清河片区也是海淀一个非常热门的区域，几年前我在这边上班，对这块的生活还是比较了解的。清河虽然学区也就是中下的水平，但是它离产业很近，而且非次新的房子单价不算太高，对于在北边上班，又想保留海淀学籍的小伙伴来说，很适合上车，比如考虑回龙观的，也可以看看清河，但是同等价格，买到的房子肯定会有所差异。这边次新房也不少，著名的海淀标杆楼盘-橡树湾就在清河片区，挨着五彩城这个大商场。北边购买力很强，刚需、改善都能在这块能找到适合自己房子。
这篇文章也很长，因为我会把板块的位置、生活配套、学校、还有小区都介绍到，所以大家先收藏吧，写这个文章用了好长时间。
一、地理位置及发展
清河片区位于北五环以外，南到北五环，北到西二旗北路，东到八达岭高速，西到京新高速。
清河站周边有小米软件园，快手，联想，百度，紧挨着上地软件园，距离后厂村软件园一期，二期也很近。清河学区西侧临近上地学区，由于上地学区的房价很高，有些人退而求其次会选择清河。片区内交通主要是地铁13号线，纵贯南北，主要是上地、清河站。
二、生活配套
这边的生活配套还是很成熟的，逛街娱乐有超大的商场-清河万象汇（五彩城），我以前经常去那里玩；生活购物有超市发等等，这些都很方便；医疗方面差点意思，主要是上地医院，是个二级综合医院，其他都是门诊,但是清河站北侧大概三公里，是积水潭医院新龙泽院区（三甲级），在回龙观；附近公园有安宁庄公园，上地公园，爱之园等，离圆明园，颐和园，百望山这些也比较近。
三、学校及教育
好了，说一说具体的上地片区的小学和初中，下面这个表很清晰，看完表以后，我再来详细介绍一下各个学校的情况
清河学区在海淀算中等偏下的学区，海淀的学区分档一般是：一档：海淀学区、中关村学区、上地学区；二档：万寿路学区、羊坊店学区、八里庄学区、紫竹院学区。剩余的几个都属于第三档。很多刚需不注重学区的，或者预算比较多就想买次新的，会在这边置业，由于处在互联网产业聚集地，长期以来的涨幅还是可观的。
清河学区的小学：
8所学校分别为：海淀实验二小（橡树湾，清宁，当代，安宁庄，汇缘校区），清华附小（清河分校），中关村一小西二旗分校，北外附小。
海淀实验二小在这个片区，是最好的，属于海淀区二流一类。海淀实验二小五个校区，除了汇缘校区差点，安宁庄校区是今年新开的以外，另外三个师资力量是一样的，实行教师轮岗。海淀实验二小的22招生简章公示：根据学校实际情况，经上级部门批准，本学年一年级计划招收1080人，27个班，其中橡树校区9个班，清宁校区6个班，当代校区4个班，汇缘校区2个班，安宁分校6个班（实际23年投入使用）。
海淀实验二小清宁：会有调剂现象，之前清宁校区，对应的小区太多，22年的话，主要调剂到了清华附小清河分校，不过23年新开了一个安宁庄校区投入使用，增加了四个班，应该不会有调剂了。主要对应小区：清上园，动力厂宿舍（老房子），阳光北里，毛纺住宅北小区，安宁里，安宁里南区，安宁庄东路15号院，安宁庄东路2号院，丝绸厂宿舍和上林溪。
海淀实验二本部（橡树湾） ：小学师资和教学都很好，硬件也不错，但基本上只针对橡树湾招生。20年没听说调剂，21年也没多校，收了部分当代校区的调剂，22年橡树湾全收了。主要对应小区：橡树湾，621，毛纺厂西小区，加气混凝土宿舍。
海淀实验二（当代）:小学教学也不错，20年没有听说调剂，21年少量去了橡树湾本部，22年不少去了北外附校。主要对应小区：当代，上第MOMA，怡美家园，和韵家园，锦顺家园，合景映月台，金隅美和园东区和西区，中央财经大学家属楼。
海淀实验二（汇缘）:之前是朱房村的一所公办学校，后改名为汇缘，接收调剂，本质上是村小，生源和硬件不是很好。学校基本上都是简易房，硬件非常一般，租房上学的大部分给安排在这里。主要是朱房村的。
海淀实验二安宁庄校区：今年新增（23年投入使用），据说应该对应金隅凤栖家园，这个是新小区，有4800多户，还没交房。
清华附小清河分校（原清河四小）：近几年教学质量提高不少，总部的教职工子弟，也到这边上学，低年级在朱房校区（1-3年级），高年级在强佑校区（4-6年级），去年开始朱房校区开始扩建，硬件挺不错的。学校学位充足，接收调剂，教学一般，基本买房稳上。周围房子不少便宜且新的。清华附小清河分校对应的小区主要有：橡林郡，燕清园，阳光南里，力度家园，海清园，砂轮厂宿舍，强佑清河新城，清河文苑，毛纺厂南小区，邮局宿舍，花园楼，花园新区，清秀阁，儿童福利院家属楼。
北外附小，西二旗小学（现改名中关村一小西二旗分校）这俩小学在西二旗那片：都属于片区内一般般的学校，收调剂，学位充足。北外附校小学部以前是民办校，后转公立，小升初在清河学区派位，不能直升自己初中了，学校硬件很棒，有自己的食堂，各种社团都有，有国际班，定向培养出国还可以，普通班很一般。中关村一小西二旗分校，之前是西二旗小学，不入流。这个学校是学区内教学最一般的，去年被中关村一小纳入，房子比较便宜。北外附校小学对应的小区有：领秀新硅谷1号院和2号院，领秀硅谷；中关村一小西二旗分校对应的小区有：燕尚园，博雅德园，智学苑，铭科苑
清河学区的初中：
初中的话，清河片区小学到初中目前没有直升，最后派位的初中里面，上地实验，101，十一中学，这些好的初中基本都是看看就可以了，很渺茫的概率能去，也就1、2个名额。对应的中学大概率都是清河中学和北京市二十中，二十中是市重点，清河片区最好的初中，清河中学就比较一般了，在海淀也就是个中等初中，剩余的几个初中很一般，而且西三旗学区上的比较多。
整个片区最理想的中学就是二十中，上好的和差的中学的概率一半一半吧。
总体来说，清河就是海淀入门的学区，刚需和想买次新改善的可以考虑这边，注重学区的，可以看看我之前提到的第一档和第二档的片区。
四、踩盘小区分析
清河片区的2000年后的新一些的小区，2居的价格偏贵一些，800w+；也有适合刚需的小区，比如永泰东里、西里，动力厂宿舍、供电局宿舍家属楼等等，2居价格也就在450-600w之间。
1、供电局宿舍家属楼
供电局宿舍家属楼是1998年建成的老一些的小区，均价8.9w左右，小区只有两栋楼，没啥小区环境，就是老小区，可能马上要做老旧小区改造了。这个小区比较适合刚需上车，两居户型方正，比较有性价比。而且交通便利，距离地铁昌平线朱房北站350m，地铁13号线上地站1.6km。
看了一个3层/6层的2居室，是公房。南北通透，采光充足，卫生间大，户型方正，得房率高。67.7平米报价638w。
2、动力厂宿舍
动力厂宿舍均价7.4w左右，1996年左右建成，还有8几年的楼。只有4栋楼，在一个院子里，典型那种老小区环境，停车位较少。好在交通便利，距离地铁昌平线朱房北站200m。适合刚需上车。
看了一个2/6层的南北通透的2居室，采光好，卫生间大，户型方正，得房率高，性价高，北侧客厅对面有一个建筑挡住了窗户一半高度的视野，会有遮挡问题。62.83平，报价508万
3、怡美家园
怡美家园是2001-2007年建成，均价8.6万左右。共有20栋楼，板塔结合，共1400多户，主要户型是2-3居。小区绿化很好，40%左右，容积率很低，有一个大中心花园，遛弯带娃的好去处，各种设施齐全，人车分流，物业管理还不错，物业费不贵，1-2.2元之间，小区内有小超市，生活用品采购方便。地上地下停车位1200个，不是所有楼电梯都能直达地下车库，地下车位不算太充足，但是小区门口到清河站基本也可以停车，业主整体素质也比较高。距离地铁13号线清河站700m左右。
我看了一个南北向的两居，可改三居，户型还是不错的，客厅比较明亮，次卧采光不行，2/19层，88.7平，报价786w，二层属于有点硬伤的楼层了。
4、当代城市家园
当代城市家园，2001-2007年建成，均价9.6w左右，当代比怡美更高档一些，共有24栋楼，板塔结合，总层高有6层、12层，共2100多户，主要户型为1-3居，也有少量四居。小区绿化40%左右，有水系、长廊花园很漂亮。各种设施配套齐全，人车分流，物业不错，24小时有保安值守，物业费没电梯的0.95元，带电梯的1.9元，小区是自采暖的。
实验二小当代校区就在这个小区里面。
5号楼和15号楼是底商，便利店、蔬菜水果、美容美发、课外班都有，生活很方便。小区地上地下停车位有1700个，地上的150一个月，地下的300元每月，业主包括清北、北航北体的教师，附近上班的白领，整体素质高。离地铁清河站步行700m左右。
看了一个南北向的（南偏东10多度）的两居，3/12层，86.59平，报价818w。
5、金隅美和园
金隅美和园比较新一些，2008-2009年建成，均价8.6w左右，是限价商品房，首次交易会有（网签价-原值）*35%的土地出让金，这个小区是东西城教委买的，居住人群没问题，物业费1.98元，物业管理跟商品房比会差一些，但物业维修，维护都还算比较负责任的。
小区共有13栋楼，板塔结合，总层高9层，1600多户。主要户型为1-3居，都是90平米以内的房子，小区绿化还可以，旁边有独立的公园，不是人车分流的，小门口有幼儿园很方便。
缺点是小区离地铁站远，距离昌平线朱房北站1.1km，地铁13号线上地站1.1km，外立面维护不太好，而且政策房的墙体都比较薄，地上有乱停车现象，对应的事实验二小的当代校区，走过去也比较远，就是楼龄比较新，不是特别推荐。
看了一套南北2居，5/9层，83.48平，报价762w，一梯三户，这个已经交易过了，按商品房算。这个我看完后7月份成交了，750w卖的
6、宣海家园
宣海家园是2007年建成，均价7.9w左右，原先是电力局的家属楼。小区很小，绿化也不多，只有4栋楼，板塔结合，总层高18层，楼间距较大，物业管理一般，不是封闭式的小区。停车紧张且人车不分流，租户也比较多，离地铁也比较远，13号线清河站1.1km。
主要户型是2-3居，且户型都比较大，两居都在100平以上了，朝向和户型设计都还不错，适合预算有限但家里人口较多的群体，还是比较有性价比的。
看了一套不满两年的2居，8/18层，111.57平，报价865w
7、强佑清河新城府学上院
强佑清河新城府学上院均价8.4w左右，2007-2017年建成。共有17栋高板楼和1栋综合商业楼，里面有一个9米高的空中花园，三层以下是商铺，三层以上是住宅，电梯进小区。强佑清河新城府学上院也是清河片区比较新的小区，除了1、2、12、13号楼是07年竣工的其他的均是2010年后竣工的。1-3居都有，一居500w左右、二居基本800w左右、三居1100w左右。
小区内配套比较丰富，有健身房、便利超市、洗衣店、托儿所，小区绿化很好，各种设施齐全，人车分流，有多处水系，还有好几个小花园（非常有特色），花园中有凉亭、假山、羽毛球场、还有专门的幼儿娱乐场地；物业服务服务不错，各个门口有门禁，每个单元有专门的管家半个小时上门。小区地下停车位充足，地上停车位紧张。距离地铁8号线永泰庄站1.4km，适合改善和预算较多的刚需群体。
大家需要关注小区间东侧有八达岭的高速，谨慎选择1号楼、4号楼东侧户型，会有噪音影响。
看了一个朝西的2居室，卫生间宽敞，19/27层，93.45平，报价818w，现在价格降到799w了。
8、上林溪
上林溪分三期建成，均价10.2w左右，属于清河这边仅次于橡树湾的小区了。共有24栋楼，以东西为界分为一期和二期三期，一期是塔楼（11-12年）最高21层，二期（16年）和三期（13-14年）是9-11层板楼，，共2000多户。
1-4居都有，2-3居是主力户型，一居500-700w、二居基本800w＋、三居1300w左右。房子质量不错，绿化也很好，各种设施齐全，小区人车分流，但是南边儿有一部分地上停车位，车位不算太紧张。小区内有供给休息玩耍的场地，有水系；物业服务也不错，小区不是全封闭的，但是有安保人员。内部有三四个超市，理发店、酒店、蔬菜水果、美容美发都有，生活也很方便。业主整体素质高，有高校老师，小米员工等。离地铁站远一些，步行到地铁13号线清河站1.6km。
上林溪一期由于是塔楼，又相对老一些，租户多一些，所以会比二三期的低密度板楼便宜。看了一个塔楼里的2层，2/21层，92.71平，报价898w，南向，次卧二次采光不好
9、橡树湾
终于到了最后的压轴了，海淀标杆神盘橡树湾。据统计，北京过去几年二手房小区的涨幅排名里，清河橡树湾排名前三。橡树湾分五期建成，一期08年，均价13.9w左右，又名学府树家园；二期09-10年，均价13.3w左右，又名红橡庭院；三期12年建成，均价12.7w左右，又名学府树家园五区；四期15-16年建成，12.9w左右，又名学府树家园四区；五期16-18年建成，15.5w左右，又名万象府。
1-2-3-4期都有小户型，1-2期阳台是交房没封闭的，算一半面积，三期四期都是封闭阳台。五期都是大户型，最小的145平，价钱基本在2300w左右。以前在清河那边活动的时候，路过这个小区，各种名车，小区的色调也很大气。
我主要看了二期，二期共有8栋楼，板塔结合，总层高有11层、15层、22层。1-6居户型都有，主力户型是2-3居，一居700w＋、二居基本1000w＋、三居2000w＋。橡树湾房子质量好，楼间距很大，不会挡光且保护隐私，小区绿化很好，草坪和树木修理的非常整齐漂亮，各种设施齐全，人车分流，物业服务不错，24小时有保安值守，解决问题很及时，车位充足。
业主学历和素质普遍较高，包括清北、北航北体的教师，已经成为社区最主要的业主群体，近年来还有很多互联网的高薪人才不断流入，整体素质高，我记得之前我公司的一个CTO就在橡树湾买的房子。交通便利，距离地铁昌平线朱房北站500m，地铁13号线上地站1.5km。
看了一套6/22层，52.21平的一居室，报价740w。
五、总结
清河这个片区离产业很近，所以整个板块虽然在北五环外，但是片区的涨幅很不错，而且价格也不便宜，有一些9几年的老房子，也有一些次新房，刚需和改善、刚改的都能在这里找到适合自己的房子。学区不算好，海淀入门学区房吧，初中也就一个20中还不错，但是区域内的次新房对于一些不想牺牲居住体验的朋友来说，就是还不错的选择。
