1、基本诉求：二套，首付450，转学，西城学区。
2、需求分析：如果买商品房，五环内二套贷款187万，那么只能买总价640万左右的房子；如果买公房（不管总价多少都被认定为普通住宅），那么可以买总价450/0.6=750万左右总价（未考虑税费和其他费用）的房子。西城公房性质的房源偏多，买公房的可选房源范围相对比较广。商品房如果原值特别高（因为原值高，就不用按468的总价卡普通住宅的标准），也可以关注。
二、学区筛选思路
1、西城小学的整体情况
西城共11个学区：德胜、广外、陶白、广内、金融街、什刹海、西长安街、新街口、大椿天、展览路、月坛。咱们先按照片区的学校实力排个序——第一梯队：德胜+金融街+月坛；第二梯队：什刹海，西长安街；第三梯队：新街口、展览路；第四梯队：广外、陶白、广内，大椿天。我们先看看西城小学的整体情况，可以参考下面这个图：
还有一种分类方法是按照等级划分，是这样的：西城区一流一类小学顺序排名（共5所）1.北京实验二小2.育民小学3.育翔小学4.西师附小5.三里河三小西城区一流二类小学顺序排名（共7所）1.五路通小学2.北京小学本部3.宏庙小学4.北京实验一小5.奋斗小学6.黄城根小学7.中古友谊西城区二流一类小学顺序排名（共25所）1.自忠小学2.宣师一附小、复兴门外一小并列3.白云路小学4.康乐里小学5.展览路一小6.阜成门外一小7.育才学校8.力学小学9.裕中小学10.德外二小11.北长街小学12.育民小学（原青龙桥小学）13.实验二小长安分校14.顺城街一小15.厂桥小学16.奋斗小学银河校区17.玉桃园小学18.西单小学19.实验二小民族团结分校20.北礼士路一小21.西什库小学22.进步小学23.志诚小学24.北京小学走读部25.北京小学广外分校这2种排名，其实都是民间说法，不是官方承认的，未必100%准，但作为参考依据了解大概水平还是完全没问题的。下文中关于学区的第一梯队和第二梯队的分类，也是在小学的分类基础上，参考这个学区内中学的水平（一个学区中学的水平，主要是由这个区域最坑的中学来决定的，掉坑概率越低学区越好）来分类的。
2、西城转学的基本条件
西城每年有2次转学安排，第一学期和第二学期。转学通知会提前发布，关注”西城区教育考试中心“的微信公众号就能看到。最近一次（2021-2022第二学期）的转学通知如截图，通知里明确写了：德胜、广外、陶白学区无空余学位，所以这3个学区先pass。
关于无学位的3个学区，我补充说一下：
德胜：大家都知道西城金融街、德胜和月坛三个片区最均衡最好。德胜的学区好房价贵，而且转学没有名额了，只能往比它差的学区调剂，一点悬念都没有。如果买德胜，明摆着花了钱又办不了事，所以淘汰。
广外和陶白：这2个学区在西城的排位就比较靠后，为啥还能没学位了呢？因为房价便宜，整体楼龄相对新一些，所以买西城上车房的家长多，买的人多了自然也没学位了。那转学学位不足，咱们能不能也买个上车房，然后等着调剂？尽量不，因为调剂的话，99%会调剂到比广外和陶白更差的学区。如果预算不够，这样操作没问题。但预算够得着的情况下，既然都牺牲居住环境为了孩子上学来西城，能选稍微好点的学区就尽量好一点吧（当然这是我的观点哈，仅供参考，具体决策还看家长自己的意愿）！
对于幼升小而言，目前买德胜的家长，都是抱着赌一把的心态：因为2020731以后购房幼升小多校划片的详细规则并没有公布，还有赌一把的可能性——第一种：多校划片不看房本时间，摇号随机抽取，那么摇中谁都有可能，买德胜的房子还有可能摇中德胜，不买肯定没戏；第二种：731以后入学按照房本落户时间排序，谁排在前面优先录取谁，所以抓紧买房落户让自己排在前面。但咱们是转学不能赌，因为转学的通知写得很清楚了，没有学位就是没有。
大家也许会问，第一梯队里，为啥只有德胜没有学位？因为德胜不仅学区好，而且房源多楼龄相对新，不同总价区间的房子都有，可以满足不同经济实力的家庭选择。月坛的房源比德胜少，如果希望兼顾居住品质+能贷款（楼龄新）的房源就更少了。金融街的房源也极少，而且门槛高，几个牛小对应的房源，动不动就2000+，3000+。金融街学区内稍微弱一点华嘉小学+实验二小涭水河分校对应的一居室已经750万+且没有房源，如果出来一套800左右的上车房，小区稍微好点的，就要拼手速了。这也是为什么金融街和月坛暂时还没出现转学学位不足的情况（之所以说暂时，是因为学位也是随着房源情况动态变化的，话说得太绝对很容易被打脸）。
3、各学区的房源情况
西城的11个学区，先淘汰教委明确公布了学位不足的3个——德胜、广外和陶白，还剩下8个——广内、金融街、什刹海、西长安街、新街口、大栅栏椿树、展览路、月坛，按照前面的排序，这8个学区的排序是——第一梯队：金融街+月坛；第二梯队：什刹海，西长安街；第三梯队：新街口、展览路；第四梯队：广内，大椿天。下面我们来说说这8个片区的房源情况：
第一梯队金融街、月坛、德胜一直稳定在西城的第一梯队，很重要的原因是学区内小学好+中学的坑校少，我觉得中学坑校少的源头还是小学好。比如月坛学区的161分，前身是214中学，这个学校以前也是坑校，但月坛的小学牛，很快就把这个坑校填平了，这个学校近年的中考成绩，在西城稳定在前几名，一下子就把月坛的热度给带起来了。金融街也类似，以前大家觉得159中学和鲁迅中学也是坑校，这几年坑被填得不错，口碑就好起来了！
我自己也是家长，从家长的视角看，一直觉得小学6年学习习惯的养成+很多价值观雏形都是在这个阶段形成的，所以小学基础扎实了，初中哪怕不是那么强，孩子初中认真学，中考也能出成绩。如果小学6年荒废了，等着初中发力，这种情况也不是没有，只是概率低多了，学习这种事情，从来就不是一蹴而就的。
金融街
金融街：目前报价780以下的房源（不包含地下室和平房）一共只有3套，其中2套40平米左右，1套62平（楼龄是1958年）。所以金融街也可以先pass，因为几乎选不到合适的房子（如果有捡漏的房源也可以关注哈）。
月坛
月坛：符合预算的一居室房源可选的相对较多，两居室房源较少，如果预算稍微再提高一些（比如从750提高到780，首付资金提高30*0.6=18万，这个数据是预估数，精确金额需要根据房源的具体情况再算哈），对小区品质的要求低一点，有些性价比高的房源还是可以看看的。
第二梯队什刹海
什刹海：这个学区内最牛的小学——黄城根小学（简称“黄小”），很多蒸包扎堆的牛小，转学进的概率极小。这个学区因为有黄小的光环，区域内的房子挺贵的而且房源也少。731之前黄小对应的小区，800以下的房源（不包含平房和半地下）目前只有2套，面积40平左右的开间，一套报价766，一套报价799。其他几所小学目前在售的房源也很少，符合预算的房源只有一居室而且只有1套，报价也接近800了。所以从房源看，什刹海学区的性价比太低。
西长安街
西长安街：和什刹海类似，房源很少，一居室房源报价也750+左右了而且数量少。什刹海好歹还有个黄城根小学撑门面，西长安街的小学没有特别拔尖的，房源少还贵，所以也可以先pass。
第三梯队
新街口
黄城根小学幼升小在新街口也有招生名额，但名额极少，所以能上的基本是撞大运。不过新街口整体房价相对不贵，撞大运万一撞上了呢，也没啥损失，所以新街口的热度也可以！
新街口学区的中学里，北京教育学院附属中学，很多家长觉得是坑校。也有家长觉得还可以，而且有校额到校名额（西城的知名中学比如北京四中等会给一些实力相对弱的中学一些录取名额，孩子中考排名在学校前几名就可以升入比较好的高中）。十三分诚毅近年的中考成绩提升得很快，给新街口学区增色不少。
如果买新街口的房子，转学的话，黄小的概率微乎其微，大概率是志成和实验二小玉桃园分校。京师附小对应的多数是平房，所以不用看了。志成小学80%可以直升35中，很多买新街口的家长为了避开教育学院附属中学的坑，就愿意买志成赌直升，但转学的孩子不享受直升。所以买新街口，如果派位到教院附中，需要有心理准备。从房源的角度，750左右买两居室，目前可选房源优质的很少，需要关注后续新增房源。
展览路
展览路：这个学区内建筑大学附属小学，在很多家长看来是渣小。以前这个学校的生源质量一般，所以口碑也一般，有家长说近年来这个小学的口碑提升了不少。正因为这样，展览路学区对应建大附小（731前）的房子单价也相对便宜。其他几所小学里，阜成门外一小和展览路一小的口碑相对更好，不过和西外附小，进步小学，奋斗银河校区的差距没有那么悬殊。从房源看，750左右在展览路买到2居室的可选房源相对较多，所以展览路的优质房源也不愁卖。
第四梯队大椿天
广内
放到第四梯队，是因为综合看小学和中学，整体实力在西城基本是垫底的水平。如果前面几个梯队选不到合适的房源，咱们再考虑第四梯队。当然，如果对学区的排序不敏感，对房子本身的要求相对高一些，那咱们多看看第四梯队学区里的房源，也是没问题的。
综合上面的情况，转学的话，更在意学区，月坛的含金量最高，如果有总价合适的房源，可以重点关注，不过选月坛的前提是对小区的品质和楼龄降低预期，因为如果楼龄新品质好，价格就上去了。其次是新街口和展览路，备选的区域是大椿天和广内。金融街、什刹海、西长安街的捡漏房源也可以关注着。
以上的房源筛选思路，供参考。
