今年西城的多校派位结果出来了，不出意外，德胜学区连续第三年全部出区，即2020.7.31之后买房的家庭，孩子不能在德胜上学，只能选择相邻学区。
这意味着，“7.31”之前买房的家庭已经挤满了德胜的学校，因为学区房价的飙涨和为了确保单校划片，大量购房需求提前了，有的家庭甚至提前6年+就买学区房。
德胜学区在20年发布多校划片政策之后，当年只是内部调剂，并没有出区，这给了购房者错误的信号。在21年幼升小第一次全部出区之前，购房需求达到了顶峰，房价也达到了历史最高峰。
今年6月份，北京房价进入下跌通道，德胜的房价更是跌幅明显，有的房子已经跌回到2018年的价格！跌回五年前。
比如下面这套53平米的两居，挂牌价820万，成交价750万，降价幅度高达70万！而且成交价低于2018年6月份的同户型（都是低楼层）。
而在2021年4月份，这个户型的高楼层成交价是990万，足足比刚成交的这套贵出了240万！而且无电梯高楼层应该更便宜才对。
图片来自搜哥说房
21年3-5月份是德胜的历史最高位，当时50平左右的德胜老破小，比一街之隔的朝阳老破小，甚至单价高出10万/平，可想而知，这个溢价就是学区的溢价，意味着德胜学区的学票价值最高至超过了500万！
从目前来看，由于连续三年全部出区，德胜的房价显然还未见底，叠加北京楼市的下行趋势，大概跌幅会超过大市。
所以我们不建议现在去抄底德胜学区房，还得跌。
这两年我们一直就说，旗帜鲜明的继续看空德胜和绝大部分老破小学区房。
学区房面临双重基本面的问题，一是入学孩子数量未来几年大幅减少，二是政策面推行教育公平化，这两点必然会导致学区房估值下降，学区房是确定性负阿尔法的。
基本面+估值都下降，就是典型的戴维斯双杀。
今年是京籍幼升小人数最多的一年，高达17.1万，历史高峰，但之后的入学人数将一路暴跌。
2022年北京籍新生儿仅7.5万人，为近几年新低，已经回到2007年的水平，数量相比2017年的17.1万京籍新生儿只剩零头了！
2022年的新生儿将在2028-2029年入学，到时候很可能不会有任何一个学区名额紧张。
对比上面的京籍孩子出生数量的曲线图，大家再想想，2007年的时候，炒学区房吗？
学区房炒作最热的时间段，是在2014年-2021年，正好对应京籍出生人口不断快速增长的年份，同时叠加西城教改的双击。
北京有些重点幼儿园，过去是高高在上的，都要拒掉很多孩子的，今年已经开始想办法主动大力招生了，而普惠园则已经出现了招生规模不够的问题。
对于公立幼儿园来说，招不到足够的孩子入园，意味着会面临编制和福利缩水的问题！几年之后，小学就会面临同样的问题，所以想想学校会怎么做。
2026年之后，德胜学区应该就不用出区了，买了房基本就能在德胜上学，但那个时候，房价会涨回来吗？
不会。
因为那个时候，全北京的学区房水位都降了，基本都可以随买随上，也没人超前消费、提前买房了，供求关系发生了逆转。
而供求关系，将最终决定价格。
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