今年3月份，一周之内，未名山、硅谷假日，诺德、谷歌里等小区单价调涨5000以上，平均40-50%，支持他们调价的“利好”就是——海事学区。
今天详细讲讲海事学区吧。首先，在今年之前，海事从来没有过学区这一说法，海事附校一直都是子弟学校，从来没有和哪个小区挂钩过，更加没有什么分校。小学有少量借读学生，但是不享受指标，并且不能升入海事初中。
有一个问题大家有没有想过，理工和辽师有很多分校，海事为什么就只此一家 别无分店？
还有一点，诺德学校是海事学区的假消息至少在2018年就开始传了，也没让2019年的销售火爆，C区D区的高层以1.5万的单价花了一年多才清盘（300套左右吧，不太记得了）。今年开始动工，和未名山学校一起，诺德学区的热度终于到达了顶点。
先来说海事为什么没和理工、辽师一样开很多分校。从管辖归属的角度，交通部-海事大学-海事大学后勤处-海事附校（来自知乎网友），如果通过行政命令来让海事开分校，那也是交通部发出。所以别的回答中的小道消息某润给哪儿哪儿捐了多少钱，且不论捐没捐，就算捐了，也是此路不通，没捐对地方。再说捐对地方，嗨，就不存在对的地方。据热心知友评论，海事政治嗅觉第一，稳健第一。被钱打通，简直是笑话。
但是为什么今年，传得那么真呢？甚至传有一波知道内部消息的2020年底跑去七贤岭买了大量房子。根据我的观察，现在的存量房是2020年5月的三分之一左右。（半山常年维持在50套，诺德50套+）
因为海事真的谈过（小道消息，但我觉得真）。其实去年出了中考政策意见稿（指标由原来的70提高到80，降分录取的分数差也由35放宽到60）后，海事附校由于学生基数太小，中考优势进一步降低，确实到了考虑“走出去”的阶段。
这一点应该是海事附校的领导、教师还有家长都一致赞同的。
但是他们期望的“走出去”，最重要的是什么呢，是指标共享。如果指标不共享，后面就都别谈了。
那么谈判桌另一方的代表，假设是未名山学校或者是诺德学校，会不会同意。在指标占80%的情况下，显然不会同意的。
本身这两个学校指标过剩的数量或者概率不大（按照大家的预期，生源不会太差，所以指标会用完），如果和海事附共享了，大家放在一个圈圈里面排名，势必会影响到业主的孩子排名。业主喜欢海事学区，是喜欢这个学校的管理、师资、整体氛围，不是来给别人当基数的。但是海事呢，如果走出去共同办学，然而指标不共享，那么中考成绩好了，荣耀是别人的，它图个啥？更何况还有一个极大的隐患（合并之后如果学校口碑做起来，有房本就能上，在金钱的挤压下，势必会逐步蚕食海事子弟的入学名额。不用怀疑这一点，北京已有大量前车之鉴。）如果仅仅给别人挂个名，各种不可控，说不定还会稀释其含金量，还是不挂为妙。
原先双方可能还存在着一些幻想，但是这事，只要坐下来认真谈，就会崩。除非有一方心不诚，打算用赖子的做法，把目标对象（海事，或者是业主）骗到手再说。（华润有这么做的动机和迹象，2021.05.20，谈一阵，晾一阵，再谈再晾，一直到房子卖光）
结合4月下旬，未名山学校相关小区的业主群突然转向，大概率就是——真的坐下来谈了，并且谈崩了。
既然海事学区黄了，那么理论上未名山学校和诺德学校的教学期望值就会和高新一中一样。理性思考之下，3月初诺德、谷歌里、未名山、硅谷暴涨50%，对比小平岛的15%，是不是毫无道理？（这句话的意思是，以上4个小区涨价15%勉强在合理区间，暴涨50%毫无道理。但是炒房客的逻辑可能就是“得嘞，小平岛也该涨50%”，马上开始就操作。）
有的人可能觉得不同小区的生源不一样（潜在意思是贵的小区生源好？），姑且这么认为吧，但高新一中、未名山、诺德这三个学校都不是单一小区，周边小区一平均，就差不多了。另外，生源这事没有绝对，去年金川家园就出了一个中考状元（是不是状元？记不清了，总之成绩非常好，知道的纠正我一下）。
昨天晚上把去年以来的各个碎片信息串了一下，关于学区房的爆炒，这里还原一下经过吧。
其实早在2020年，学区房已经开始预热了。根据我的观察，门口还没有绿中介门店的小区，比如普罗旺斯、半山壹号、山海一家，中介直接摆摊摆到了门口。2020年第一季度受疫情影响，房价跌到了2018年以来的最低谷，但是从5月份开始，触底反弹，快速拉升，到8月份的时候升至最高点，平均涨幅15%吧，后面涨势放缓，到年底才回落了一点。过完年后的房价走势大家都知道了，我就不重复说了。
再放2张图，来自热心知乎网友
2020入学人数年到达顶峰，然后小幅回落，维持在6.4万人左右一直到2023年。
所以，如果你的孩子刚好是在2020年至2023年入学，那么“卷”会伴随着你和你孩子的一生，学区房只是一个开始，后面还有更多的坑，你最好是提前计划好。 并且更糟糕的是，你的竞争对手，很大一部分（二胎率五成）是在2015年左右生二孩的80后70后甚至65后。更加可怕的是，由于早生十年，他们获得了时代给予他们的机会，资金实力远远超过你，你不得不拉高自己的竞争标准。这也是为什么我在别的回答里说220万刚需上限，350万改善上限的原因。
再次回归到题目所讨论的，高新园区的学区房，价格上限是多少。分小区来说吧，不同的小区有不同的目标群体。排名分梯队。以下价格是2021年5月初的。
第一梯队 未名山学区、近地铁、物业口碑相当好
华润瑞府，8月开盘，售楼处透露开盘单价3.4-3.7，都是大户型，总价450万+。（2021.05.20又听说均价3.8万了）
未名山目前挂牌均价3.6万。小区环境好，物业好，没有什么负面。在华润瑞府出现之前，应该是高新园区的除了别墅以外的综合分最高的小区了吧。
龙湖星海彼岸目前3.5万，其实把此盘放入第一梯队很勉强，因为质量问题维权一大堆，2019年好多微信小视频，最广为流传的就是掉墙皮，某栋楼的一个侧面，整个保温层都掉下来了。天琅也是维权事件一堆，包括层高不符合预期，交付不符合宣传。但是它一直打着高端对旗号，就勉强放在这里吧。
再补充一点别的吧，龙湖天琅和龙湖云峰原著叠墅还有一个最大的雷区，违建，物业对违建的业主毫无约束力。如果你比较遵守规则并且希望邻居遵守规则，那就别买墅类产品。如果你就喜欢搞建设，那天琅和云峰原著特别适合你，在这里随心所欲打造你的家园时你将毫无心理压力。
说一说我的建议吧，如果你一定要从第一梯队里面选一个，从舒适度和保值的角度，华润>未名山>星海彼岸。舒适度不多说，大家心里有比较，华润第一。未名山虽然比星海彼岸盖的早，但是里面居住的人群，大学教师、企业高管比较多，很多家庭的孩子去嘉汇学校上学。
星海彼岸炒房客扎推，2年的限售期马上结束，和中介勾结，憋着劲炒高了好出货，你可以观察到一个诡异的现象，放着便宜的同户型毛坯不去买，反而去买贵了几十万的毛坯，看图，403万成交的中楼层106平毛坯。
再看看下图，350万左右的3套毛坯房，高中低楼层都有。购房者是太有钱了觉得50万不是事儿，就看中了那套403万的毛坯吗？看中的装修愿意支付溢价的买卖我见过，这种对毛坯也愿意支付高溢价的买家我还从来没见过。
这套房子的背后是什么呢，世界上没有不透风的墙，贝壳说安居客信息不实，它自己也没好到哪里，在操控涨跌的关键节点，稍稍的动一下，就影响了市场情绪。可惜我手上的截图中信息不全，就补贴图了。
如果你是自住，第一梯队就买华润和未名山吧。
这几个目标群体是同一波，基本上已经把打工人排除在外了，除非早年就踏准了房价上涨的点从而置有多套房产的人（这类人估计也不会看此篇文章）。你有资金实力并且想自住改善的话建议首选华润瑞府。
按照房地产尿性，华润开盘后会有相当一段时间里，出现未名山单价反而比华润瑞府高的倒挂现象，我估计边上的未名山会到达3.8万的均价。这两天华润瑞府开始宣传认筹会了，验资200万，认筹的话有0.5个点的优惠，你看这小气的，500万的房款才便宜2.5万。
华润瑞府的首期开盘去化情况对整个高新园区有非常大的意义。它可以说是整个高新园区的住宅NO.1了，从其去化周期也可以看出，有钱人到底有多少，有钱程度是怎样。如果去化不理想，势必会影响到其他定位为高端小区的二手房价格预期，并且逐渐蔓延至第二梯队。
说说看我的预判吧。从高新园区楼盘的销售历史来看，“高端”小区几乎就没在价格上成功过（从2012年左右最早的普罗旺斯、紫玉，到2017年的龙湖）。真正被市场接受的高价位楼盘，都是和好学区挂钩的。而2015年左右的生育潮，更是将学区热推到了顶峰。
———-以下内容为20210604更新——
在这里，我要劝各位家长冷静一点，中考新政策之后，80%指标到校，降分60分（这60分很关键，指标用不完回炉重新统招的情况会渐渐消失），如果落地的话，学生的竞争由全市转向校内，优质高中的就读机会面向更广大的学生，甚至随迁子女也能享有指标。上个月的中央政治局会议着重讲了学区房（大连响应号召还是挺靠前的），所以，新政策虽然有较大的阻力，但落地的可能性还是很大的。
你把你的娃放到一群鸡娃中争夺按照学生基数固定比例的名额，和一个不那么内卷的学校中去争夺名额，最终结果很难说啊。
最保险的做法就是，在一个学生基数大，中考成绩中等偏上，风气良好（没有打架斗殴、校园霸凌、谈恋爱风行）的学校上学，买一个大三室及以上的房子，把家作为重要对学习场所，再找几个在专门一科上著名的优秀补习老师，一对一补习，对你家孩子一定是最优解（竞争对手菜菜，自己娃还有外挂）。
那么4个班的未名山学校，5个班的诺德学校，10个班的高新一中，在师资和硬件差不多的条件下，同学平均水平差不多大情况下，选哪个容错率更高，不言而喻了吧。
为方便阅读，第二梯队放下一篇文章
