根据最新的楼市数据，2024年“930新政”后，北京楼市10月份成交量持续升温，截至10月24日，10月份北京二手房实际成交已超过2万套。
10月份以来，北京楼市实际二手房成交量同比上涨超过150%，新建住宅成交量也接近翻倍。预计10月实际成交约2.5万套，有望创下8年来同期最高。
在此背景下，北京学区房市场也开始出反弹。
10月19日，蜂鸟家园成交了一套51平的房子，学位名额2029年才空出来，成交价545万。
10月4日，同样是51平的房子，学位也是二年级占用，成交价430万。
短短半个月时间，房价上涨115万。
10月3日，一套45平的房子，学位2030年才空出来，成交价370万。
所以目前北京学区的家长们内心是非常紧张的，不知道自己的孩子该买哪里，怎么买。
问答
01
Q
请问，我家孩子25年上小学，我们工作在丰台六里桥附近。想买学区房。看了海淀羊坊店附近和西城，想问问总预算500-550万，推荐海淀还是西城呢？西城陶白说今年好多调剂出去了。广外会不会比较差？不过也确实是预算有限……
A
1、眼看明年就要入学，而今已是十月，此时才提出如此基础的问题，似乎表明之前对此事并未深思熟虑。如果真的打算明年入学，那么现在必须抓紧时间了。
2、如果孩子天赋好，海淀区很好，尽管小升初政策可能变化，但海淀的优质教育资源依然丰富，竞争激烈但机会也多。羊坊店学区同样值得考虑，作为北京最早的五大学区之一，尽管过去几年有所起伏，但近年来随着57中学成绩的上升，该学区又重新焕发了活力。西城对普娃更加友好，下限相对高，更均衡。
3、广外的质量如何，得看与谁相较。若以西城区内排名论，广外虽不领先，却也不至垫底，其学区内的教育资源分布相对均衡，加之房价相对亲民，并且预算有限的家庭也很普遍，所以“占坑房”才受欢迎。当然，这也带来了房价的一定溢价，但这是现实条件所限，只能坦然接受。因此，若以教育为首要考量，更应着重于学区的整体情况，这样的预算其实在很多学区都能找到合适的房源。
02
Q
请问，我们全家一共有1050万的资金，想买德胜的学区。德胜的学区除了实验二小，其他4所学校不知道该怎么选择？
我现在很迷茫不确定是买一个占坑房，还是买一套改善的三居室？我们家的情况是需要和父母一起住，孩子2028年上学，从2026年上学开始孩子变少，不知道现在买一套学区房，未来10年后是否容易卖出，不确定学区房的走势。
两个问题不知如何选择：
1、德胜的房龄总体都很老，心里上又不甘心花1000多万买套房子。
2、如果买占坑房未来的10年都需要租房子，租房子也挺别扭的。
A
1、若预算充裕，不妨直接购置牛小周边的优质改善型住宅，德胜片区有很多双学区房源，只是价格贵。但优质资源历来稀缺，这类房产相对而言更具保值潜力。即便出生率下滑，顶尖幼儿园、中小学及清华北大的入学门槛依然很高。
2、若预算有限，则可以考虑入手一套“占坑房”以降低不确定性，再通过上学期间的灵活换租来优化居住体验，这样的策略或许更为经济划算。
03
Q
请问，我们在东坝有一套恒大的三居室目前市值460，二环9月刚卖了一套平房270，因为对政策的焦虑打算把东坝的小三居也卖掉，全款入手了一套东城安交片区府学土儿胡同的南北通透两居室68平850万，交了8万定金目前。
但是买完更焦虑了感觉高位站岗了，更害怕这么大力度的政策过后市场没有好转反而会更差，毕竟是十来年的积蓄。所以想咨询一下您现在入手到底合不合适？
A
1、楼市与股市均迎来了利好消息，那么对于手头宽裕的人来说，可能更倾向于先投资股市。回顾以往救市经验，若两大市场同时获得利好，股市往往率先上扬，人们赚取收益后才考虑购房。当然，也存在另一种可能性，即股市大幅下跌，导致资金撤离并流入楼市，这类资金被视为避险资金，类似于2015年股灾后的市场走势。
2、耐心等待吧，毕竟楼市的规模远超股市，政策效果的显现也从来不是一蹴而就的。回想2008年四万亿救市计划，尽管力度空前，但效果也延迟了半年多才显现；2014年的“涨价去库存”政策更是历经近两年才见成效。1998年的救市过程更为漫长，但高层态度明确，手段多样，若市场信心未能恢复，救市措施就会持续进行。
3、对于是否现在购买学区房，有需求就应及时出手。
04
Q
请问：夫妻1911前有海淀八一学区老破小57平房一套（交通生活便利，两大一小+一老人居住，太小，没厅，没法一起吃饭，小孩在家没地儿玩耍，进门就只能坐床）。古城中海自住型商品房77平一套带车位（未住未出租）。
手里有800，想买个万柳（除万柳外，周边其他还是老破小）1000上下改善居住（最近看房大现1000左右没有合适房，都在1500左右，得去借钱）。
问题:
1、现在是否是换房好时机？
2、准备卖掉古城贴补买房，还是说留着出租？
3、准备留着八一九年一贯，因为如果换万柳三小是牛，初中差点儿。上了学再卖老破小。对否？
A
1、现在是一个合适的时机。政策已经明确，如果不改变楼市的走势，那么刺激措施就会持续出台。目前股市已经先行启动，接下来就让我们耐心等待楼市的表现吧。
2、关于是否出售古城的房子，我认为房子首先是用来居住的。如果确定不再居住在那里，那么就可以考虑出售，转而购买更舒适的住所。
3、选择哪个学区并没有绝对的对错，关键在于哪个更适合自己的需求。因此，如果目标是类似小强这样的高竞争环境，那么万柳可能是一个不错的选择，那里的竞争很强烈。而如果想要更稳妥地度过小升初阶段，那就留在八一学校。
05
Q
我目前在朝阳管庄北京新天地一期有一套77.89平两居自住，一层，按市场价大概380-400w，贷款100w，担心换房周期比较久。孩子2027年上小学，计划置换东城或者西城学区房。
目前手里存款大概300w。按照原计划是打算2026年买卖置换，预计现金存款能到400w，但是担心楼市持续下跌，是否有必要先把新天地2居出手，手里握着筹码东西城捡漏，或者看政策随时出手。或者您建议该怎么置换比较好呢？
A
1、捡漏确实要看运气，但我认为这并不容易。五环外的范围实在太大了，即便是尝试利用时间差，也很难确定能否真正占到多少便宜。
2、回顾过去的救市措施，大多都是在成交量下滑时推出的。因此，我并不认为房价会持续下跌。北京市手中掌握着大量的政策工具，只是看政府是否愿意以及何时推出这些政策罢了。
06
Q
我的情况如下:
1、在海淀西土城塔院小区有房，57平，出租了，租金8300。
2、我们自己在小区里租了大的，房主去美国了，可以长租。
3、孩子上九一小学，目前三年级。
我们的诉求:
1、现在这个点，买房是否合适？
2、如果买，买在哪里合适？孩子目前上小学，至少小学毕业前不想让他转校，我们也不追求好学区，普通学校即可。
3、我们能拿出800万现金 您帮我们参谋参谋。
A
1、这次我们更需关注政府和银行的调控手段及其实施力度。我对中国的经济以及北京的未来发展持乐观态度，因此我认为房价不太可能出现大涨大跌的情况，肯定能够对抗通胀。
2、如果孩子不打算转学，那么在塔院附近购房也是个不错的选择。毕竟，花园路和学院路的学区溢价相对较低，而在海淀区内，这两个地方的居住性价比算是比较高的。
07
Q
想请教一下紫金长安这个小区，我们的预算可能需要贷款300才够买东西两居，目的主要是孩子上育英九年一贯制。想问下从居住舒适性，孩子上学和保值性来看是否值得买呢？
现在是否是合适的入手时机？or我们选择马连洼一带的三居室 差不多是同期小区，但舒适性好很多，学区不行，很纠结不知道怎么选择？
A
1、紫金长安的保值性到目前为止一直很不错。其基础价值源于良好的品质，这是由联想和奥林联手开发的成果，至今维护状况良好，是市区内典型的次新房源。
2、当前正处于救市阶段，且市场高峰期尚未结束，我认为现在是一个不错的时机。当然，我们也可以观察政策和成交量的变化，如果有提升的迹象就尽快行动，否则就耐心等待。
3、与紫金长安相比，马连洼显然要逊色一些。其实这就是一分钱一分货的道理。通常的建议是，如果资金充足，首选紫金长安；如果没有合适的房源，再考虑其他选择。
