一直以来，不断有朋友咨询：我不看好房地产，但我想买XXX，请问我可以再观望两年吗？这类问题的本质，其实就是想问：短期内，哪些房子的房价是看跌的。
在石家庄，我个人不太看好三类房产，短期内我觉得保值都难，分别是：①刚需房②刚交付的高层改善房③一流初中的高层二手房。首先叠个甲，个人观点，仅供参考。
刚需房其实没有约定俗成的定义，对房地产来说，刚需也是一个很不稳定的词汇。我个人对刚需房的定义是两个一般：品质一般，学区一般。只要您看上的房子符合这两个一般的定义，那基本就是刚需房没跑了。
西美五洲，现在一万四
为什么没提地段呢？对房地产来说，地段确实很重要，但地段好的地方，照样会出现非常多的刚需房，比如勒泰、乐汇城、平安公园周边，可以说石家庄市中心吧，周边一大堆刚需房，房价就一万出头，中山华府、汇翠XX、滨江XX什么的，——房子地段好，不代表品质好更不代表学区好。
这，就是刚需房。
石家庄的刚需房一直在跌，看不到尽头的跌，——二环内的电梯刚需房很多已经跌到一万了。中山华府地段不差吧，房龄也新还带电梯吧，您自己搜一下成交记录看看多少钱了。
二环附近、东南东北西南西北四个角，到处都是单价低于一万块的刚需房，不信您自己看看众美的房子现在多少钱、御景半岛天洲博雅多少钱。三环我就不提了，石家庄三环附近的刚需房还不如县城，一平几千块一抓一大把。
刚性需求，对房地产来说，本质上是一个伪概念。现在中国楼市的问题就是需求不行，需求端短时间内没救了，明白吗？有的朋友老喜欢提什么国家万亿救市什么的，对，很多政策的确起到了极大的缓和作用，但本质上还是救不了经济、救不了收入，所以也救不了“刚需”这个房地产最底层、涉及面最广的群体。
需求端的问题几乎是无解的，与国家出多少钱、化多少债、降多少利率都无关，这是一个新时代的新问题，与科技、与人口、与战争、与财富分配、与中美争锋都有关，当这些宏大又遥远的建政词汇组合在一起的时候，就代表这个问题短期内就是无解的。
任何市场问题，归根到底都是供需问题。供应端现在国资硬撑着土地和新房市场，需求端是怎么也撑不住的，所以刚需房只能一直跌。
最近几年学区房的火热，只是恰逢其会，——17年左右的生育高峰期导致这几年入学需求反而成为最刚性的需求，现在入学高峰期还能持续五年，五年后大部分学区房的前景可能就是现在刚需房的下场。——以前一年新生儿数量1500万以上，现在一千万都没，这前景、这需求、眼睛不瞎、脑子不傻的人都知道楼市未来会有多惨。
扯得有点远，但刚需房不保值的逻辑大家必须明白，因为需求端已经没救了，所以如果你正在看刚需房，你真的可以随便观望，不相信的话数据你可以随便找，你看石家庄哪个刚需房小区这几年房价保值的？
第二类我觉得不保值的房产，是很多刚交付的高层改善房。上半年我拿国赫天著和东南智汇城的例子写了一篇文章，视频播放量30多万，这俩小区马上房本就满两年了，现在房价依然没起色。
前几年，万科融创龙湖旭辉中海金地等大开发商，在石家庄跑马圈地，盖了非常多的中高端改善楼盘，而且基本都是高层大板楼。这些小区的本质，是刚需房的升级版。现在有钱人追求洋房小高去了，没钱的刚需接不了这种改善高层盘，业主也不舍得割肉，所以这种房子一直在往刚需房的价位缓跌。
但有的是缓跌，有的是急跌。跌幅很快的楼盘，往往是因为前期业主购房成本低，无论怎么卖都是赚，所以它们能很快跌到一万三四。缓跌的楼盘，往往是因为前期业主买在了房价最高峰，精装溢价也特别高，当时二环外很多新房楼盘普遍卖一万八以上，现在让业主直接砍到一万三，肯定是不现实的，但它们肯定也不值一万八，所以跌起来特别慢。
这种房子，没学区、容积率又高，品质虽然不错但改善客群已经在追求容积率2.0的洋房小高了，谁会花一万八买二环外没学区的高层楼盘？甚至二环内一万八的高层，没一流初中扛着也没人接盘。
前几天融创都会中心的业主一直在后台骂我，实际上这个小区还没有二手房呢，市场价根本不确定，但业主已经开始焦虑了，因为他们当年真的是一万八买的。现在隔壁紫晶悦城、盛世长安、简筑的二手房也就一万二最高一万五，大家都是二流学区的高层电梯房，紫晶悦城房龄也很新啊、现在最高一万三，远洋晟庭也是刚刚交房、现在最高一万六，所以融创都会中心的某些业主真的很焦虑，就好像燃油豪华车主在网上无差别攻击新能源一样，——资产大缩水，能不焦虑吗？
但咱现在平心而论，问石家庄的购房者一句：融创都会中心如果有二手房了，你们会花高于一万八的价格去接盘吗？某些业主你们自己也想想。
我和石家庄任何小区都没什么利益相关，我和朋友去看都会中心的时候，我是觉得这小区一万四五可以接受，朋友是刚需也还挺想买的。南边的龙湖天奕，品质比都会中心高多了吧，当年两万多卖的，现在顶着双税和贷款成本，很多业主也要一万九卖掉。容积率2.5的高端楼盘，交房自砍一平小千，容积率2.9的都会中心，有二手房以后不应该也自砍小千吗？一万四五是一个很公正的市场价，房本一下，二手房市场残酷无情，到时候谁跑得快谁亏得少，隔壁远洋晟庭现在最高一万六哦！道理就这么简单，买房时业主之间是亲人，大家一起维权，一起拆跑道，卖房时谁跑得快谁受益。
所以石家庄这些刚交付的高层改善房，绝大部分都可以观望，因为它们已经被容积率2.0的新时代抛弃了，现在只是刚需房的升级版，但新时代的高端改善客群只看洋房小高，刚需群体想买这种房子又买不起，前期业主一万八以上买的、都在山顶站着、割肉卖房肯定舍不得，再过几年精装老化了，入学高峰过去了，到时候就看谁跑得快了。
这是明摆着的事实，没人敢说，但我就喜欢这么直白的讲，反正就这么点粉丝，谁看到谁受益。
最后一类我不看好的就是一流初中的高层二手房，原因我写过好几篇文章，就不再赘述了。一流初中生源变化很大，好多分校，好多新楼盘，所以千万别高价接盘那些一流初中的高层二手房。
前段时间深圳湾悦府，千万豪宅，也是高层，发生消防事故的后果你们应该也都看到了。真有钱的改善客群，别买高层！石家庄也没那种绝版景观大平层！现在石家庄新楼盘几乎全是洋房小高，过几年二手房市场也会多出很多洋房小高，改善客群的新时代已经来了。
高层出事悬在天上，跑也跑不掉，救也救不了，掉下去几乎必没。小高洋房，运气好跳下去甚至还是全乎人。安全，是最大的豪华。电梯洋房大平层，一直是改善客群的首选，二手房市场上、无论有没有学区，无论哪个地段，洋房都很贵、保值率都很高，原因就是洋房的需求太坚挺了，大家都知道这东西真好，都想买都想住......
这时候应该插播广告了对不对，啥也没有，再见散会。
