答 疑
01
Q
我家小孩27年上小学，目前在丰台万年花城住，富锦嘉园五区还有一套东西向的60多平的小两居，想把它卖掉，再添点钱在西城广外买个学区占坑房。
想现在换是不是有点早？另外这几个小区劳烦您帮忙分析一下从保值和好出手角度看，哪个更好些？朗琴园，远见名苑，乐城，西豪逸景，信和嘉园。您还有推荐的小区吗？
A
27年上小学也不早了，早买早占位。
占坑房一般是短期持有，用完了就出手。教育才是关乎孩子的一生，相比保值更有价值。
若各选项相差无几，则优先考虑朗琴园，尤其是东向和西向的房源，同时尽量避免选购带有斜角的户型。
02
Q
我家宝宝28年上小学，家有2套房，一套朝阳老北苑，一套牡丹园现自住。一直在考虑西城区学区房，之前比较倾向德胜和月坛学区。
1、如果现在不定苏州街新房，选西城学区房，是选德胜还是月坛学区？28年德胜会不会就不出区了？从学区和保值增值角度看，三个学区怎么比较怎么选择呢？
2、如果选西城，最晚哪一年得入手？建议是今年、明年入手还是可以再晚一点拖到26年、27年入手？
A
1、德胜月坛都很好，选哪个都不吃亏。2026年大概率不出区了，今年首选德胜，然后是月坛和苏州街。
如果预算不太高那就买个占坑儿房，如果很高的话就买牛小旁边宜居的房子。好的教育仍然稀缺，优质学校仍然受追捧
2、德胜、月坛这样的热门学区肯定越早买越好。
03
Q
我预计明年落户北京，现有亦庄一套80平自住，价值400多。通州两套公寓投资，损失残值200左右，租金还行。天津河西一套学区房170万，目前看孩子用不上了，2026年入学来得及在北京。
目前我手中有资金100万左右，没想好是把老家这套房的贷款还了，还是说把保值差的都卖掉换成北京更好学区的。
A
1、用不上的东西该舍掉就舍掉，天津学区还是比不上老大哥北京。
2、孩子需要上学，还是以孩子为主。天牛娃+期望值高的就去海淀，到目前为止还是点招为主。然后西城，普娃和牛娃都合适。再然后东城，只有学区或系统内的择优，更适合普娃。
04
Q
我们现在房子在丰台，孩子明年上小学，可以上五小。最近我们了解到在西城有一个回迁房期房项目，叫光源里，不知道您知不知道。据说是七十年的大产权，房价5.5万一平，以我们的预算，可以买个小三居，上学、居住都可以满足。
但是不知道房源靠不靠谱，而且孩子面临幼升小，如果明年来不及入学西城，就得三年级转学，到时候派位就有很多不确定性。据您的了解，这样的房子，能上什么小学呢？以后的升中学的通路怎么样？
A
1、西城的光源里回迁房，我知道，它曾是白纸坊的棚户区改造项目，明年就要交房了。周边老房子的价格都超过10万一平，而这里作为新房，价格仅为5.5万一平，这靠谱吗？
2、这样的房子能上哪所小学呢？我们还不清楚，但必须要先考虑清楚后果。每年北京都有类似的骗局发生，最好的结果是交了钱却拿不到房子，几年后钱被退回，相当于做了一笔无息贷款。中等结果是既拿不到房子，也不退钱，只能打官司，但往往官司难赢，骗子早已准备好替罪羊。或者可以协商退一部分钱，但这也是骗子为了脱身而采取的策略。最差的结果是倾家荡产，骗子还会以各种理由继续骗钱，比如提供更好的房源，但这些都是空谈。
3、如果能在西城上学，那么中学的升学途径就会很正常，因为西城的教育资源分配相对公平。首先是摇号，然后是派位到二类学校，运气不好的可能会被分配到注册校，但大家都一样。
05
Q
我是北京人，感觉海淀的幼升小政策对京籍无房户更加歧视。因为我表哥的孩子今年上学，也没房，户口和我一样都在**院，他为了上**小学还特意租了学位，租金五万，先给两万接收后三万。本来以为是没问题的，但没想到人家直接不收，说是必须回户籍地，他们只好又去了**学校，这次倒收了，但是打电话说让做好被调剂的准备，有可能是在学区内，也有可能是全海淀。
我家孩子明年上学，本来想的是跟表哥一样操作，但现在看来行不通了。可我看网上很多非京籍的靠租房都能对口入学，还是海淀，而我们这有北京户口的怎么倒被歧视了？
我想问问在您看来我们这种情况只是为了孩子上学买套房值不值？倒不是说买不起，比如买羊坊店的有200万首付就行，凑凑还是可以的，月供也行。但是谁都知道学区溢价太高，而我们却只是为了一个学位而已，值吗？
A
1、值不值，其实关键就在于能否获得学位，如果孩子因此成绩优异，那就肯定是非常值了；如果孩子成绩普通，好的学校的校风校纪一定会很好，霸凌情况也会少很多。
2、对于非京籍的孩子来说，想要保证对口入学确实比较困难，即便是公租房的家庭，也只能说是有更大的可能性而已。至于京籍无房户，也不能说他们受到了歧视。毕竟好的教育资源是稀缺的。
3、羊坊店的学区溢价率处于中等水平，基本上与海淀区的平均值相当。另外，57中这几年的教学成绩相当不错，因此能直升这所学校也是一个非常好的选择。
06
Q
我家有俩娃，老大25年上小学，老二30年上小学。现有两套房，1套在东城龙体片区，2017年买的；1套在大兴旧宫。老大如果就在龙体片区的话，是体育馆路小学+50中初中。
问题1.
我卖了大兴的房产，东城房产继续持有，然后买西城，预算800万，需求是老大在西城上小学+初中的组合比体小+50中好，至少不能差。同时，尽量考虑给老二找个好的小学，您推荐西城哪个片区呢？
问题2.
如果不买西城，卖了大兴再在东城买一套的话，还是同样的需求及预算，您推荐东城哪个片区呢？
问题3.
如果我还在龙体片区再买一套对应光明、板厂或者培新小学的房子，然后老大的户口迁到新买的这套房子上，那老大25年上小学是算单校，还是多校？
A
1、在西城区，可以选择金德月和陶白的直升校，到目前为止，这些学校还没有出现什么不利的消息或变动。
2、如果选择不在西城购房，而是转向东城，那么北城的和平里和安交这两片区域会是不错的选择。
3、需要注意的是，东城区在理论上实行的是多校划片政策，这与西城区在731之前可以单校换学区的政策是不同的。
07
Q
我家的情况是:
1、孩子母亲北京西城人，孩子出生即上西城新街口户口，户主为孩子太姥爷。
2、孩子父母名下没有房，姥姥、姥爷、爷爷、奶奶在京也均无房。西城户口对应的房产在其他亲戚名下。
3、现在居住在昌平，孩子在昌平上幼儿园，25年上小学。
想咨询您:
1、我们还是想让孩子去西城上小学，兼顾自住和上学，买海淀小西天的房子，孩子明年报名上学之前搬过去，在入学政策、房户要求等方面是否可行？
2、家里预算有限，想买总价不超过500万的小两居，三口之家想要还过得去的居住体验，想请问您还有什么建议？
A
1、在西城有户口但居住在昌平，属于空挂户的情况。如果购买了海淀小西天的房产，并打算明年让孩子在西城上学，那么理论上只需要办理一个西城的实际居住地证明，即在户籍所在地的房子居住即可。
由于明年入学人数预计会继续减少，学位紧张的情况应该会有所缓解，因此调剂应该不会太过分。但还是建议做一些准备，因为西城区理论上会核实实际居住地。不过，虽然听说过有检查的情况，但据说还没有真正出现过调剂的情况，所以大概做一些准备就足够了。
2、500万的小两居其实不难选，只不过可能都是老小区。在选择时，只要注意户型好、没有硬伤就可以了。
