前段时间北京教改，西城学区房市场巨变，一众房产自媒体蜂拥而上追热点，写的文章漏洞百出，和西城实际情况严重不符，有的甚至连西城和东城都能搞混，许多读者为此盲目焦虑。本人正在研究北京学区房，根据北京的实际情况，写下这篇文章，希望能帮助读者正确认识到北京学区房市场的现状，以及北京教改对其他城市的启示。
▍巨变真相：外人很难读懂的北京城
如上图所示，今年4月底公布的西城最新入学政策里，最大的变动就是——2020年7月31日之后购房并落户的业主子女，全部以多校划片形式在学区内或相邻学区内入学，同时还会有“六年一学位”的限制。而西城之前，幼升小的主要入学方式为“单校划片”，小升初为“多校划片”，并且没有六年一学位的限制。所以，今年西城入学规则最大的变化是“幼升小由单校划片变为多校划片”。
很多自媒体或吃瓜群众，默认北京西城之前无论小学还是初中都是单校划片，其实是错的。同时，他们还犯了一个更大的认知错误，——以为西城区是北京市，乃至全国最先施行多校划片的区域。其实，北京十六个城区中，有一些城区已经施行了一段时间的多校划片（小学+初中），尤其是东城区。所以，“多校划片”对北京人反而不是一个陌生的词汇，很多购房者其实是知晓“多校划片”风险的，毕竟东城“多校”之后一些小区房价暴跌的先例就在眼前。
那为什么“幼升小由单校划片变为多校划片”还会对西城的学区房市场造成这么大的冲击呢？主要有两个原因——
第一，原先买房就能上“牛小”的二手房现在上不了“牛小”了，尤其是西城十五所直升校对应的二手房，比如“宇宙第一直升校”的宏庙小学片区。
举个例子，金融街学区共有六所小学，其中宏庙小学80%的小六毕业生可以直升入西城“四金刚”中的八中或“实验”的初中部。这里给大家科普一下西城的直升校概念，西城目前一共十五所直升小学，一般为“渣小配牛中”，是西城教委“均衡”教育资源的一种方式，但宏庙小学是唯一例外，属于家长心中最完美的组合——“牛小配牛中”，再加上金融街的区位条件，所以宏庙学区房的房价特别高，均价可以达到约19万/平，比如房龄超过20年的多层老小区-丰汇园。
▲原先划片宏庙小学，均价可以达到19万/平的丰汇园
多校划片以后，改变来了，就算买了宏庙小学的学区房，也得被计算机随机派位，派到西单、实验二小、奋斗小学的话，其实还好，但万一被派到了华嘉小学，岂不是和原先单校划片华嘉小学的西城晶华业主一个待遇?但西城晶华售价约15万/平、房龄仅有14年、而且还有电梯。问题来了，多校划片以后，上小学随机派位，房龄更老没电梯的丰汇园还能比西城晶华每平贵3~4万块吗？——所以原先顶尖牛小的学区房价下跌，是必然的。
▲原先划片华嘉小学，均价约15万/平的西城晶华
第二，入学的“顺位规则”发生了剧烈变化，“购房落户+独立产权”原先属于第一顺位，但从今年7月31日之后，直接掉到了第七顺位（去掉蒸包，算第六顺位）。“20731”之前的西城“原住民”们可以继续单校划片，但之后在西城买房的“新住民”入学顺序只能排在“原住民”之后，学位被用完后，可能连学区内多校划片的机会都没有，甚至上不了本学区的学校、大概率被调剂到相邻教育实力很差的学区！！！用东城吃瓜群众的话来讲就是，后来者只能吃前人剩下的残羹冷炙！
▲根据东城的先例，得出的西城最新入学顺位
总之，西城今年的入学规则更新后，必然会对原先单校划片“牛小”、尤其是十五所直升小学的学区房价格，造成严重冲击，同时顺位规则大变，买房也上不了学成为购房者担忧观望的重要原因。（据说4月初，早在西城出新政策之前，原先出房率很低的宏庙片区突然冒出一大批优质“行长房”，看来还是某些北京人消息灵通啊~）
▍德胜学区：既是旧王，也是新王
肯定有聪明的读者想到这么一种可能——虽然以后西城上小学不能再单校划片、只能在学区内的几所小学之间随机派位了，那有没有一种可能：某个学区内的小学，全部都是牛小！多校划片也无所谓！
恭喜你，西城还真的有一个这样的学区，它就是：德胜学区。目前，德胜学区内共计五所小学，除三帆附小外，全是牛小级别，唯一弱一点的三帆附小还是重点初中三帆中学的直升校。另外，西师附小的学位特别充足，可以拿来“兜底”。而且，德胜学区对口的八所初中在西城的排名都比较靠前，唯一弱势的七中还有校额到校的“福利”（不懂校额到校的读者建议百度，可以简单理解为渣校排名靠前的学生就算中考分数不够也能上重点高中）。——所以德胜堪称整个北京甚至整个中国、“最不怕”多校划片的学区，“宏庙神话”倒下后，德胜成为新王！（当然，德胜在西城11个学区中，综合教育实力一直是数一数二的）
▲德胜学区概况
多校划片之前，德胜已经特别“火”，公布多校之后，德胜更是“火上天”了！由于北京市的要求，外网并不能看到实时且真实的成交数据，但在微博、头条上，可以看到北京德胜中介以及教育大V们发的各种“喜报”。那么，德胜这么火，房价一定会逆势上涨吗？其实也不一定。
▲截图自微博
从上图可以看出，德胜学区房成交量大增的同时，出房量也在大增？这是为什么？——因为有这样一条“潜规则”：虽然西城自2020年7月31日之后开始施行“六年一学位”，但如果是2020年7月31日之前已经占用了学位，那么不影响“20731”之后的新业主继续上学。简单说就是，西城区原房主可以在7月31日之前继续使用学区房的学位让孩子上学，就算7月31日之后卖出去了，新房主的孩子依然可以用这套房子的学位上学。
这是一条外地人很难从政策上直接看出，但北京本地人都知道的“潜规则”。从东城的经验来看，多校划片必然会导致整个城区房价下跌，那么这样就可以产生一种令人惊叹的极限操作——2020年7月31日之前占用学位、单校划片稳上“牛小”、然后卖出房产，之后等房价跌到一定程度，再买回来继续上初中!里外一算，甚至还能赚不少钱!
这种操作，北京以外的人很难想到，但很多北京人确实在这么干，这也可能是德胜学区房“越卖越多”的原因之一吧。
聊完西城，再简单说一下位居“东西海”之首的海淀区。
▍海淀：民办掐尖，高考称王
海淀区今年义务教育阶段的入学规则也发生了改变，——公办和民办学校同时招生。如果报名人数超过招生计划，那么公办寄宿和民办初中统一摇号。
海淀和东城一样，施行“多校划片”已有一段时间，但海淀和北京其他十五个城区都不一样的地方在于——海淀顶尖的初中和高中，会通过公办寄宿和民办点招的方式，掐尖招生。所以，虽然海淀现在高考成绩冠绝京城，“六小强”有时候连北京教委都指挥不动，人大附更是狂言“少壮不努力，老大上隔壁（隔壁指的是人民大学）”，但海淀能取得现在这个成绩的根源在于——点招掐了整个北京的尖子生。
如果以后海淀真的会老实施行“公民同招”和“民办摇号”，点招掐尖的渠道就会被卡死一大半，这相当于动摇海淀教育的“根”。再加上海淀有“前科”，所以很多北京人对海淀是否真的会施行教改新政表示怀疑。但无论如何，北京必然不会坐视海淀一直如此，所以海淀点招大概率会在明面上“消失”，普通鸡娃上海淀牛中真的只能靠“摇号”了。
▍文末总结
在之前的直播中，我就多次强调过：北京的入学规则是全中国最复杂多变的，城六区尤甚。别说外地人，就算是北京本地人也很难看懂各城区每年新公布的入学政策，所以北京本地的教育大V非常吃香，每年靠“解读新政”就能收入不菲。
北京的购房者也知晓多校划片会导致房价下跌的风险，但偌大的北京城，16个城区、130多个学区、1000多所学校中，“好学校”基本都集中于城六区、尤其是“东西海”，其他城区每年连一个清北考生都没，好苗子都被点招到城六区的牛中了，加上“牛小”普遍对“一顺”的落户时间有一定要求，所以他们没有选择只能提前购房。甚至这次西城大变后，留下了5~7月这三个月的窗口期，很多人为了单校划片，就算知道房价是必跌的（德胜因为不惧多校，房价走势有待商榷，月坛同理），也在着急买房落户，毕竟，2020年7月31日之前购房并落户，还是第一顺位，过了7月再买就是第六顺位、甚至还得被调剂到另外的学区。
至于“北京的学区房政策会不会影响中国其他城市”这个问题，我的答案是肯定的，但这个过程是漫长的。北京从2014年开始大规模教改，多校划片喊了好多年，核心的城六区依然拖了又拖，最后真正施行多校划片、公民同招的城区，近年来中高考成绩均有一定的下滑。同时，民间一直有“抗议”的声音，毕竟，让背着大书包的小学生在老人的陪同下步行十几公里上小学的画面实在违和，违背了义务教育“就近免试入学”的原则，但不这样做，买不起牛小学区房的其他群体又天天喊着“公平招生”。所以朝阳的多校划片出台又撤销，西城之前的多校划片流于形式，海淀为了维持成绩拼命的掐尖点招......
“XX脚下”的北京尚且如此，教改阻力重重，其他城市“天高XX远”，就更别说了。比如上海前几天要求民办学校摇号招生，一直掐尖点招的私立学校立刻坐不住了，华二公然发文《到华二初中读书，你真的想好了吗》，字里行间一股“劝退菜娃”的牛X之气，就差明说：“菜B千万别来我家摇号上学，你们不配”......
优质教育资源稀缺的情况下，频繁更改分配资源的方式，治标不治本，只能挑起更广泛的内部斗争罢了。
以上，感谢阅读。
