2026年之前入学，德胜月坛风险太大？新街口成西城最抢手片区之一，耗时两个月制作的东西海三个城区的学区地图，包含了所有小学、中学，对于正在择校的你肯定有帮助的，只要是看到文章的朋友们都是免费送的。看到不是高清的单独找我。
万物智聘业务范畴
周六接了个咨询，对方家里有两个娃，老大明年入学，老二2027年入学，准备在西城买房。
这家长很纠结，一方面不知道能不能拼德胜月坛这种一级学区，另一方面是，对东城区和西城区的二级学区选不定。
其实根据他的情况，德胜、月坛这些一级学区，老大肯定没戏了，老二入学那年，上牛小的概率很大。但如果买套二级学区的房子，兼顾老大老二的上学需求，选择也不错。
这个案例还在跟进中，具体方案，我会和家长跟进。
今天要聊的是，如果放在以前，这种情况想都不用想，直接买德胜、月坛就行了。但731之后，德胜调剂的情况太严重，为了不花上千万的冤枉钱，大部分父母还是退而求其次，选择更稳妥的二级学区。
新街口的崛起
西城刚执行多校划片后，德胜的房子一夜之间降价100万是非常常见的事情。这主要因为德胜的学位太紧张，学位不够，2021年7月31日之后买房落后的家庭，大概率就都被调剂到隔壁学位充足的学区。
如果这个学校学位充足，要么是片区内房源太少，要么是大家都不想选。
数据显示，2021年7月，西城区二手住宅成交套数为949套，较6月的1212套，下调约21%。
但没有什么能阻挡北京家长要为孩子铺路的决心。一年之后，家长的侧重点也从德胜、金融界、月坛，转向了新街口、广外的二级学区。
相较于金融街、德胜、月坛，新街口片区内有皇城根小学和志成小学两个优质学校，其他教育资源相对较弱，2021年，新街口的学区房均价为12万/平方米，在出现外溢情况后，现在反而涨到了13、14万/平方米。
除西城本区域内出现外溢现象外，东城区也成了接收外溢学生的大户，“之所以会出现这种情况，是因为很多想买西城房子的家长，担心被调剂，便选择了更为安全的东城。”
其实就整个北京来讲，东城和西城的鸡娃程度都比海淀弱，但东城的二级学区教育质量，没法和西城比。东直门、崇文门以及和平里是东城区学区的热门片区。
比如新景家园东区，该小区紧挨崇文门，花市小学、前门小学、崇文小学、回民小学等牛小均在其派位范围内。
我们一位客户去年10月想买新景家园，当时两居室报价850万左右，现在报价936万，涨了86万。
初中无雷，是新街口最大的优势
新街口学区，最top的学校是黄城根小学，新街口的是黄城根小学的官园校区。小升初在什刹海派位，一顺位是稳的，但一顺位的标准就是：房主是孩子父母且，有100%的产权(有99%或者和老人共有都不行)，且孩子和父母一方户口在房子里，落户时间越长越好。
731后，除了黄城根，都是上自己对口的学校。如果不填报多校系统西城北部安排进京师附小。转学的话，学区内基本安排进玉桃园或者志成，其中志成需要签署不能直升的知情书。
2、 第二实验小学玉桃园分校
实验二本部扶持力度有限。属于普通小学，小升初在新街口学区派位，一顺位稳。属于京籍和非京的调剂校。
3、志成小学 (四根柏和中华路小学合并)
80%直升35中，剩下20%新街口学区派位。学位比较充足，一顺位稳。学位应该是会有富余，可收京籍调剂。35中目前看成绩一般。直升改定额可能也会有影响。
4、 京师附小
算是渣小。小升初新街口派位，没有政策利好。有3个校区，属于非京调剂校。基本上比较少的人会买这个学校的学区房。
新街口的优势是，小学比较少，优劣势也比较明显，但初中的水平很平均。
四中、三帆、十三分、161中学和实验中学在片区内招生非常少。35中作为区重点中学，除了直升名额，片区内名额较少，因为展览路和月坛还有大量名额。 十三分诚毅（原41中），2018年与十三分合并改名。原来的41中属于普通中学，集团化管理后应该有所提升。 教育学院附属中学：目前西城倒数第二，有校额到校。
虽然新街口和德胜、月坛比不了。但和原来宣武区的学区比较，整体还是不错的。
学区对口小区
实验二小玉桃园分校
该校为西城实验二小分校、实验二小教育集团成员校，与实验二小本校教学理念一致，实验二小本校老师会定期到玉桃园分校授课。但两校目前交流还不是很多，实验二小对该校的带动尚不明显。
学校比较注重特长生培养，开展了很多艺术、科技、体育等课外活动。
对口小区：
1、熙府桃园
这是区域内的标杆次新商品房，首开开发，2005年建成。1号、2号两栋纯板楼，地上11-13层，地下2层。
能兼顾学区和改善。小区总计291户，1号楼4个单元，2号楼8个单元 ，一梯两户。
1号楼1层50年产权，里面生意人居多 ，物业为业主自筹物业。居住环境很好。
2、玉桃园一区
这是中化的单位公房，户型设计比较大，90平两居两卫，价格到了1200万， 每户还赠送地下储藏间，103平三居两卫。中化金茂物业，管理不错，内部花园整洁，停车规范。
3、玉桃园二区
南园是央产大院。单位比较多，分别是财政部、中石化、机械部等单位分房。外立面为黄色，对比一区更受欢迎，户型和一区类似。
此外玉桃园二区南区还有4栋楼和三区一样都是回迁。
4、新街口西里一区二区三区
都是03-08年建成的回迁房，均价12万+，户型紧凑，主打8090平的两居。就是距离地铁稍微远点。
- 如意里
有12栋楼，总共1423户。小区比较杂，有回迁楼、房管所等单位公房，特别推荐6、7、10号楼是海洋局央产房，单独的物业管理。
东新开胡同31号院，有4栋楼，共计264户，是西城教委宿舍，居委会自管物业。
对口志成小学，划片范围大致是位于平安里西大街以北，西直门内大街以南。因为80%直升三十五中学，所以受到家长的热捧，同时731后学位还相当充足。
志成小学
划片范围大致是位于平安里西大街以北，西直门内大街以南。
因为80%直升三十五中学，所以受到家长的热捧，同时731后学位还相当充足。
1、冠英园
总共22栋楼，总分四个院，靠近地铁。
两个北院都是建行、中国银行宿舍，小区管理好。其中一个院是5栋板楼，总高6层，不带电梯的板楼，户型140-150平三居为主。
还有一个院是3栋连接在一起的塔楼，总高10层，主力户型朝东朝西。
南院回迁和公房，回迁以小户型为主，公房有带电梯，但是上下错层，面积也大，120平左右。
西院只有4栋楼，两栋楼是中石化，外立面是黄色，仅门口1单元装外挂电梯，剩下两栋楼是回迁。
2、国英园
总共9栋楼，是国开行央产房、中国银行和国投单位分房。户型面积大，两居都100平起。
小区管理好，门口大爷仔细询问来访目的，甚至对所看房情况都门清。
进入小区后，能感受到安静，道路整洁，树木茂密，公共空间沟通。
另外还有2栋回迁楼，自己一个院，户型偏小。
黄城根小学
北京市西城区黄城根小学，是最早的公立小学之一。曾经历过十几次的校名更迭，后改为黄城根小学，进行改扩建，扩大办学规模，成为西城重点小学。
学校一校四址，即黄城根小学官园校区、育幼校区、后广平校区（中年级部）和黄城根本址（高年级部）。 除此之外，还开办了密云分校、怀柔分校、大兴分校、丰台分校、房山分校。2014年9月成立西城区黄城根小学教育集团，下辖西城区华嘉小学、西城区三义里小学。
黄城根小学官园校区，和本校是真合并，学生统一在四个校区上课，不分什刹海和新街口的生源，同属俩学区。本部划片的平房居多，而官园校区招生范围更大，房子更新，选择更多，比如富国里，神盘官苑8号等等。
小学低年级在新街口片区，但是到了高年级就会去什刹海本校，小升初也是什刹海派位，官园校区、育幼校区为一二年级，后广平校区为三四年级，西黄城根北街本校为五六年级。
对口小区：
在黄城根小区划片范围内的基本是西城官园，附近小区不少，有新有旧，价格昂贵，比如次新品质盘：官苑8号、玉廊东园、富国里小区。
老旧社区：官园胡同、玉廊园。
富国里小区：
西城官园二手房，九十年代的老社区，虽然楼龄不短，但是整体保持的不错，社区经过改造，红砖坡顶大阳台，看上去挺洋气，别有一番风味，蓝天白云下绿树成荫还挺显眼，虽然谈不上环境优美，但是比附近的其他老小区强。
不过人车不分流，路两边停车，使得道路有点拥挤和狭窄，公共场合晒被子晾衣服的也不少，小区随便出入，物业管理不太严格。
社区不小，南北排列，布局整齐，楼间距还行，有花草植被树木等等基本配套设施。
户型朝向面积：
一居到三居，其中两居室为主，部分户型带斜角，不方正。
比如51平南向一居室，53平南向一居，61平南北一居，64平东西向带斜角两居，66平南北两居，69平南北两居，79平南北两居，95平东西向三居，108平顶层复式三居等等。
