没有写政策分析，一直都在默默阅读，读的多了，就知道重点内容了。所以希望大家也是，静下心来，认真阅读。想要了解的，政策里写的明白。不要慌慌张张，不要匆匆忙忙，要理智分析，继而坚定抉择。
现在给客户建议的时候都会努力有一些理论数据支撑的，这样推荐起来不会只说“早落户就行了”“早落户调剂概率小”“德胜学区真的好”这样的话，没有支撑的东西让人没有安全感，底气不足，不足以信服。
所以就有了下面的数据分析，很多数据都是估量的、大概的，也就是“大数”，较真的话这次数据不是精准的，但是逻辑联系是没有问题的，误差尽力缩小，很多数据有上限以及下限的控制，并且上下联系、环环相扣，尽力把每一个数据都锁定在了该在的区间内，这次的数据是区间与区间的交叉，一步一步的推测，也是第一次做推测，所以希望大家理解。
由班级数及德胜18—19年出生人口数推测出21—25年入学人数
注：上图数据中除班级数及出生数外，其他值均为估算值。
（为避免看不清，单独再截一遍）
由上图可知
（1）上图班级统计中，德胜18年后班级增幅明显
主要是因为首先，德胜在整个北三环内教学质量属一流均衡片区，片区内牛小牛中数量高，且有三帆对于整体片区的扶持；其次，毗邻东城朝阳海淀，成为周边上班人数首选;最后，一些大v的推荐，德胜也开始进入人们的视野之中。
（2）由上图18、19年推测数据可知，德胜出生入学人数基本与后迁入人口数呈对半分布，所以在接下来的21年推测中，均用对半数据推测。
为控制数据准确，再加入近半年月均成交量分析。
由上图可知，近半年月均140套/月，所以近半年成交840套内。
（为估算准确，提高了平均值，每月均有自行成交及小公司未统计在内的成交）
为统计各购房群体入学年份，本人建已购德胜家长群人数300+，且很多家长都填写了统计表单，表单如下，（再次认真感谢各位家长的配合）
在表单后台数据筛选中，除去填写时间过快、未购房群体、数据填写错误群体、26+群体，共留下有效样本193份。
根据有效193份样本数据及上图月成交均套数分析，得出以下结论（包括二胎家庭）
因此可推测出，半年内近840套左右的成交中，
330套左右属于21年，180套左右属于22年，
180套左右属于23年，170套左右属于24年。
（本数据均为估量值，不排除21年家长焦虑进群人数多）
再结合上表中较为准确地总人数推测，以及总数量控制（德胜街道20个社区631个居民小组14.9万常住人口，估量总户数4.97万户）
可得出结论为
（1）21年外迁人口户按比例应为1.36k左右，但受政策极大影响，购买力上升，入学时间靠近，在原本68个班就足以容纳的情况下，68个班推测不能容纳，但也仅会是极小部分被调剂。
但是目前德胜多地开工动土。为容纳超出，仅需一个校区在9月入学前投入使用就可全部容纳。
（2）22年外迁人口户按比例应为1.7k左右，但受再售房源限制，根据目前68个班的情况下，显然无法容纳，约75个班能容纳。（班级数量为保守估计）
落户时间推测，正常情况下，根据近半年购买力推测，四年半内外迁户会达到推测数量。但是受政策影响，成交加快，近3年内成交完全可以占满推测总数。
综上，最佳购买时间段为18年——21年，晚于21年，调剂概率大。
注：本推测在不扩班扩校68个班的基础上。但是目前德胜多地开工动土。为容纳超出，需要比20年多出10个班左右。
（3）23年人口达到顶峰，但受再售房源限制，约85个班方能容纳。（班级数量为保守估计）
落户时间推测，正常情况下，根据近半年购买力推测，五年内外迁户会达到推测数量。但是受政策影响，成交加快，且人数众多，4年以内成交完全可以占满推测总数。
综上，23年上学，购买时间段为18年——22年，晚于22年，调剂概率大。
注：本推测在不扩班扩校68个班的基础上。
但是目前德胜多地开工动土。为容纳超出，需要比20年多出20个班左右。
（4）24年人口数量下降，受再售房源限制，约75个班可以容纳。
落户时间推测，正常情况下，根据近半年购买力推测，4年内外迁户会达到推测数量。但是受政策影响，成交加快，且人数众多，3年以内成交完全可以占满推测总数。
综上，24年上学，购买时间段为21年——23年，晚于23年，调剂概率大。
注：本推测在不扩班扩校68个班的基础上。但是目前德胜多地开工动土。为容纳超出，需要比20年多出10个班左右。
（5）25年以后推测，建议均落户三年左右最为稳妥。
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购房建议
本数据采取有效的193份样本中的22-25年数据，共98份有效样本。
（21年因731政策，不作为合理购房心理推荐，26年+距离上学年份遥远，持观望态势居多。主力购房群体22-25年更有参考价值。）
由上图并结合购房心理可知，
育翔小学在班级数量占29%的情况下，且教学质量一流，每一年都是主力选择校。但24年由于不确定调剂情况，所以选择育翔数量下降，24年之前选择育翔家长会抱有调剂西师的想法，24年后家长均想稳上。
由于23年人数众多，21年购买到23年上学落户年限短，调剂概率大的情况下，为求稳，西师虽然单价过高，但仍成为23年上学家庭择校中的热门校。但也由于西师的高价位，所以23年过后选择量变小。所以23年之前上学的家长可考虑西师保稳。
五路通小学在22—24年选择量一直提升，可看出家长心理求稳为主。
实验二小德胜校区在22年-24年选择量居多，可看出家长心理求稳为主。
三帆附小在24年之前成交量低是因为调剂风险较大，25年后落户四年，调剂概率小，所以选择量多。
综上，在24年之前包括24年上学的家庭的购买心态主要以求稳为主，24年以后上学的家庭选择牛小育翔及三帆附小直升的居多，也就是可自由选择。
总之，早落户，择校自由度更大。晚落户，高价位西师附小更稳。
最后，特别喜欢一位家长的话，截图分享给大家。
祝各位家长都能选到心仪的房子！
