总裁好，今天讲一下您的石家庄别墅现状。
目前，石家庄二手房市场成交总价最高的四套房，有三套来自原河名墅；二手别墅成交量最高的小区是纳帕溪谷。从建筑类型来讲，别墅大致可以分为四种：独栋、双拼/联排、合院、叠墅。
从套价来看，主城区五百平左右的独栋别墅，成交总价基本都在一千万左右或更高，200多平的联排别墅一般中几百万，郊区和一些特别老的别墅，200万以内。
别墅市场规模太小，装修成本动辄百万起步，附带的小院规模也不一致，同一类型的别墅房源，毛坯、精装、小院、大院的差价很大，所以成交数据仅供参考。我知道总裁您的风格一向是只买贵的不买对的，所以先从石家庄最贵的别墅给您讲起。
目前石家庄最贵最新的别墅是XX七号院，总裁我报您的名字保安不让我进，所以只能给您展示一下小区大门。但我发了三次朋友圈，终于找到了您在原河名墅的业主朋友，纯别墅小区安保是很严格的。
原河名墅的开发商是嘉实，可能您没有听说过，但石家庄万科您肯定知道。嘉实和万科合作颇多，侧面说明这是一个很有实力的本土开发商，嘉实开发的小区都比较漂亮，口碑不错，原河名墅以前也一直是石家庄整体套价最贵的住宅小区。
这个盘的内部景观很少，功能区也几乎没有，只在北门入口处做了一个水系，两百多栋别墅呈兵营式排布，听起来似乎很一般，但它的房子建的真的很漂很亮，而且不同街区的建筑风格也有细微不同，好像电影里的美国乡间大别墅，挂上咖啡厅的门牌就是天津的五大道风景区，而且一门之隔就是四百多亩的南高基公园，业主刷卡就能直接进大公园散步观景。
十年房龄的纯别墅楼盘，限墅令以后，这种房子就绝版了，所以原河名墅千万起步，我个人挑不出什么大的槽点，只是院子有点小，如果是檀宫那种上千平的院子就完美了。
除了原河名墅这种纯别墅楼盘以外，还有一些独栋/联排别墅是以高低配的形式存在的，比如瑞府、和府、御府、红石原著、春江花月、蓝郡名邸等。
↑瑞府↑
这种高低配小区的别墅区和高层区肯定是分开的，但有的是软隔离，有的是硬隔离，软隔离一般用水系或灌木，硬隔离用高墙和门禁......比如蓝郡名邸小区中间有条小河，小河东侧是高层，西侧是别墅。
蓝郡的别墅颜值一般，现代简约、多色搭配、线条很硬的那种画风。别墅的荒废率可能比大家想象的要高，这种感觉在蓝郡尤其明显，脏兮兮的玻璃、乱糟糟的小院，内部道路杂草丛生，大白天一股废墟鬼屋的味道......
但蓝郡的别墅起码也要五百多万起步，一是区位条件不错、二环内地铁学校公园都有，二是这种物业一般的别墅实际得房率非常非常高。三层联排，中间有个挑空大厅，几十平的小院，一两个车位，房本也才两百多平，有的业主可以做到上千平的实用面积，原因总裁您肯定不懂，因为违法的事情咱从来不做。
我一拍脑袋，就知道总裁您家别墅肯定不是这种高低配的过时货色，现在楼市里最常见的别墅是叠墅和合院（石家庄的合院很少我就不讲了）。叠墅或者说叠拼，它的本质就是电梯洋房，——六层到顶、一二下叠、三四中叠、五六上叠，或者只有上叠下叠。
因为限墅令，现在市场上几乎没有独栋和联排，只剩少部分合院，大部分都是叠拼。叠拼最大的问题是做不到独门独户、前后双院、上有露台下有储藏。尤其是最关键的小院，很难在兼顾业主隐私的情况下，一栋楼的三套叠拼都有自己的独立小院。
所以叠拼根本得不到别墅的实际体验，大部分叠拼的本质是开发商在满足容积率和建安要求的基础上，用最高的溢价卖出比洋房更贵的洋房。所以你会在任何楼盘的任何角落，发现几栋或者一栋电梯洋房标着叠墅的名头在卖......
容积率比较低的郊区楼盘，很多做成了洋房+叠拼的形式，石家庄这些楼盘一般都在鹿泉山区或者滹沱河沿岸，或者三环附近，比如前几年卖的很火的九里晴川。
这地方的区位配套真的很差，简单来说就是出门爬山，开窗见山，周边只有山。从主城开车到九里晴川的路上，我无数次在想到底是哪些人会到这么偏僻的地方买三百多万的洋房......
如果按照洋房的标准来看，九里晴川的品质的确不错，这种品质的小区换到主城、好比荣盛华府A区、一平三万轻轻松松。但这种开窗见山、出门爬山的环境，洋房为主，叠拼为辅，洋房单价一万、套价一百万出头，叠拼要三百万，总裁您肯定不做冤大头。
总之，如果总裁您想在石家庄买真正的别墅，原河名墅、XX七号院又新又大还绝版，最适合您。或者鹿泉正定也有一些景区别墅，但那不属于主城范畴，石家庄景区也一般，很不保值。
郊区洋房很便宜的可以买，在周边开公司建厂房的总裁也能买，叠拼不推荐。高低配小区的别墅看您的需求，除非您就要二环内的别墅，瑞府、和府、春江花月、蓝郡名邸都可以看看。
无论是什么样的别墅，总裁您一定要珍重，听说大部分别墅的归宿是法拍，我逛别墅的时候，荒废的独栋特别多，触目惊心呐......
