了，牛小学区房含金量大跌，上地学区房含金量大增。又比如今年德胜幼升小终于可以留在学区内了，德胜学区房热度马上又上去了。
——所以我经常给大家讲：买房要看划片学区，一流学区值得溢价，因为一流学区房的供需关系永远很紧张，二流以下学区房可以无视；要多方打听划片学校的真实档次，更要做好划片变动或入学政策改变的心理准备！没钱还怕学区风险，就不要买一流学区房，二流也可以！
又比如今年石家庄学区划片大改，最明显的是23中盛和校区，原先只有两个划片小区，今年一下子多了十几个。如下图所示，这些小区初中划片今年是一样的，已知广安云棠、光华里的房龄也非常新，只是整体品质差了一档，房价却比某些小区低一万一平！是一万一平！房价差距几乎有一倍！现在留个作业，您觉得这一带房价走势如何？
当然，肯定有人觉得，改善房的品质差异能差出一倍的房价！我就是有钱，我就要掏这一倍的溢价买品质！所以这又引出另一个话题：为什么同样是次新改善房，有的小区房价框框跌，有的房价却依然非常高？——因为初始成本不同！
比如前段时间我提到的东南智汇城，五号六号院房价一直在跌，现在已经跌到一万二三，小区品质其实不错，但因为这俩地块的初始业主是大几千买的房，而隔壁的九十号院，同样也是高层，房价却一直挂的很高、一万八两万左右。为啥差异这么大？——因为九号十号院是后期地块，业主当年买的时候就很贵，让他们再割肉就很难了，而五六号院当年很便宜，业主怎么卖都是赚、赚多赚少的问题。但对购房者来说，这就是性价比高低的问题了。
这也是我为什么不推荐购买刚交付的、精装二手房的原因。精装溢价是很虚的，开发商张口就说一平小几千的精装标准，你信吗？不管你信不信，精装溢价初始业主肯定付费了。交房两三年内，开发商精装的确有实用价值，房龄再高一些，精装老化速度可太快了，周边如果有同样房龄的毛坯二手房，对精装二手房来说，就是大利空。（当然，有的城市基础房价特别高，精装那点溢价完全可以无视）
最后给大家总结一下：①买房要学会分析市场需求，根据市场需求，在热门小区选择热门户型！不要贪便宜买冷门房源！
②刚需是伪需求，刚需房不保值！
③买房要看划片学区，一流学区房供需始终紧张，溢价始终存在。但学区房的政策风险非常高，如果您很有钱，买一流学区房可以理解；很怕风险的话，二流学区房已经够用了。
④这几年刚交付的次新房，不推荐购买初始成本高的、有精装溢价的！品质是会老化滴，尤其是高层改善房~
