最近北京学区的平房降价很严重，很多粉丝不知道为什么，特地来找我聊聊。
今天就来解析一下这个问题。
在北京学区房里，平房，一直是一类值得关注的房产。
都说北京的老破小保值增长能力差，平房更甚。这类房子的居住属性很弱，但大部分学区属性强，很多都是家长们喜欢的占坑房，虽然单价超过20万/平米，但总价很多还在300万左右。
在北京所有的学区房之中，算是便宜的了。
随着当前北京楼市格局和学区格局的变化，平房市场其实也发生了很多变化。部分房源降价总额达100万元。
去年一套卖350万的房子，今年成交价才280万。
有一套对口厂桥小学的14平米房源，今年250万还卖不出去。
十三中附小有一套18.8平米对口学区房，去年总价是358万元，今年卖280万也没卖出去。
单从平房市场看，西城的雷锋小学、西什库小学、宏庙小学和奋斗小学对口的学区房降价幅度相对较小，其他房源降价都还挺多的。
至于问为什么？其实核心原因是：经过新一轮的楼市调控之后，西城的老破小楼房，给了家长们新转机。
上个月，西城“多校派位”的结果出炉，连续三年被调剂出区的德胜，终于不再出区了。
据非官方统计，2020年731后的生源，只有30%左右的比例被调剂出区，最终有近70%比例的生源留在区内派位。
按照落户的先后顺序排序的话，2022年底之前的房本，基本都留在了德胜，2022年底后的房本，则被全部调剂出区。
这个比例已经非常高了。
除了德胜，月坛今年的表现也非常亮眼，不仅多了一所优质派位校，而且731后的生源通通接收了，哪怕是24年买房落户的，都没被调剂出区。
相比知悉，金融街、陶白都相继暴雷。
金融街很多对口宏庙小学、西单小学的生源，被调剂到了华嘉小学，去年去的是相对优质的奋斗小学。
陶白学区则出现2023年、2024年以后买房的生源被调剂到广牛的情况。
什刹海、展览路、广外的表现则相对平稳。
从这个数据来看，学区真的非常市场化。家长们的供求关系，完全可以决定市场上的房产走势。
至于买学区房值不值？
北京的学区家长表示：为了孩子，一切都值得。
昨天我们说了德胜和月坛的对比，今天聊聊什刹海、新街口、西长安街、展览路这几个片区。
所以对于学区的选择，我们给的建议是：近期读书买月坛更稳，2026年以后可以考虑德胜了。
什刹海学区：
什刹海片区位于东城和西城交界处，北边是北二环，南边到北海公园，西边是4号线，东边是东城的安交和景东片区。周边有2号线还有4号线以及6号线。
什刹海房源少，所以不太好搞。
小学方面，最牛的是黄城根小学，黄城根小学同时在什刹海和新街口两个片区划片招生，除了划片招生外，2021年还面向整个什刹海和新街口片区再招收1个班级。
2014年教改后，这个片区出现了直升校，其中雷锋小学可以80%去十三分或者三帆，西什库80%去四中，十三中附小80%去十三中。
还有一个全区招生的育翔小学分校，也可以考虑，就在北二环对面的德胜。
初中方面，除了三个可以80%直升的小学外，还有十三中、三中（有校额到校）、156中学（有校额到校）以及三十九中（有校额到校名额）。
什刹海有3个校额到校的初中派位学校。
2023年156中有58个校额到校名额，156中学虽然没有一些学校抢眼，其实在同档次学校里面口碑挺好的，也有校额到校。
2023年3中有58个校额到校名额。
2023年39中有39个校额到校名额。
2021年西城幼升小多校划片，什刹海的鸦儿胡同小学、什刹海小学和十三中附小可以接受调剂，片区外能选择去新街口、金融街和西长安街。
新街口学区：
新街口片区位于海淀和西城交界处，积水潭北边以新外大街为界，东边是西城的德胜，北边就是海淀的北太平庄。新街口周边有4个西城的片区，包括展览路、德胜、什刹海和金融街等。横跨中间的地铁包括2号线还有4号线以及19号线。所以一般选择看新街口的童鞋，一般都会看看展览路、什刹海和德胜。
小学方面，这个片区唯一直升的小学是新街口的志成小学，可以80%直升三十五中初中部，目前初中部在月坛公园北门，高中部在新街口。
黄城根小学同时在什刹海和新街口两个片区划片招生，除了划片招生外，2021年还面向整个什刹海和新街口片区再招收1个班级。
黄城根小学校区横跨这两个片区，这几年小升初走的都是什刹海的派位。实验二小玉桃园分校是2012年划入实验二小集团，就在西直门旁边。
京师附小靠近平安里，也是一所历史悠久的学校。
另外2021年开始，西城出现了另一个可以全区招生的小学，也就是黄城根小学分校，这个其实对新街口片区的小盆友来说，不太远。
育翔小学分校全区招生，也不远。旁边还有一个民办正泽学校，全区招生，就在阜成门和西四中间，一贯制学校。
初中方面，新街口只有志成小学直升，80%直升35中初中部。派位一共有8所初中，其中十三分、三帆中学、四中、161中学、北师大附属实验中学分校这5个不必说了，还有十三分诚毅、三十五中以及教院附中（有校额到校名额）。
十三分诚毅校区由十三分承办，十三分全西城初中排前三应该不过分。2023年教院附中有39个校额到校名额。
2021年西城幼升小多校划片，德胜有些孩子就被调剂到了新街口片区，比如实验二小玉桃园、志成小学和京师附小可以接受调剂，片区外能选择去什刹海、金融街和展览路。
西长安街学区：
西长安街片区位于东西城交界处，也就是4号线西单灵境胡同还有西四沿线以东，北海公园以南，故宫以西（故宫是东城）。
西长安街周边有3个西城的片区，包括金融街、什刹海和大椿天等3个学区。横跨中间的地铁包括1号线还有4号线。西长安街可售房源明显没有那么多，所以一般选择看西长安街的童鞋，一般都会看看金融街、什刹海等其他片区。
小学方面，首先是实验二小的长安校区，现在已经搬到了和实验二小的金融街本部一起上学，只不过是小升初的时候，再回到西长安街的派位。
自忠小学是区重点小学，成立于1948年。2021年，自忠小学除了划片区域外，还会面向整个西长安街片区招生1个班级。
161附小原名北长街小学，始建于1936年，目前80%直升161初中部。力学小学也是区重点小学。顺城街第一小学建于1891年。这片区最大的特点就是地段核心，但可售房子较少。
初中方面，西长安街片区只有161小学部直升，80%直升161中学。派位一共有8所初中。其中四中、161中学、北师大附属实验中学分校（就是师大附属实验中学的初中部）、北师大附中这4个不必说了，还有西城外国语（有校额到校）、十四中、三十五中以及三十一中（有校额到校名额）。
2023年北京第三十一中学有58个校额到校名额。西城外国语学校也有校额到校，在车公庄西边点。
2021年西城幼升小多校划片后，西长安街幼升小调剂有两所学校可以选，分别是力学和顺城街一小可以接受调剂，片区外能选择去金融街、什刹海和大椿天。
实话实说，最值得关注的就是他这个片区的中学，属地中学就2所，老牌牛校161和普通中学31，学区里房子较少，位置靠近核心区。中学无坑。
陶然亭、白纸坊学区（陶白学区）：
陶白片区是由陶然亭和白纸坊两个片区组成。陶白位于三区交界处，也就是西城、东城和丰台。同时它的旁边就是西城的广牛、广外和大椿天等3个学区。
这个片区小学的特点是，可直升的多，基本上西城直升最多的区域之一：
八中附小直升八中。
陶然亭小学直升北师大附中。
白纸坊小学、十五中附小直升十五中，直升都是80%。
育才学校是全部可以直升自己的初中部。
育才学校小学部幼升小时，除了划片招生外，它也会向大椿天和陶白共招生一个班，走的是学区派位流程。
育才学校小学部幼升小时，除了划片招生外和学区派位，还会面向全区招生。
其实该片区还可以报名全西城招生的十四中附小、北京小学走读部、京华实验，距离都还可以。
也就是说7所小学里面，只有宣师一附小（一直是本区域比较好的小学）、西城实验小学不能直升。
初中方面，派位一共有8所初中。因为直升的学校比较多，陶白初中相对比较均衡。
八中附小直升的是八中，陶然亭小学直升的是北师大附中，虽然是80%直升，也很高了。
四中、八中、161中学和北师大附中这4个传统西城名校不必说了，161中学和北师大附中在陶白也有校区。北师大附中南校区，也就是初中部的初一是在陶然亭公园北门不远。
新的161中学，也在陶白。
从上述条件来看，西城除了德胜和月坛，还有得选。但相比终于相比于德胜和月坛，这些二级学区似乎又有些差强人意。
所以在德胜月坛行情好的时候，这些区域的学区房会被优先舍弃。而当德胜和月坛行情不好的时候，或者调剂情况差强人意的时候，这些房子的机会就来了。
所以对于学区房，我们给的建议一直都是：作为工具丝毫没有问题。但如果想要保值，就得慎重考虑了。
